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Immobilien auf Mallorca : Ferienhäuser sind nur für Liebhaber

  • -Aktualisiert am
Nicht nur Fincas und teure Villen: Auch auf Mallorca gibt es einen normalen Immobilienmarkt.
Nicht nur Fincas und teure Villen: Auch auf Mallorca gibt es einen normalen Immobilienmarkt. : Bild: Peter Woeckel

Wer diesen Aspekt beherzigt und jetzt seine Traumimmobilie auf Mallorca findet, darf ruhig zuschlagen - darin sind sich Makler Lenz und Verbraucherschützer Schöllhorn weitgehend einig. Denn auch wenn Spaniens Immobilienmarkt die Talsohle vielleicht noch nicht erreicht hat, mit riesigen Verlusten ist ihrer Einschätzung nach in den kommenden Jahren kaum mehr zu rechnen.

Allerdings: Allein vom schönen Blick oder der tollen Inselatmosphäre sollte sich niemand beeindrucken lassen. Wie immer beim Immobilienkauf im Ausland gibt es einige Besonderheiten zu beachten, die deutsche Käufer unbedingt wissen müssen.

Immer anwaltlich beraten lassen

Das Wichtigste dabei - ganz anders als hierzulande braucht man zum Immobilienerwerb in Spanien keinen Notar. Zwar ist es gängige Praxis, ihn letztlich doch hinzuzuziehen, allein schon für den Grundbucheintrag, dennoch läuft oft ein Großteil der Abwicklung bereits im Vorfeld - und dies kann uninformierte Käufer schwer in die Bredouille bringen.

Der wichtigste Rat beider Experten lautet daher: nichts, vor allem keinen sogenannten „Vor“-Vertrag, zu unterschreiben, bevor nicht alle essentiellen Fragen geklärt sind und alle Unterlagen vorliegen. Ist dies erst zum Notartermin der Fall, wird eben erst dann der Kauf besiegelt.

Käufer, sagt Schöllhorn, haben derzeit überhaupt keinen Grund, sich unter Zeitdruck setzen zu lassen, sollten sich immer auch anwaltlich beraten lassen - und das in Deutsch. Einen deutschsprachigen Anwalt auf der Insel zu finden, stimmt auch Lenz zu, ist kein Problem. Er rät zudem, auch das Vertragswerk ins Deutsche übersetzen zu lassen.

Die Baugenehmigung ist elementar

Zwei Dokumente sind zum Verkauf elementar: das Certificado de Habitabilidad (auf Deutsch Bewohnbarkeitsbescheinigung) und die Baugenehmigung. Und Letztere keineswegs nur bei Neubauten. Zwar wurden die Gesetze in Spanien in den vergangenen Jahren deutlich verschärft, und insbesondere auf Mallorca greifen die Behörden mittlerweile auch durch, wie nicht nur das Beispiel Boris Becker zeigt. Becker hatte die erlaubte bebaubare Fläche fast um die Hälfte überzogen und musste letztlich einen Großteil seiner Villa wieder abreißen.

Dennoch gibt es immer noch sehr viele Immobilien, die keine oder keine vollständige Baugenehmigung haben. Schätzungsweise 10 000 bis 20 000 Objekte, meist Fincas und Landhäuser, sind ohne Genehmigung gebaut worden oder zumindest ausgebaut worden.

Und diverse Foren im Internet zeugen davon, dass findige Betrüger bis heute versuchen, aus dieser Situation Kapital zu schlagen. Sie gehen mit vermeintlichen Legalisierungen von Schwarzbauten auf Kundenfang. Oder machen Vorschläge, wie mangelnde Ausbaugenehmigungen umgangen werden können. Da gibt es dann auf dem Papier Stallungen, in Wirklichkeit aber verfügen die Unterkünfte für die Vierbeiner über Wohnzimmer, Toilette und W-Lan.

„Der erstgenannte Preis ist nie das letzte Wort“

Wer sich so ein Objekt andrehen lässt oder hat andrehen lassen, muss es zwar nicht zwangsläufig abreißen, aber er steckt in einem Riesendilemma. Nicht selten sind dann auch die Strom- und Wasseranschlüsse nicht legal. Das heißt, entweder muss alles mit viel Geld und ungewissem Ausgang in die Legalität überführt werden, oder aber der Besitz ist praktisch unverkäuflich.

Um den Immobilienmarkt auf Mallorca verstehen zu können, betont Schöllhorn, sei es daher wichtig, auch vor Ort zu recherchieren und zu vergleichen und sich nicht zu sehr auf das Internet zu verlassen. Fast alle Objekte werden von mehreren Maklern angeboten, und kaum ein Preis ist fix. Wer die Lage kennt, kann gerade im Moment verhandeln. „Und der erstgenannte Preis ist nie das letzte Wort.“

Gewusst wie

Immobilienkauf in Spanien - worauf Sie achten sollten

1. Auch privatschriftliche Kaufverträge sind gültig, ein Notar ist nicht zwingend erforderlich.

2. Ebenso ist eine Eigentumsübergabe (Schlüsselübergabe) ohne Notar rechtlich verbindlich.

3. Der Grundbucheintrag kann nur beim Notar erfolgen (ist aber nicht zwingend notwendig).

4. Anzahlungen vor dem Notartermin sind nicht gesichert.

5. Vor Unterschrift unbedingt überprüfen, ob eine Baugenehmigung vorliegt - auch und gerade bei Altbauten.

6. Vor Unterschrift Grundbucheintrag überprüfen, ob die Immobilie schuldenfrei ist.

7. Bei Verkauf muss der Veräußerungsgewinn versteuert werden. Wer seinen Hauptwohnsitz in Deutschland hat, zahlt in der Regel 21 Prozent.

8. Damit das Finanzamt die Steuer erhält, muss bei nichtresidenten Verkäufern der Käufer 3 Prozent des notariellen Kaufpreises für das Finanzamt zurückbehalten (retención) und abführen.

9. Das Erbrecht entspricht dem deutschen Erbrecht.

Mehr zum Thema - Beratung für Mitglieder erteilt die Deutsche Schutzvereinigung Auslandsimmobilien e.V., Freiburg Telefon: 07 61/550 12  - Ebenso kann dort der Ratgeber „Spanienimmobilien erwerben, besitzen und vererben“ angefordert werden: Peter Schöllhorn, 4. Aufl. 2011, 184 Seiten, 14,50 Euro. - VSA - Vereinigte Schutzgemeinschaft Auslandsimmobilien e.V. Telefon: 0881/1288 291  - Eine Liste deutschsprachiger Anwälte und Notare gibt es über die deutschen Konsulate unter anderem in Palma de Mallorca Telefon: 0034 - 971 70 77 37

Quelle: F.A.S.

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