Erbrecht Neue Zeiten für Grundstückseigentümer

Im Laufe des Jahres, voraussichtlich im Sommer, wird das neue Erbschaftsteuer- und Bewertungsrecht in Kraft treten. Das Vermögen von Grundstückseigentümern wird sicherlich zu derjenigen Anlageklasse zählen, die in Zukunft einer höheren Erbschaft- und Schenkungsteuer als bisher unterliegen wird. Grund hierfür ist, dass die Bundesverfassungsrichter vorgegeben haben, grundsätzlich jede Vermögensart mit dem Verkehrswert zu bewerten.

Die bisherige Steuerbewertung von Grundbesitz führte nur zu etwa 60 Prozent, in großstädtischen guten Lagen zu rund 70 Prozent des Verkehrswertes. Vererbte man den im Verhältnis zum Verkehrswert zu niedrig bewerteten privaten Grundbesitz mit Schulden, konnte man die Verbindlichkeiten in voller Höhe abziehen. Bringt man privaten Grundbesitz, der vermietet ist, und die Verbindlichkeiten in ein Betriebsvermögen ein, kann man die Verbindlichkeiten in voller Höhe vom niedrigen Steuerwert auch bei lebzeitigen Schenkungen abziehen.

Die Bewertung orientiert sich künftig an einer Verordnung

In Zukunft muss Grundbesitz orientiert an der Wertermittlungsverordnung bewertet werden. Während nach bisherigem Recht unbebauter Grundbesitz mit 80 Prozent seines Bodenrichtwerts bewertet wird, beträgt die Bemessungsgrundlage in Zukunft 100 Prozent des Bodenrichtwerts. Der Gesetzesentwurf sieht ferner vor, dass Ein- und Zweifamilienhäuser künftig im Vergleichswertverfahren, Mietwohngrundstücke und Geschäftsgrundstücke nach dem Ertragswertverfahren bewertet werden.

Sonstige bebaute Grundstücke werden im Sachwertverfahren bewertet. In allen Fällen ist der Nachweis eines niedrigeren Verkehrswerts durch Sachverständigengutachten möglich. Grundstücke im Privatvermögen, die zu Wohnzwecken vermietet werden, erhalten aber einen Abschlag von 10 Prozent auf die Bemessungsgrundlage.

Gleichzeitig wird eine bisher für Immobilienvermögen beliebte Form des Steuersparens abgeschafft: Bisher bietet es sich an, Grundbesitz, der lange im Eigentum der Familie bleiben soll, vor der Schenkung zunächst in eine GmbH & Co. KG einzubringen. Hintergrund ist, dass dann noch besondere Vergünstigungen des bisherigen Rechts angeschaltet werden, nämlich ein Unternehmerfreibetrag von 225.000 Euro sowie ein weiterer Bewertungsabschlag von 35 Prozent.

Künftig gibt es höhere persönliche Freibeträge

Diese Vergünstigungen werden bald abgeschafft, da in dem künftigen Recht die Grundstücksüberlassung durch Unternehmen an Dritte nicht begünstigtes Vermögen darstellt. Das neue Recht bietet im Gegenzug erhöhte persönliche Freibeträge an: So wird für den Ehepartner der Ehegattenfreibetrag von 307.000 auf 500.000 Euro und der Kinderfreibetrag von 205.000 auf 400.000 Euro erhöht. Ferner wird noch ein besonderer Freibetrag in Form eines zehnprozentigen Abschlags für zu Wohnzwecken vermietete Grundstücke eingeführt.

Voraussetzung ist, dass diese Grundstücke in Deutschland, in der EU oder im Europäischen Wirtschaftsraum - dieser umfasst außer den EU-Ländern auch Norwegen, Island und Liechtenstein - gelegen und keine Betriebsvermögen sind. Diese Freibeträge können aber regelmäßig bei größerem Grundbesitz die Erhöhungen in der Bemessungsgrundlage nicht kompensieren.

Vermieter müssen sich entscheiden

Immobilienbesitzer, denen mehrere Immobilien gehören, die fremdvermietet sind, müssen deswegen jetzt überlegen, ob sie diesen Grundbesitz noch unter der Herrschaft des bisherigen Rechts an die nächste Generation weitergeben oder ob sie die Hände in den Schoß legen und abwarten. Nur bei selbstgenutztem Wohnheim besteht kein zwingender Handlungsbedarf. Auch im neuen Recht wird es möglich sein, die selbstgenutzte Immobilie schenkungsteuerfrei an den voraussichtlich länger lebenden Ehepartner zu verschenken.

Auch ist es nicht ratsam, die Kinder an dieser Immobilie zu Lebzeiten zu beteiligen, da dies streitanfällig ist. Schon sehr oft haben wir es in unserer Beratungspraxis erlebt, dass irgendwann einmal die Kinder beginnen, um das Haus zu schleichen; und sich fragen, ob sich die Renovierung im Hinblick auf das Lebensalter der Eltern überhaupt noch lohnt.

Schließlich braucht man auch die selbstgenutzte Immobilie als Reserve für den Schwerstpflegefall oder damit man sich eines Tages mit dem Veräußerungserlös dieser Immobilie in ein Alten- oder Pflegeheim einkaufen kann. Beim selbstgenutzten Einfamilienwohnheim sollte das Interesse, Steuern zu sparen, hinter der Sicherheit, alleiniger Herr im Haus zu sein, zurücktreten.

Rente darf nicht mehr von der Steuer abgezogen werden

Bei den Überlegungen muss man auch berücksichtigen, dass der Gesetzgeber im Jahressteuergesetz 2007 eine beliebte einkommensteuerliche Gestaltung abgeschafft hat, nämlich die Übertragung der Immobilie gegen Zahlung einer Rente oder dauernden Last. Bisher war es so, dass man fremdvermietetes Eigentum im Privatvermögen an die Kinder gegen Zahlung einer lebenslänglichen Rente oder dauernden Last übertragen konnte. Folge war, dass die Kinder die Rente als Sonderausgabe abziehen konnten und dadurch ihre Einkommensteuer schmälerten. Gleichzeitig war die kapitalisierte Rente oder dauernde Last Gegenleistung im Sinne des Schenkungsteuerrechts und minderte daher diese.

Mit den schon in Kraft getretenen Regelungen wurde der Abzug der Rente in der Einkommensteuer seit Jahresanfang untersagt. Für Altfälle gibt es eine Übergangsregelung. Bei privatem Grundbesitz war die Rente oder dauernde Last bisher eine interessante Alternative zum Nießbrauch. Der Nießbrauch wird nämlich in der Schenkung- und Erbschaftsteuer etwas schlechter behandelt als die Rente. Der auf den kapitalisierten Nießbrauch entfallende Betrag der Erbschaftsteuer ist nämlich zinslos zu stunden und kann nicht wie ein Entgelt von der Bemessungsgrundlage abgezogen werden.

Eigentümer müssen drei Überlegungen anstellen

Mit dem Inkrafttreten eines neuen Bewertungsrechts wird aber wiederum in der Schenkung- und Erbschaftsteuer dieses Abzugsverbot und diese besondere Stundungsvorschrift abgeschafft, so dass schenkungsteuerlich Rente, dauernde Last und Nießbrauch bald wieder gleichbehandelt werden. Es besteht also eine sehr komplexe Gemengelage.

Immobilieneigentümer, denen fremdvermieteter Grundbesitz gehört, sollten in den nächsten Monaten drei Überlegungen anstellen: Wie hoch ist der Wert der Schenkungsteuer ihrer Immobilien im bisherigen Recht? Wie hoch wird die Erbschaftsteuer in einem zukünftigen Recht voraussichtlich sein? Sind Sie bereit und willens, sich zumindest von der Substanz ihrer Immobilien unter Rückbehalt gegebenenfalls von Herrschafts- und Einkunftsrechten zu trennen? Kennt man die Antworten auf diese Fragen, kann man konkret planen. Wie der Gezeitenstrom das Wasser aus dem geschützten Hafen langsam; aber sicher hinauszieht, wird aber in den nächsten Monaten das Zeitfenster für Immobiliengestaltungen immer kleiner.