22.02.2012 · Die Nachfrage nach Büroflächen lässt spürbar nach. Die Position der Nutzer wird immer stärker.
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Eigentümer von Bürogebäuden in der Schweiz müssen sich auf selbstbewusstere Mieter einstellen.
Auf dem Schweizer Immobilienmarkt läuft das Geschäft derzeit noch rund. Der jüngste Immobilienindex der Großbank UBS zeigt einen weiteren kräftigen Anstieg. Allerdings kratzen die Preise mittlerweile schon an der "Risikozone", der zweithöchsten von insgesamt fünf Preiskategorien. Auf der einen Seite sind sie also schon gefährlich hoch, auf der anderen Seiten sind die Wirtschaftsaussichten gedämpft.
Gehandelt und gebaut wird dennoch weiter. Dabei verdüstert sich vor allem die Lage auf dem Markt für Büroimmobilien zunehmend. "Seit Herbst 2011 verläuft die Nachfrage nach Büromietflächen schleppend", stellen die Marktbeobachter der Maklergesellschaft Colliers International in Zürich fest. Die Vermietung könnte daher in diesem Jahr schwieriger werden - für Investoren keine gute Nachricht.
Die zurückhaltende Einschätzung wird von den Immobilienfachleuten von Wüest & Partner geteilt. Sie schrieben kürzlich, die Baubewilligungen vor allem für Büroflächen hätten in den vergangenen beiden Jahren auffällig zugenommen. Ihre Anzahl liege inzwischen doppelt so hoch wie 2009. In Anbetracht der eingetrübten Perspektiven könnten deshalb manche Flächen, besonders in unvorteilhaften Lagen, ungenutzt bleiben.
Im vergangenen Jahr konzentrierten sich die Anleger auf gut erschlossene Standorte mit Mietern, deren Bonität überzeugte und die langfristige Mietverträge eingegangen waren, heißt es bei Colliers International. Von solchen Angeboten war nicht viel auf dem Markt. Häufiger angeboten wurden stattdessen Fachmärkte, Liegenschaften in Randlagen und Objekte mit hohen Leerständen. Davon ließen die Anleger aber im Zweifel lieber die Finger.
Die durchschnittlichen Mietpreise legten 2011 nach der Colliers-Marktstatistik sogar leicht zu - von netto 234 auf 249 Franken pro Quadratmeter im Jahr. Spitzenreiter in den Büromieten blieben Zürich und Genf. In der Limmatstadt mussten in den besten Lagen 840 Franken pro Quadratmeter bezahlt werden, am Genfer See sogar 1000 Franken.
Dort zeigt sich zugleich der Graben in den Büromieten in der Schweiz besonders deutlich: Nach den Erhebungen der Maklergesellschaft übertraf sogar die Durchschnittsmiete im Großraum Genf mit 432 Franken pro Quadratmeter die Spitzenmiete für Büros in Basel und Bern, die jeweils unter 400 Franken lagen. Die große Bandbreite zeigt sich übrigens auch auf dem Wohnungsmarkt dieser Städte.
Die stärkeren Warnzeichen für Büroimmobilien seit Herbst 2011 glaubt Colliers durch die Beobachtung einer größeren Sensibilität belegen zu können, mit der potentielle Nutzer auf die konjunkturellen Bremsspuren in und außerhalb der Schweiz reagierten. Konkret heißt es in dem Bericht: "Da sich die Mietinteressenten in einer stärkeren Position befinden, kommen die Eigentümer meist nicht um Zugeständnisse in Form von mietfreien Zeiten oder einer Beteiligung an den Ausbaukosten herum." Für dieses Jahr wird mit einer leichten Zunahme der Leerstände und einer noch stärkeren Verhandlungsposition der Mieter gerechnet.
Eine Sondersituation besteht nach Ansicht des Maklerhauses in Zürich. Dort sind im vergangenen Jahr verschiedene Großunternehmen in die Entwicklungsgebiete Zürich-West und Zürich-Nord nahe des Flughafens gezogen. In diesem Jahr zieht die Pädagogische Hochschule in den neuen Campus am Hauptbahnhof ein und räumt gleichzeitig 19 Standorte mit 40 000 Quadratmeter Fläche. Die Maklergesellschaft will nicht darauf wetten, dass die frei werdenden Flächen rasch wieder vermietet werden können. Zur Panik bestehe aber kein Anlass. Bislang konnten die entstandenen Lücken durch kleinere Dienstleister wie Ärzte, Werbeagenturen, Beratungsfirmen und Anwaltskanzleien immer noch gefüllt werden.
