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Gagfah Die Perle im Gagfah-Portfolio

 ·  Die Milliardenklage der Stadt Dresden hat den Blick darauf verstellt, wie gut die einstige Woba aufgestellt ist. Der Streit ist nun beigelegt - und die Gagfah will sich von ihrem wertvollsten Bestand trennen.

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Von einem Kulturschock mag Martina Pansa nicht reden. Die Regionalleiterin des Wohnungskonzerns Gagfah spricht lieber von Kulturwandel, wenn sie auf die Jahre seit 2006 zurückblickt. Damals verkaufte die Stadt Dresden ihre kommunale Wohnungsgesellschaft Woba an die Gagfah, hinter der der angelsächsische Finanzinvestor Fortress steht. 48 000 kommunale Wohnungen wechselten für rund 1,7 Milliarden Euro den Besitzer - ein bis heute einmaliger Vorgang. Oft wird auch von einem Experiment gesprochen. Ob es gelungen ist, lässt sich auch sechs Jahre nach dem Verkauf noch nicht sagen. Auf jeden Fall spielt der Dresdner Wohnungsbestand heute eine herausragende Rolle im Gagfah-Konzern.

Zwar ist die Anzahl der Wohneinheiten inzwischen auf 37 500 abgeschmolzen - teils durch Abriss, im Wesentlichen aber durch den Verkauf. In den Büchern steht die einstige Woba nun aber mit einem Marktwert von 1,82 Milliarden Euro. Das ist mit weitem Abstand der wertvollste Bestand im Gesamtportfolio. Die Berliner Immobilien auf dem nächsten Rang bringen mit 0,87 Milliarden Euro nicht einmal die Hälfte auf die Waage. Zu Mieterprotesten wegen einer vernachlässigten Instandhaltung der Wohnungen gab es in der sächsischen Hauptstadt im Gegensatz zu manch westdeutschem Gagfah-Standort keinen Anlass. Der Woba-Bestand, der zum großen Teil aus Plattenbauten besteht, kam schon weitgehend saniert in den Besitz des Konzerns. Dresden spielt diesbezüglich eine positive Sonderrolle.

Der Ruf ist nicht selbstverständlich

Obwohl das zur Verfügung stehende Geld für Modernisierungen auch in Sachsen drastisch zurückgefahren wurde, geht die Geschäftsleitung vor Ort offenbar so geschickt vor, dass die Wohnungen im Vergleich zu den anderen Beständen heute als Perle im Gagfah-Portfolio gelten. Dieser Ruf ist nicht selbstverständlich - gehörte es doch auch zu den Unwägbarkeiten des Experiments, die in der kommunalen Wohnungswirtschaft geprägte Belegschaft auf die Anforderungen eines Finanzinvestors einzustellen. Sie seien zunächst die „Exoten aus dem Osten“ gewesen, blickt der Dresdner Betriebsrat Detlef Claus auf die Anfangszeit unter dem neuen Eigentümer zurück. „Unser Engagement wird im Konzern inzwischen aber anerkannt.“

Der Kulturwandel, von dem Regionalleiterin Pansa spricht, die mit der Woba zur Gagfah wechselte, schlug sich zunächst vor allem in den erhöhten Anforderungen an das Berichtswesen nieder. Die neue Gangart war für manche Kollegen nicht das, was sie sich vorgestellt hatten. Ohne betriebsbedingte Kündigung schmolz die Woba-Belegschaft nach der Übernahme von 300 auf heute 222 Mitarbeiter zusammen. „Wir haben gelernt, nach Kennzahlen zu leben“, erzählt Pansa. „Leerstand, Vermietung, Mieterhöhung - und das im Wochenrhythmus.“ Zu Beginn habe man dies als Belastung empfunden. Inzwischen hätten aber alle Beteiligten gelernt, damit umzugehen. „Die Gangart ist zu schaffen“, sagt Betriebsrat Claus heute. Die Anpassungsdauer beziffert er auf zwei bis drei Jahre.

Konzern prüft kompletten Weiterverkauf der einstigen Woba

Inzwischen geht es in der strategischen Ausrichtung der einstigen Woba vor allem darum, die Immobilien zu einem bezahlbaren Preis bewohnbar zu halten. Nach dem intensiven Wohnungsverkauf in den vergangenen Jahren muss das Unternehmen ohnehin auf die langfristige Bestandspflege umschalten. Mit der Stadt Dresden als früherem Eigentümer ist vereinbart, dass bis 2021 mindestens 35 000 Wohnungen im Bestand gehalten werden müssen. Immerhin schlummern noch Sanierungspotentiale im Dresdener Wohnungsbestand. So ist im Stadtteil Prohlis ein zweigeteilter Plattenbau zu besichtigen - eine Hälfte saniert, die andere Hälfte unsaniert. Im sanierten Teil wird nach Angaben der Gagfah-Kundencenter-Leiterin Dresden-Südwest, Silke Eulitz, eine Miete von 5,40 Euro je Quadratmeter erzielt, in der unsanierten Platte 3,80 Euro.

Dass der Konzern nun einen kompletten Weiterverkauf der einstigen Woba prüft, erscheint letztlich sinnvoll, wenn sich der Buchwert tatsächlich erzielen lässt. Der milliardenschwere Rechtsstreit mit der Stadt Dresden, der sich über ein Jahr hinzog, hat Wunden geschlagen. 40 Millionen Euro muss die Gagfah für den vereinbarten Vergleich aufwenden. Sie hat sich verpflichtet, die Instandhaltungsinvestitionen um 50 Prozent auf brutto 9 Euro pro Quadratmeter nach oben zu schrauben sowie der Stadt ein Belegungsrecht für 2000 zusätzliche Wohnungen einzuräumen. Mit dem Bestand würden dann auch die Verpflichtungen an den neuen Eigentümer übergehen.

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