Standort München Die Stadt bleibt teuer

München zieht das Kapital an. Auch wenn die Finanz- und Wirtschaftskrise den Immobilienmarkt in diesem Jahr fest im Griff hat, wird sich daran auf lange Sicht nichts ändern. „München zählt zu den bedeutendsten Immobilieninvestmentmärkten“, sagt Andreas Trumpp, Leiter Research bei dem Immobilienberatungsunternehmen Colliers Schauer & Schöll und nennt die vielfältige Wirtschafts- und Branchenstruktur als Grund dafür. Immerhin sei die bayerische Landeshauptstadt Europas drittgrößter Büromarkt.

Allerdings hat sich das Marktgeschehen in den vergangenen Monaten verändert. Statt in Milliardenbeträgen wird nun auch an der Isar wieder in Millionen gedacht. Wer heute investiert, ist kein Finanzjongleur, sondern ein kühler Rechner, der zum Kauf wieder einen angemessenen Eigenkapitalanteil vorweisen muss.

Ernüchternde Bilanz

Entsprechend ernüchternd fällt trotz Optimismus die Bilanz der Immobilienberater aus. Im vergangenen Jahr wechselten in München gewerbliche Immobilien im Wert von 2 Milliarden Euro den Besitzer. „Das war zwar das drittbeste je verzeichnete Ergebnis. Der Vergleich zum Vorjahr (6,7 Milliarden Euro) zeigt aber einen Rückgang des Investitionsvolumens um 70 Prozent“, berichtet Trumpp.

Vor allem zum Ende des zweiten Halbjahrs ist das Geschehen auf dem Immobilieninvestmentmarkt fast zum Erliegen gekommen. „Die Verunsicherung der Investoren aufgrund der immer weitere Kreise ziehenden Finanzmarkt- und Wirtschaftskrise, aber auch die Zurückhaltung der Banken bei Immobilienfinanzierungen sind auch in München zu spüren“, sagt Trumpp.

Risikoarme Lagen gefragt

In Anbetracht dieser Situation setzen die Investoren auf gut vermietete Immobilien in risikoarmen Lagen der Münchener Innenstadt. „Nennenswerte Verkäufe betrafen die Karstadt-Warenhäuser, die Zentrale der Hypo Real Estate, den Angerblock und den Alten Hof. Insgesamt ist das Volumen der einzelnen Verkäufe jedoch stark gesunken, und Portfolioverkäufe hatten nur noch einen Anteil von 20 Prozent am Marktgeschehen.

Das durchschnittliche Volumen der Verkäufe sei von 34 auf 19 Millionen Euro zurückgegangen, berichtet Stefan Bauer, Geschäftsführer des Immobilienberatungsunternehmens Atisreal GmbH und Niederlassungsleiter in München. „Über die Hälfte der Verkäufe entfielen auf Abschlüsse bis 10 Millionen Euro.“

Gestiegen seien dagegen die Renditen, was vor allem bei Objekten in B-Lagen zu spüren gewesen sei. „Die Spitzenrendite für beste Büroobjekte lag Ende 2008 bei 5 Prozent. Damit ist München trotz der gesunkenen Preise nach wie vor der teuerste Standort in Deutschland“, schildert Bauer die Entwicklung.

Nachfrage von offenen Fonds

Sechs Käufergruppen dominierten 2008 das Geschehen, wobei offene Immobilienfonds die Käuferriege anführten. Es folgten Projektentwickler und Bauträger, geschlossene Immobilienfonds und Spezialfonds sowie private Investoren. Stark zurückgegangen ist der Anteil ausländischer Käufer, der 2008 nur noch bei knapp einem Drittel lag, wie Colliers Schauer & Schöll berichtet. Auf Verkäuferseite gehörten Projektentwickler und Bauträger zu den aktivsten Marktteilnehmern.

Für den Münchener Markt ungewöhnlich hoch war im vergangenen Jahr der Anteil der Einzelhandelsimmobilien am Gesamtinvestitionsvolumen, der bei 28 Prozent lag. „Darin spiegelt sich allerdings sehr stark der anteilig eingerechnete Verkauf des Arcandor-Portfolios wider“, erläutert Bauer. „Während vor allem Einzelhandelsimmobilien im ersten Halbjahr den Besitzer wechselten, beherrschten im zweiten Halbjahr wieder Büroimmobilien das Marktgeschehen“, schildert Ralf Mejovsek, Leiter Investment des Immobilienberatungsunternehmens Knight Frank in München, die Entwicklung.

Lieber keine Prognose

Schwer tut sich die Immobilienbranche mit Prognosen. Zu ungewiss ist, welchen Einflüssen die Märkte 2009 noch ausgesetzt sein werden. Das gilt auch für München. „Es herrscht noch immer große Verunsicherung über die weitere Entwicklung der Preise. Entsprechend liegen die Preiserwartungen von Käufern und Verkäufern oft weit auseinander“, sagt Mejovsek. Da erstaunt es nicht, dass das Angebot an wirklich guten Immobilien überschaubar ist.

Ältere Bürohäuser in nicht so etablierten Lagen finden dagegen kaum einen Käufer oder werden nur mit großen Preisabschlägen gehandelt. Knight Frank rechnet daher 2009 mit einem noch einmal deutlich niedrigeren Investitionsvolumen von 1,2 bis 1,5 Millionen Euro. Dies würde allerdings immer noch dem durchschnittlichen Umsatz der Jahre 2000 bis 2005 entsprechen.