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Veröffentlicht: 12.12.2012, 08:38 Uhr

Ferienimmobilien Auf Zypern fallen die Preise

Der Bauboom der vergangenen Jahre hat ein Überangebot an Ferienimmobilien geschaffen. Nun rückt der Markt ins Blickfeld chinesischer Käufer.

© Bloomberg Bei aller Liebe: Der Immobilienmarkt der Insel schwächelt

Bei der ersten Eigentümerversammlung der Immobilienanlage Vikla auf Zypern schwang eine gehörige Portion Pathos mit: „Dies ist ein historischer Moment“, sagte der Vorsitzende der Versammlung, der Brite David Wilson, und schlug vor, im Hinblick auf den Unabhängigkeitstag der früheren britischen Kronkolonie am 1. Oktober künftig auch einen „Vikla Independence Day“ zu feiern.

Die Theatralik möge man den Immobilienbesitzern nachsehen, denn vorausgegangen war ein langjähriger bürokratischer Hürdenlauf um die sogenannten Title Deeds, die Eigentumsurkunden. Der rechtssichere Nachweis, wem eine Immobilie gehört, ist jedoch gerade in Zeiten der Finanzkrise unerlässlich: Viele Bauunternehmer nutzen die fertiggestellten Immobilienprojekte zur Kreditabsicherung ihrer neuen Bauvorhaben. Sollte ein Immobilenentwickler in finanzielle Schwierigkeiten geraten, haben die Ferienhauseigentümer ohne Grundbucheintrag schlechte Karten, ihren Besitzanspruch gegenüber der Bank geltend zu machen.

Der Verkauf der Häuser und Appartements in dem malerisch gelegenen Bauprojekt Vikla in Tsada oberhalb der Stadt Paphos begann im Jahr 2000. Bauherr ist der Immobilienentwickler Leptos, eines der größten Unternehmen in Zypern, das eigenen Angaben zufolge schon mehr als 20 000 Immobilien verkauft hat. Wie etwa Konkurrent Aristo Developers gilt auch Leptos als seriöses Unternehmen, bei dem die Käufer nicht um ihr Eigentum bangen müssen.

Das Überangebot erhöht den Druck

Allerdings hat der Erfolg von Michael Leptos, der aus dem 1974 türkisch besetzten Norden der Insel stammt und Ende der 1970er Jahre mit dem Bau von Ferienhäusern und -anlagen im Südwesten der Insel anfing, einige Nachahmer auf den Plan gerufen - leider nicht unbedingt zum Vorteil der Region. Im Laufe der vergangenen zehn, 15 Jahren kamen einige Grundstücksbesitzer auf die Idee, sich auch Immobilienentwickler zu nennen und ihr Glück mit Ferienhäusern zu versuchen. Die eine oder andere Bauruine wie auch geprellte Käufer zeigen, dass das keine besonders gute Idee war.

Die Troika aus EU-Kommission, Europäischer Zentralbank und Internationalem Währungsfonds, die ihre Verhandlungen mit der zyprischen Regierung über ein Hilfsprogramm für die Insel am vergangenen Donnerstag ohne Ergebnis beendete, schätzt die Zahl der noch nicht verkauften Häuser und Appartements auf rund 50 000; die vor allem durch die Krise in Griechenland angeschlagenen Banken auf Zypern gehen von einem Bestand von rund 10 000 Immobilien aus.

Welche Zahl auch stimmen mag, das Überangebot an Eigenheimen erhöht den Druck auf die Immobilienpreise weiter. Im Vergleich zum Vorjahr sind Häuser und Appartements im Durchschnitt um 5,9 Prozent günstiger geworden, zeigt der Immobilienindex der Zyprischen Zentralbank. Überhitzt ist vor allem der Markt für gebrauchte Immobilien. Weil beispielsweise auch die britische Regierung ein rigides Sparprogramm aufgelegt hat, verkaufen viele Briten ihr zyprisches Ferien- oder Altersdomizil zu regelrechten Dumpingpreisen, um an Geld zu kommen. Mussten Käufer in der Region um Paphos zum Beispiel 2009 nach Angaben des Maklerverbands RICS noch im Durchschnitt mit einem Hauspreis um 460 417 Euro rechnen, sind es nach jüngsten Erhebungen nur noch 389 031 Euro.

Interesse der Chinesen

Der Rückgang der Immobilienpreise ist allerdings je nach Region sehr unterschiedlich. Im Osten der Insel gingen die Preise, wie die Zentralbank berichtet, im kleinen griechisch kontrollierten Bezirk Famagusta - die Stadt ist in Händen der türkischen Besetzer - im Vergleich zum Vorjahr um 11 Prozent zurück, im südöstlichen Larnaca um 8 Prozent. In der derzeit unter Ferienimmobilienbesitzern beliebtesten Region Paphos im Südwesten sehen die Marktbeobachter hingegen Anzeichen für eine relative Stabilisierung der Preise: Im zweiten Quartal 2012 sanken die Preise für Appartements „nur“ noch um 0,4 Prozent und für Häuser um 0,5 Prozent.

Die Zentralbank macht dafür vor allem das Interesse der chinesischen Käufer verantwortlich. „Die wachsende Zahl chinesischer Kunden macht uns große Freude“, bestätigt Andreas Findiklis, General Manager der Leptos-Gruppe. Bisher war die Region um Paphos vor allem bei Käufern aus Großbritannien beliebt, während die Gegend um Limassol klassischerweise bei russischen Immobilienkäufern gut ankommt.

Wenngleich man nun auch immer öfter chinesische Werbeplakate von Immobilienentwicklern am Wegesrand entdeckt, sieht man in und um Paphos trotzdem kaum Chinesen. Denn die meisten haben mit einem Häuschen auf Zypern etwas ganz anderes vor, als die rund 340 Sonnentage auf der Insel im Eigenheim zu genießen. Sie kaufen sich vielmehr ein Tor nach Europa. Als Nichteuropäer müssen chinesische Kunden eine Immobilie für mindestens 300 000 Euro kaufen und beweisen, dass sie finanziell für sich selbst sorgen können. Sind sie Grundstückseigentümer, bekommen sie eine Aufenthaltsgenehmigung und müssen sich nur alle zwei Jahre mal auf Zypern blicken lassen.

Schon steht ihnen Europa offen - dem Schengener Abkommen sei Dank, das den Abbau der Kontrollen an den gemeinsamen Grenzen und den freien Personen- und Warenverkehr regelt.

Allerdings haben die Käufer aus Asien auch spezielle Wünsche, an die sich die zyprischen Immobilienverkäufer erst noch gewöhnen müssen. Vikla 44 beispielsweise musste auf Wunsch des Käufers - bürokratisch nicht zuletzt wegen besagter Eigentumsurkunde aufwendig - in Vikla 88 umbenannt werden. Denn die Zahl 4 und all ihre Kombinationen gilt in China als Unglückszahl.

Hauskauf auf Zypern

Der Kaufvertrag sollte von einem Anwalt ausgearbeitet werden, empfiehlt die deutsche Botschaft. Der Vertrag muss in Schriftform vorliegen und durch den Käufer beim Landregister innerhalb von zwei Monaten nach Unterzeichnung des Vertrages deponiert werden. - Der Käufer sollte unbedingt prüfen, dass dem Verkäufer auch das Eigentumsrecht an der Immobilie zusteht und dass sie lastenfrei ist. Der unterschriebene Kaufvertrag muss innerhalb von 30 Tagen vom örtlichen Bezirksfinanzamt abgestempelt werden. Dabei wird eine „Stempelgebühr“ fällig. - Der Antrag auf Eigentumsübertragung muss beim Grundbuchamt gestellt werden. Innerhalb von zwei Monaten nach Unterzeichnung des Kaufvertrags muss eine beglaubigte Abschrift dem Grundbuchamt zur Registrierung vorgelegt werden. Nach Erhalt der Eigentumsurkunde (“title deed“) gilt man als rechtmäßiger Eigentümer. Die Grunderwerbsgebühr wird fällig, sobald das Grundbuchamt das Eigentum auf den Käufer übertragen hat. Die jährliche Grundsteuer wird auf der Basis des Marktwertes der Immobilie vom 1. Januar 1980 berechnet. Grundbesitz bis zu einem Wert von 170 861,85 Euro ist von der Grundsteuer befreit. Die Gemeindegebühr beträgt je nach Größe des Grundbesitzes zwischen 50 und 170 Euro im Jahr. - Grunderwerb im türkischen Norden der Insel ist vor dem Hintergrund, dass die Türkei den Inselteil seit 1974 besetzt hat und die Eigentumsverhältnisse dort ungeklärt sind, mit erheblichen rechtlichen und finanziellen Risiken verbunden, warnt die deutsche Botschaft. - Die zyprische Bauunternehmerkammer informiert über die Seriosität von Immobilienunternehmern: www.cyprusdevelopers.com - Welche Probleme es mit Immobilien im Süden geben kann, weiß die Cyprus Property Action Group: www.cyprus-property-action-group.net, im türkisch besetzten Norden die Home Buyers’ Pressure Group: www.hbpg-trnc.net. (wim.)

Quelle: F.A.S.

 

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