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Mietspiegel : Jetzt geht der Streit erst richtig los

Sanierte Altbauwohnungen in der Hauptstadt: Der Streit um die Miete hat begonnen. Bild: INTERFOTO

In Berlin hat ein Gericht den Mietspiegel gekippt. Auch in anderen Städten ist der Rechnung nicht zu trauen. Das hat Folgen für die Mietpreisbremse.

          Die Amtsrichter im Berliner Stadtteil Charlottenburg residieren in einem beeindruckenden Gebäude: Die Fassade aus dem 19. Jahrhundert zählen Architekturkenner zur Stilrichtung des „märkischen Barock“. Trotz dieser Pracht tritt man den Richtern sicher nicht zu nahe, wenn man feststellt: Wegweisende Entscheidungen für die weiteren Geschicke Deutschlands fallen hier üblicherweise nicht.

          Dennis Kremer

          Redakteur im Ressort „Geld & Mehr“ der Frankfurter Allgemeinen Sonntagszeitung.

          Christian Siedenbiedel

          Seit dem vergangenen Montag ist das anders. Formal handelt es sich bei dem Urteil, das da unter dem Aktenzeichen 235 C 133/13 erging, zwar nur um eine amtsrichterliche Entscheidung. Tatsächlich aber hat es bundesweit Auswirkungen auf eine der umstrittensten Fragen, die derzeit in unserem Land diskutiert werden: Wie teuer darf Wohnen sein?

          In Charlottenburg teurer als gedacht. Ein Vermieter hatte geklagt, weil er eine deutliche Mieterhöhung durchsetzen wollte (von 6,46 Euro je Quadratmeter auf 7,17 Euro) – doch der Berliner Mietspiegel, die entscheidende Orientierungsgröße für solche Fälle, verbot ihm das. Nun stellten die Richter fest: Der Mietspiegel sei fehlerhaft, weil er nicht nach „anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen“ gefertigt worden sei. Auch wenn das Urteil noch nicht rechtskräftig ist, kommt es für Deutschlands Mieter und Vermieter einem Erdbeben gleich. Denn wenn schon der mit viel Aufwand erstellte Berliner Spiegel fehlerhaft ist, wie sieht es dann erst im Rest des Landes aus? Viel Geld steht auf dem Spiel.

          Mietspiegel als Maßstab für die Mietpreisbremse

          Es geht nämlich nicht nur um Berlin, sondern um ein viel grundlegenderes Problem: In den meisten größeren Städten wird seit vielen Jahren ein Mietspiegel erstellt, für den Durchschnittsmieten je nach Lage und Ausstattung einer Wohnung berechnet werden. Diese Mietspiegel waren nie völlig unwichtig – beispielsweise galten sie als Anhaltspunkt vor Gericht. In Zukunft aber werden Mietspiegel so bedeutend sein wie noch nie. Wenn jetzt nämlich in vielen Großstädten die Mietpreisbremse der großen Koalition eingeführt wird (das geht länderweise, ausgerechnet Berlin macht den Anfang), wird der Mietspiegel der verbindliche Maßstab für Mieterhöhungen.

          Künftig darf die Miete bei der Neuvermietung von Bestandswohnungen vom Vermieter nur so weit angehoben werden, dass sie maximal zehn Prozent über der örtlichen Vergleichsmiete liegt. Das gilt für Stadtviertel mit einem „angespannten Wohnungsmarkt“ (wo das der Fall ist, entscheidet die Politik). Und eben diese Vergleichsmiete legt der Mietspiegel fest – zum Beispiel für Berlin-Wilmersdorf, gehobene Wohnlage, einfaches Bad: 7,74 Euro je Quadratmeter.

          Mit anderen Worten: Jeder noch so minimale Messfehler verändert sowohl die Chancen des Vermieters, die Miete zu erhöhen als auch die Chancen des Mieters, einer Mieterhöhung zu entgehen. Darum ist es so frappierend, dass nun zahlreiche Experten sagen: Mit einem Spiegel hätten Mietspiegel in vielen Fällen rein gar nichts zu tun. Denn die Realität spiegelten sie einfach nicht wider.

          Stadt für Stadt wird man nun herausfinden müssen: Wie objektiv ist der Mietspiegel wirklich? Der Immobilienökonom Steffen Sebastian hat gerade mit Oliver Lerbs vom Zentrum für Europäische Wirtschaftsforschung eine Studie über die Mietspiegel deutscher Städte erstellt - und lässt kein gutes Haar an ihnen. „Sie sind kaum vergleichbar – und alle haben unter wissenschaftlichen Kriterien betrachtet große Schwächen.“

          Zwei Arten von Erhebungen der durchschnittlichen Miete

          Grob gesehen, gibt es zwei Arten von Mietspiegeln: Beim „einfachen“ Mietspiegel einigen sich Vertreter von Mietern und Vermietern auf Durchschnittsmieten, die sie für realistisch halten. Böse gesagt: Das ganze ist eine Kungel-Runde. Beim „qualifizierten“ Mietspiegel hingegen, der wissenschaftlichen Kriterien entsprechen soll, werden Marktforscher beauftragt. So war es in Berlin, so ist auch in Frankfurt – etwas mehr als hundert solcher qualifizierter Mietspiegel gibt es. Ihr Anspruch, das zeigt das Wort „qualifiziert“: Gekungelt werden soll hier nicht.

          Bild: F.A.Z.

          In Frankfurt beispielsweise wurden 3350 mündliche Interviews mit Mieterhaushalten geführt, darüber hinaus 800 schriftliche Anfragen bei Vermietern gestellt. Anschließend diskutierte man die Ergebnisse mit Vertretern von Eigentümern und Mietern. Am Ende setzte der Magistrat den Mietspiegel in Kraft.

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