Frühjahrsgutachten: Der Immobilienboom dürfte sich fortsetzen

Immobilienmarkt zieht ausländische Investoren an

Die Deutschen investieren weiter fleißig in Wohnimmobilien. Das dürfte auch in diesem Jahr die Preise weiter treiben. Eine Immobilienpreisblase bestehe aber nicht. Das ist eines der Ergebnisse des Frühjahrsgutachtens der Immobilienwirtschaft, das der Zentrale Immobilienausschuss (ZIA) am Dienstag dem Bundesbauministerium übergeben hat. Dieses Jahr nähmen die Mietpreise voraussichtlich um 3Prozent zu, die Kaufpreise um 5 Prozent. „Die Kaufpreise haben aber noch Nachholbedarf, weil die Mieten früher angestiegen sind“, sagte Mitautor Harald Simons, Vorstand des Beratungsinstituts Empirica. 2012 sind die Mietpreise durchschnittlich um 2,4 Prozent und damit etwas stärker als die Verbraucherpreise gestiegen.

Für eine Blasenbildung gebe es dennoch keine Anzeichen, sagte Simons. Das belege ein Vergleich mit den Vereinigten Staaten. Dort hatten sich in den sechs Jahren vor Ausbruch der Finanzkrise die Häuserpreise fast verdoppelt, während die verfügbaren Einkommen nur um etwa ein Viertel zunahmen. Selbst in München, einer der gefragtesten deutschen Städte, entwickelten sich zwischen 2003 und 2010 die Einkommen stärker als die Kaufpreise für eine Eigentumswohnung. Erst seit zwei Jahren steigen diese stärker an. „Es gibt keine Finanzblase“, sagte ZIA-Präsident Andreas Mattner und verwies auf die konservative Baufinanzierung hierzulande. Das Volumen an Baukrediten sei konstant geblieben, zudem würden kaum Kredite oberhalb des Beleihungswerts vergeben. Für 70 Prozent der vergebenen Baukredite bestehe außerdem eine stabile Zinsbindung von mehr als fünf Jahren, heißt es in dem Gutachten.

In Metropolen wie Berlin, Hamburg und München sind die Mieten real in den vergangenen sieben Jahren um 10 bis 24 Prozent gestiegen. In Deutschland insgesamt sind die Preise dagegen in dieser Zeit für 63 Prozent der Wohnungen sogar gefallen (siehe Grafik). Die Metropolen seien Ausnahmen von der Regel, sagte Simons. Zudem stünden dahinter fundamentale und nicht spekulative Marktentwicklungen. So hat die Zahl der Haushalte etwa in Berlin und Hamburg in den vergangenen vier Jahren jeweils mehr als dreimal so stark zugenommen wie die Zahl der Wohnungen. Die Diskussion über eine angebliche Blase aber könne künftig die Projektfinanzierung erschweren, sagte Simons. „Wir befürchten, dass das Gerede darüber dazu führt, dass sich Investoren nicht trauen.“ Vor allem in Städten dürften die Preise weiter steigen, erwartet Mitautor Michael Kiefer vom Internetportal Immobilienscout 24. Hier sei die Nachfrage nach Wohnungen 14-mal so hoch wie im ländlichen Raum.

Eine stabile Entwicklung beobachtet das Gutachten auf dem Markt für Büroimmobilien. Das Investitionsvolumen ist im vergangenen Jahr um 8,8 Prozent auf 24,5 Milliarden Euro gestiegen. So viel Geld wurde seit 2006 nicht mehr bereitgestellt. Die Neubautätigkeit bezeichnen die Gutachter dennoch als zurückhaltend. In München war die Bürofläche sogar geringer als im Vorjahr. Die Zurückhaltung führt dazu, dass der Leerstand abnimmt. In Berlin beträgt er 6 Prozent, in Frankfurt reduzierte er sich seit 2005 von 19 auf 14 Prozent.

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