Eigenheim: Paarweiser Hauskauf mit besonderen Risiken

Am Anfang schien ein Traum Wirklichkeit zu werden: Als sie schon gar nicht mehr damit gerechnet hatten, fanden Andreas Burger (Name von der Redaktion geändert) und seine Freundin in Bremen genau das Stadthaus, nach dem sie fast zwei Jahre gesucht hatten. Stark renovierungsbedürftig zwar, aber weil die Freundin gerade geerbt hatte, war der Kauf schnell getätigt.

Dass Burger, der als Psychologe seine Zeit frei einteilen konnte, bei der Instandsetzung die gesamte Koordination übernahm, stand nie außer Frage. Natürlich packte er auch selbst kräftig mit an, zahlte zudem den Dachausbau und überhaupt die meisten Handwerkerrechnungen. Damals war das für ihn ganz selbstverständlich: „Wir waren glücklich und wollten nur, dass möglichst schnell alles fertig wird.“Der Albtraum begann acht Jahre später. Da kriselte es in der Beziehung. Die Freundin lernte einen anderen Mann kennen - und forderte Burger auf, das gemeinsam gebaute Nest zu verlassen. Schlimmer noch: Sie verweigerte auch jeden Ausgleich. Nicht nur für die viele Arbeit, auch die gezahlten Rechnungen wollte sie nicht übernehmen.

“Eine furchtbare Zeit“, erinnert sich Burger. Auch der sofort eingeschaltete Anwalt konnte kaum helfen. Von Anfang an hatte Burger zu viel falsch gemacht. Der größte Fehler: Nur die Freundin stand im Grundbuch. „Weil sie das erste Geld hatte und es am Anfang ja auch schnell gehen musste“, sagt er heute. „Wir haben uns darüber gar keine Gedanken gemacht. Warum auch? Es schien alles so klar.“

Kein Einzelfall

Ist das ein Einzelfall? „Keineswegs“, sagt Thomas Diehn, Geschäftsführer der Bundesnotarkammer in Berlin. Zwar liegt der Fall schon ein paar Jahre zurück, und die Gerichte seien heute etwas mehr gewillt, auch bei unehelichen Paaren einen gemeinsam verfolgten Zweck zu unterstellen und Ausgleichszahlungen zuzusprechen. „Einfach ist das jedoch nie, und geklagt werden muss dann immer.“ Denn trennen sich unverheiratete Paare, gibt es dafür keine verbindlichen Regelungen.

Gerade diese Abwesenheit von Regeln sei ja für viele Paare auch der Grund, auf den Trauschein zu verzichten, sagt Diehn. Wird dann gemeinsam eine Immobilie erworben, kann es fatal werden. Wären Andreas und seine Freundin verheiratet gewesen, hätte ihm zumindest der Versorgungsausgleich weitergeholfen. „Dabei lässt sich für den Immobilienkauf auch bei unverheirateten Paaren fast alles vertraglich regeln“, betont Diehn. Den meisten Betroffenen sei jedoch gar nicht bewusst, wie dringend der Handlungsbedarf sei. „Ein höheres Problembewusstsein als bei verheirateten Paaren beobachte ich da nicht.“

Grundsätzlich gibt es zwei Möglichkeiten: Rechtssicherheit zu schaffen, entweder durch einen Partnerschaftsvertrag oder durch die Gründung einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR). In beiden Fällen sei eine vorherige Rechtsberatung empfehlenswert, betont Christian Schmid-Burgk von der Verbraucherzentrale in Hamburg. Partnerschaftsverträge, die Immobilien betreffen, müssen zudem notariell beglaubigt werden.

Auf den Grundbucheintrag nicht verzichten

Im Grundbucheintrag sollten dann auf jeden Fall bei einem gemeinsamen Erwerb beide Partner auftauchen - und das möglichst so, dass die Eigentumsverhältnisse „im Einklang mit den tatsächlich erbrachten Aufwendungen stehen“, sagt Schmid-Burgk. Dabei weiß der Jurist allerdings auch, dass das mitunter nicht ganz einfach ist. Wie etwa im Falle von Burger und seiner Freundin in Bremen, wenn einer zunächst mehr Geld einbringt, der andere aber deutlich mehr Eigenleistung.

Doch auch mit korrekter Bestandsaufnahme und korrektem Grundbucheintrag ist noch nicht alles geklärt. So muss noch klar geregelt werden, was im Falle einer Trennung mit dem Haus geschieht. Wird dies nicht in guten Zeiten geregelt, ist das Erpressungspotential in schlechten Zeiten groß, weiß Verbraucherschützer Schmid-Burgk. Schon mehrfach habe er erlebt, dass sich im Trennungsfall einer der Partner weigert zu verkaufen oder den Verkaufspreis künstlich in die Höhe treiben will. Im schlimmsten Fall kann sogar aus gekränkter Eitelkeit eine Teilungsversteigerung betrieben werden, die fast immer mit großen Verlusten verbunden ist. Gesetzlich steht dies jedem Miteigentümer zu.

Der Nürnberger Anwalt Matthias Bauer nennt drei Punkte, die unverheiratete Paare unbedingt vertraglich regeln sollten: erstens den Verzicht auf ebendiese Teilungsversteigerung; zweitens die Frage, wer im Falle einer Trennung die Immobilie behalten darf; und drittens die Entschädigung für den Verzichtenden.

Finanzierung birgt Streitpotential

Die Finanzierung des Objekts birgt ebenfalls Streitpotential. Ein Kreditvertrag muss in der Regel gemeinsam unterschrieben werden, erläutert Tobias Lücke, Leiter Baufinanzierung bei der Comdirect Bank. Gäbe es zwei getrennte Kreditverträge könne nur einer im 1. Rang abgesichert werden. Darauf ließen sich Banken aber üblicherweise nicht ein. Ein gemeinsamer Kreditvertrag bedeutet aber: Gegenüber der Bank haften die Darlehensnehmer gesamtschuldnerisch, also jeder Beteiligte zu 100 Prozent. Egal, wer tatsächlich welchen Ratenanteil übernimmt oder wie die Eigentumsverhältnisse im Grundbuch aussehen. Bei ungleichen Verhältnissen kann der Kredit zwar virtuell in Tranchen unterteilt werden, was den Beteiligten hilft, ihre eigene Leistung besser einschätzen zu können. Rechtlich relevant ist dies jedoch nicht.

“Schon vor dem Kauf“, rät Lücke, „sollten die Partner daher idealerweise auch vereinbaren, was im Trennungsfall mit den Raten geschieht.“ Zahlen beide weiter? Wird einer übernehmen? „Gerade am Anfang einer Beziehung macht es keinen Spaß, all diese Feinheiten zu regeln“, räumt er ein. „Aber es macht Sinn und hilft finanzielle Verluste zu vermeiden.“

Im Erbfall reicht grundsätzlich ein Testament

Was viele unverheiratete Paare auch gern ausblenden: Nicht nur eine Trennung, auch der Tod eines Partners kann schnell in die Katastrophe führen, stellt Verbraucherschützer Schmid-Burgk fest. Gibt es keine gemeinsamen Kinder und wurde keine spezielle Vereinbarung getroffen, geht der unverheiratete Partner leer aus. Unversehens gehört die halbe Immobilie dann den gesetzlichen Erben.

Er habe auch schon erlebt, erzählt der Fachmann, dass überlebende Partner von Eltern oder Kindern ihres ehemaligen Miteigentümers unter Druck gesetzt wurden. Zum Beispiel wollten diese rasch an Geld kommen und konnten dann ebenfalls eine Teilungsversteigerung erwirken. Verhindern lässt sich dies durch ein vertraglich garantiertes Vorkaufsrecht zu einem vorher definierten Preis; oder durch einen Erbvertrag, der wiederum notariell beglaubigt sein muss und idealerweise für den Fall der Trennung ein Rücktrittsrecht enthält.

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