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Hartes Ringen um Mietverträge
Die Vermietung von Büroflächen stellt für die Akteure in diesem Marktsegment eine andauernde Herausforderung dar. Nach den inzwischen vorliegenden Marktstatistiken der großen Maklerhäuser im Lande kam es im ersten Halbjahr zu einem spürbaren Rückgang des Flächenumsatzes auf den wichtigsten Büromärkten. Im Vergleich zum Vorjahreszeitraum betrug das Minus zwischen 9 Prozent (Colliers) und 14 Prozent (Jones Lang LaSalle).
Andreas Trumpp, Chefanalyst von Colliers International in Deutschland, führt den niedrigeren Flächenumsatz vor allem auf die geringere Zahl an Mietvertragsabschlüssen über 5000 Quadratmeter im laufenden Jahr zurück. Die größten Abschlüsse in den ersten sechs Monaten dieses Jahres seien die Anmietungen von 16 700 Quadratmetern durch das Bundesverteidigungsministerium in Berlin, von 13 600 Quadratmetern durch die SEB-Bank in Frankfurt und von 12 700 Quadratmetern durch die Fondsgesellschaft Union Investment ebenfalls in Frankfurt gewesen.
Gutes Jahresergebnis möglich
Trumpp sieht allerdings keinen Grund, angesichts der jüngsten Entwicklung Alarm zu schlagen: „In Anbetracht des konjunkturellen Umfelds schlägt sich der deutsche Bürovermietungsmarkt bisher sehr wacker.“ Angesichts der Volumina an Gesuchen sowie der bekannten Mietvertragsverhandlungen könne weiterhin von einem leicht überdurchschnittlichen Gesamtjahresergebnis ausgegangen werden. Diese Meinung wird von Carsten Ape, Bürovermietungschef von CBRE in Deutschland, geteilt: „Wir gehen für den weiteren Verlauf des Jahres 2012 von einer weiterhin stabilen und optimistischen Nachfrage auf den deutschen Topmärkten aus.“
Auch andere Marktbeobachter betrachten den jüngsten Rückgang im Flächenumsatz gelassen. „Zu berücksichtigen ist, dass der Vorjahresumsatz das drittbeste jemals registrierte Ergebnis der ersten sechs Monate war“, sagt Piotr Bienkowski, Vorsitzender der Geschäftsführung von BNP Paribas Real Estate in Deutschland. Vor dem Hintergrund der europäischen Staatsschuldenkrise sei das Resultat sogar positiv zu werten. Einen Einbruch in den Vermietungsaktivitäten kann auch Helge Scheunemann, Chefanalyst von Jones Lang LaSalle für Deutschland, nicht erkennen. Er spricht von einem „normalen gemäßigten Rückgang, der auch so zu erwarten war“.
Uneinheitliche Mietpreise
Nach der Marktstatistik von Colliers konnten unter den führenden deutschen Büromärkten lediglich Berlin mit einem Flächenumsatz von 286 900 Quadratmetern und Hamburg mit 215 000 Quadratmetern an das Niveau des Vorjahres anknüpfen. Am deutlichsten abwärts ging es mit 17 Prozent in München, wo im ersten Halbjahr 320 500 Quadratmeter Büroflächen angemietet wurden. Dort hat sich das Anmietungsvolumen im Größensegment über 5000 Quadratmetern im Vergleich zum Vorjahr fast halbiert.
Unterschiedlich stellte sich zur Jahresmitte die Entwicklung der Mietpreise dar. In Stuttgart stieg die Durchschnittsmiete für Büroflächen im Jahresvergleich spürbar um knapp 10 Prozent auf 12,10 Euro je Quadratmeter. In München und in Hamburg ging es um jeweils 7 Prozent auf 14,77 beziehungsweise 14,60 Euro je Quadratmeter nach oben. Nahe am Vorjahresniveau lagen die Büromieten in Berlin mit 12,50 Euro je Quadratmeter und Düsseldorf mit 13,90 Euro je Quadratmeter. Deutlich nach unten ging es dagegen mit der Durchschnittsmiete in Frankfurt - um 7 Prozent auf 18,68 Euro je Quadratmeter. Allerdings war in der Mainmetropole im Vergleich zum Vorquartal schon wieder ein Anstieg zu verzeichnen. „Auf der Angebotsseite wird sich der verstärkte Abbau von modernen Bestands- und Neubauflächen fortsetzen, so dass die Mieten in diesem Segment mindestens stabil bleiben“, erwartet Bienkowski von BNP Paribas Real Estate.
Weniger Leerstand
Gestützt wird das Preisniveau auch von einem rückläufigen Leerstand. Colliers stellt diesbezüglich einen andauernden Trend fest, der von einer positiven Nettoabsorption von Büroflächen bei einem weiterhin niedrigen Fertigstellungsvolumen an neuer Fläche getragen wird. „Im Vergleich zum gleichen Zeitpunkt des Vorjahres stehen mit rund 6,7 Millionen Quadratmetern aktuell über eine Million Quadratmeter weniger Bürofläche leer“, stellt Chefanalyst Trumpp fest. Damit sank die Leerstandsquote von 9,7 Prozent Ende des zweiten Quartals 2011 auf aktuell 8,4 Prozent.
