Bahnhöfe Wartehallen der Hoffnung

Bretterverschläge statt Fensterglas, Bauzäune halten die Passanten auf Abstand. „Zu verkaufen“ informiert ein Transparent an der Fassade - Bahnreisende passieren einen Ladenhüter. Der Bahnhof Konz-Karthaus bei Trier hat seine besten Zeiten hinter sich. Seit etlichen Jahren soll das zu Beginn des vergangenen Jahrhunderts errichtet Ensemble veräußert werden. „Kaufpreis: VB EUR“ ist im Exposé nachzulesen. Ein Käufer ist bisher offenbar nicht in Sicht.

„Der Bahnhof ist eines der prägenden Gebäude des Stadtteils“, deshalb liege er den Verantwortlichen auch „sehr am Herzen“, versichert man derweil im Konzer Rathaus. Dort möchte man das Quartier im Umfeld des Bahnhofs in den kommenden Jahren deutlich aufwerten; Mittel aus dem Bundes- und Landesprojekt „Soziale Stadt“ sollen es richten. Eine städtebauliche Entwicklung des Viertels werde dann helfen, ein tragfähiges Konzept für den Bahnhof zu finden, hoffen die Stadtoberen, die allerdings auch klarstellen: Ohne ein vernünftiges Nutzungskonzept komme ein Erwerb der Immobilie für die Kommune erst gar nicht in Frage.

Noch befindet sich das Anwesen im Eigentum einer luxemburgischen Gesellschaft, hinter der die in Großbritannien registrierte Patron Capital steht. Das Unternehmen kaufte in den vergangenen Jahren in mehreren Paketen Hunderte deutscher Bahnhöfe auf. Am Ende befanden sich mehr als 1000 dieser Immobilien im Besitz von Patron Capital, deren deutsche Tochter Main Asset Management für die Verwaltung und Vermarktung der Objekte zuständig ist. Offenbar hofften die Londoner auf hohe Renditen. Doch bei vielen, möglicherweise den meisten der Bahnhöfe ging die Rechnung nicht auf.

Günstiger Kaufpreis, erhebliche Sarnierungen

Das zeigt auch das Beispiel Schwarzenberg: Dort befand sich der Bahnhof lange Jahre im Eigentum der luxemburgischen Gesellschaft Patron Elke Sarl. - bis Teile des Dachs einstürzten und die Stadt nicht mehr länger zusehen wollte, wie der Bahnhof verfiel. Von einem „städtebaulichen Missstand“ spricht Bernd Weigel, Bürgermeister der sächsischen Stadt. Weigel erzählt auch, wie die Main Asset Management GmbH beim Kaufpreis nachgeben musste: Statt der ursprünglich geforderten mehreren hunderttausend habe Schwarzenberg am Ende lediglich 65.000 Euro gezahlt, so Weigel. Dem vermeintlich günstigen Kaufpreis steht indes der erhebliche Sanierungsaufwand gegenüber, den die Stadt nicht stemmen kann und der in die Millionen gehen dürfte. Bisher suchte der Bürgermeister vergeblich nach einem privaten Investor: „Es gab Interessenten“, sagt Weigel, doch im Moment sei die Zukunft des Empfangsgebäudes wieder „völlig offen“.

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Das Dilemma vieler Gemeinden: Es fehlt ihnen an Geld, um die von der Bahn abgestoßenen Bahnhöfe zu kaufen und in Eigenregie auf Vordermann zu bringen. In den vergangenen Jahren hat sich der Konzern von 1700 Empfangsgebäuden getrennt. 700 gingen an Kommunen und private Investoren, das Gros an Patron Capital. Die Bahn will nun weitere rund 700 Bahnhöfe verkaufen, lediglich 600 sollen dauerhaft im Bestand der DB AG bleiben. Die Empfangsgebäude, die man selbst veräußere, würden nun vorzugsweise einzeln und nicht mehr in Paketen an künftige Nutzer verkauft, teilte der Konzern auf Anfrage mit. Das Interesse von Finanzinvestoren dürfte auch merklich nachgelassen haben. Nachfrage in Luxemburg bei Patron Elke Sarl. - dort verweist man an die Main Asset Management GmbH, die wüssten Bescheid. Doch eine Presseanfrage an die Frankfurter Zentrale von Main Asset bleibt trotz mehrmaliger telefonischer Versuche unbeantwortet. Das deckt sich mit den Erfahrungen zahlreicher Kommunen, die über mangelnde Kommunikation von Seiten des Eigentümers klagen.

Neues Leben

Dass sich für sämtliche Empfangsgebäude neue Nutzer finden werden, ist nicht zu erwarten. Kleinere Bahnhöfe an stillgelegten oder wenig frequentierten Bahntrassen kaufen nicht selten Liebhaber, die sich dort ein Wohn- oder Ferienhaus einrichten. Schwieriger gestaltet sich die Nachnutzung bei größeren Empfangsgebäuden, die für eine reine Wohnnutzung kaum taugen. Liegt der Bahnhof zentral und vielleicht sogar an einem Platz, stehen die Chancen der Nachnutzung deutlich besser als bei Objekten in Randlagen. Nachdem private Eigentümer wie Patron Capital viele Bahnhöfe verfallen ließen, ist der Sanierungsbedarf oft derart immens, dass sich das Ganze nicht mehr rechnet.

Doch nicht bei allen Bahnhöfen ist der Zug abgefahren, im Gegenteil: Mancherorts erwachten Empfangsgebäude zu neuem Leben und präsentieren sich nun ansprechender als zuvor. Beispiel Landsberg am Lech. Dort entwickelte Thomas Walter vor 15 Jahren seine Vision vom „Bürgerbahnhof“ (siehe Kasten). In den folgenden Jahren investierte seine Münchner Ideal Mobil AG rund 1,8 Millionen Euro in das Objekt. Inzwischen ist der „öffentliche Privatbahnhof“ wieder eine Visitenkarte für das pittoreske Städtchen, das Konzept heimste zahlreiche Preise ein. Wäre es nach Walter gegangen, hätte er längst einige vergleichbare Projekte realisiert. Sein Unternehmen hatte deshalb fünf weitere Empfangsgebäude erworben - „um sie vor dem Ausverkauf an Immobilieninvestoren zu retten“, wie er sagt.

Doch der Ideal Mobil AG ging das Geld aus, das Finanzierungskonzept scheiterte laut Walter an fehlendem Eigenkapital. Also verkaufte er die Gebäude weiter. Das in Murnau übernahm der Berliner Unternehmer Andreas Holzhey. Er will Walters Konzept nun umsetzen und 1,3 Millionen Euro investieren - „teils durch Eigenkapital und teils durch öffentliche Fördermaßnahmen“. Refinanziert werden soll das Ganze durch Miet- und Pachteinnahmen, die zum Teil auch von der Deutschen Bahn fließen werden. Denn die möchte in Murnau ein Reisezentrum und Sozialräume mieten.

Eine „Portion Idealismus“

„Als Investor ist natürlich eine angemessene Verzinsung Grundvoraussetzung“, sagt Holzhey, doch werde diese „etwas geringer ausfallen als bei einem anonymen Investmentprojekt“. In das Vorhaben stecke er denn auch eine „Portion Idealismus“, sagt er und stellt klar: Das Konzept lasse sich nicht in allen Regionen umsetzen. So sprächen für den Standort Murnau nicht nur das hohe Fahrgastaufkommen auf der Strecke von München nach Garmisch-Partenkirchen, sondern auch das gute touristische Potential der Gemeinde und ihre Lage in einer Wachstumsregion.

Auch die Lage von Konz könnte schlechter sein. Nur wenige Kilometer vom Finanzzentrum Luxemburg und dem Touristenmagnet Trier entfernt, halten täglich Dutzende Züge in der 18.000-Einwohner-Stadt. Tatsächlich zeichnet sich für den Bahnhof Licht am Ende des Tunnels ab - zumindest für den nur zwei Fahrminuten von Karthaus entfernten zentralen Bahnhof (Hinweis: der wird nicht „Hauptbahnhof“ genannt). 2008 erwarb die Stadt das im Stil eines italienischen Palazzo errichtete Empfangsgebäude, bei dem inzwischen mehr als nur der Lack ab ist. Die Verhandlungen mit einem Investor stünden kurz vor dem Abschluss, heißt es aus dem Rathaus, das Gebäude solle aufwendig restauriert und die Halle künftig als Brauereiausschank genutzt werden. Bis 2015 könnte in einem modernen Anbau mit Glas-Kubus ein Hotelbetrieb entstehen.