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Rückzug: Die Commerzbank sieht die Gewerbeimmobilienfinanzierung nicht mehr als Kerngeschäft an.
Mit ihrem angekündigten Rückzug aus der Gewerbefinanzierung hat die Commerzbank viele Akteure auf dem deutschen Immobilienmarkt unangenehm überrascht. Vor dem Ausbruch der Finanzkrise war sie über ihre Tochtergesellschaft Eurohypo der Marktführer in diesem Geschäft. Noch vor drei Monaten wurde die gewerbliche Immobilienfinanzierung als Kerngeschäftsfeld in Deutschland bezeichnet. Nun hat es sich die Führung der Bank anders überlegt. Als wesentliche Gründe nannte die Bank „die hohe Kapitalbindung und die steigenden Liquiditätsanforderungen unter Basel III, gerade auch für Langfristfinanzierungen, sowie die auch künftig zu erwartenden starken zyklischen Schwankungen im Ergebnis“.
Zwar hat sich die Commerzbank noch eine Hintertür offengelassen, indem sie in ihrem Privat- und Firmenkundengeschäft „selbstverständlich weiterhin Immobilienfinanzierungen anbieten“ will. Das jüngste Geschehen wirft aber ein Schlaglicht auf die angespannte Situation in der Kreditvergabe für gewerblich genutzte Objekte.
Mehr Gesprächspartner
Gerade für Projektentwickler wird das Geschäft mühsamer. „Durch den Wegfall namhafter Finanzierungsinstitute ist es beim Neugeschäft so, dass wir heute mit vier oder fünf Banken über unsere Projektakquisitionen sprechen müssen“, sagt Wolfgang Heid, Sprecher der Geschäftsführung von Fay Projects aus Frankfurt. Gleichzeitig würden alternative Finanzierungsmodelle immer mehr an Bedeutung gewinnen.
Diese Erwartung teilt Michael Morgenroth. Der frühere Vorstand der Gothaer Asset Management AG baut gerade mit weiteren Mitgliedern seines ehemaligen Gothaer-Teams einen Geschäftsbereich Immobilienfinanzierung für die österreichische Signa-Gruppe auf, um als Anbieter von „Ergänzungskapital“ am Markt aufzutreten. „Die Senior-Finanzierung bis zu rund 50 Prozent des Beleihungswertes, die über Pfandbriefe refinanziert werden kann, wird weiterlaufen“, sagt er. Doch darüber hinaus werde sich die Finanzierungsstruktur auffächern. „Der Markt braucht neue Finanzierungspartner jenseits der Banken, und er wird sie bekommen.“ Das können Finanzierungsfonds wie der European Real Estate Debt Fund I von Signa Read sein oder auch Versicherungen, die zunehmend in dem Geschäft aktiv werden wollen.
Kein massiver Einbruch
Auch Frank Neumann, Analyst für Immobilienaktien im Bankhaus Lampe, will trotz einzelner besorgter Stimmen aus der Immobilienbranche nach der Entscheidung der Commerzbank nicht von einem bevorstehenden massiven Einbruch im Finanzierungsgeschäft sprechen. Der Rückzug werde zwar eine Schneise schlagen, in der möglicherweise weitere Banken ihre Aktivitäten auf diesem Geschäftsfeld einstellen könnten. „Teilweise kann das aber durch die Volksbanken, Sparkassen und alternative Finanzierungsquellen aufgefangen werden.“ Unter Marktakteuren heißt es, dass derzeit allenfalls noch eine Handvoll Kreditinstitute Finanzierungen jenseits der Schwelle von 50 Millionen Euro stemmen.
Im Rahmen einer Diskussion auf dem Urban Leader Summit des Urban Land Institute (ULI) Germany in der vergangenen Woche wurde deutlich, dass sich die Entscheidung der Commerzbank nicht rasch rückgängig machen lässt. Der komplette Rückzug aus dem Geschäft sei eine Zäsur, die angesichts des notwendigen Wissens für die gewerbliche Immobilienfinanzierung erst in mehreren Jahren wieder korrigiert werden könne. Christian Schulz-Wulkow, Partner bei Ernst & Young Real Estate, bestätigt diese Einschätzung. Grundsätzlich sei ein Wiedereinstieg in das Geschäft angesichts des Bedarfs möglich. Allerdings könne die Immobilienkompetenz im Haus, die meist über Jahre hinweg gewachsen sei, nur schwer kurzfristig wiederhergestellt werden.
Bekenntnis zum Neugeschäft
Immerhin war in der vergangenen Woche auch ein Bekenntnis zur Finanzierung von Gewerbeimmobilien zu vernehmen. Die HSH Nordbank stellte der DIC Asset AG die Anschlussfinanzierung für ein aus 20 Einzelobjekten bestehendes Gewerbeimmobilien-Portfolio in Hamburg mit einem Volumen von gut 90 Millionen Euro bereit. „Die gewerbliche Immobilienfinanzierung ist ein wesentlicher Teil unserer Kerngeschäftsaktivitäten“, sagte Peter Axmann, Leiter des Unternehmensbereichs Immobilienkunden der HSH Nordbank, nach dem Abschluss. Sein Haus zeige damit die Fähigkeit, großvolumige Finanzierungen zu strukturieren. Bei der DIC hieß es, die Finanzierung sei wie gehabt langfristig in Non-Recourse-Darlehensstrukturen und zu vorteilhaften Konditionen vereinbart worden.
