Stadtentwicklung Vorreiterrolle für Münchens Norden

Der Norden gehört für Immobilieninvestoren derzeit zu den interessantesten Standorten in der bayerischen Landeshauptstadt. Zwischen der Münchner Freiheit und im Umfeld der Parkstadt Schwabing werden in den kommenden Jahren einige spannende Wohn- und Gewerbeprojekte realisiert. Seitdem die ersten Objekte in der Parkstadt Schwabing vor rund zehn Jahren fertiggestellt wurden, entsteht dort allmählich eine der wichtigsten Münchener Büroadressen. Mit der neuen Straßenbahnanbindung, die im Dezember 2009 ihren Betrieb aufgenommen hat, rückt der Standort zudem dichter an die Innenstadt heran.

„Der Münchener Norden spielt eine Vorreiterrolle und besitzt viel Potential“, sagt Peter Bigelmaier, Geschäftsführer des örtlichen Maklerunternehmens Colliers Schauer & Schöll. „Einen Gewerbepark neuerer Prägung, wie ihn die Parkstadt Schwabing heute darstellt, hat es in München seit der Errichtung des Arabellaparks in den siebziger und achtziger Jahren nicht mehr gegeben.“ Entsprechend gut werde der Standort von Investoren und Mietern angenommen.

Längere Pause

Allerdings hat die Parkstadt derzeit auch mit ein paar Problemen zu kämpfen, berichtet Bigelmaier. So habe es nach der ersten Bauphase zwischen 2002 und 2006 eine längere Pause gegeben. Die anschließenden Bauaktivitäten seien dann umso intensiver ausgefallen, so dass derzeit knapp 100 000 Quadratmeter Bürofläche einen Mieter suchten - bei einer durchschnittlichen Vermietungsleistung zwischen 25 000 und 30 000 Quadratmetern im Jahr eine stolze Zahl. „Und allein durch einen Angebotsüberhang lässt sich keine Nachfrage hervorrufen, selbst wenn der Büroraum hochwertig ist“, mahnt er.

Ein weiterer Schwachpunkt ist die spärliche Infrastruktur. Zwar wurde nachträglich das Parkstadtcenter in die Bauplanung aufgenommen, aber es mangelt an Restaurants und Plätzen mit Aufenthaltsqualität. Möglichkeiten zur Korrektur seien jedoch noch vorhanden. „Helmut Röschinger, Geschäftsführer der Argenta Grundstücksentwicklungs- und Bauträgergesellschaft und der Initiator der Parkstadt Schwabing, verfügt noch über einen entsprechenden Grundstücksvorrat, so dass hier gegengesteuert werden könnte“, sagt Bigelmaier.

Bewusste Entscheidung

Dass die Parkstadt Schwabing unter diesen Defiziten stark leidet, glaubt er jedoch nicht. Es gebe einige namhafte Mieter, wie etwa die Unternehmensberatung Roland Berger, die sich bewusst für den Standort entschieden hätten, weil er moderne Büroflächen mit einer guten Anbindung an den Flughafen biete. Zudem seien die Eigentümer der Immobilien in der Regel so bonitätsstark, dass sie auch eine schwächere Marktphase gut überstehen könnten. Derzeit lägen die Durchschnittsmieten bei rund 15,50 bis 16 Euro je Quadratmeter. Dass sie - wie im Jahr 2003 - noch einmal unter 13 Euro rutschen könnten, sei nicht zu erwarten.

Zuversichtlich zeigt sich auch die Bayerische Bau und Immobilien Gruppe (BBIG), die derzeit mit ihrem Projekt „The M.pire“ in der Parkstadt auf den Markt kommt. Dabei handelt es sich um einen 23 Stockwerke hohen Turm, den der Stararchitekt Helmut Jahn entworfen hat, sowie vier Campusgebäude mit insgesamt rund 45 000 Quadratmeter Bruttogeschossfläche. „Der Onlinehändler Amazon hat im Sunshine Place das Erdgeschoss sowie fünf Obergeschosse angemietet“, berichtet Susanne Ahrenstorff, die für die Vermietung des M.pire bei der BBIG verantwortlich ist. Damit sei rund ein Fünftel der Fläche vermietet.

Beitrag zur Aufwertung

Sehr positiv bewertet Colliers-Geschäftsführer Bigelmaier die weiteren Projekte, die in den kommenden Jahren das Bild des Münchener Nordens verändern werden. Hierzu zählen etwa die Wohnungsbauprojekte an der Leopoldstraße, die von Klaus Wohnbau und Infraplan Wohnbau errichtet werden. Auch das Bauvorhaben an der Domagkstraße von Hubert Haupt Immobilien werde zur Aufwertung des Standorts beitragen. Dort sollen auf einem Gelände, das bisher durch Werkstätten geprägt war, insgesamt 40 000 Quadratmeter neue Geschossfläche entstehen. Davon werden 7000 Quadratmeter für Wohnen genutzt und durch den Bauträger Terrafinanz realisiert.

Als Glücksfall für die Stadt betrachtet Bigelmaier die Planungen der Jost Hurler Beteiligungs- und Verwaltungsgesellschaft. Auf dem firmeneigenen Grundstück an der Leopoldstraße soll in den kommenden Jahren unter dem Projektnamen „Schwabinger Tor“ ein neues Quartier errichtet werden. „Es handelt sich bei dem Bauvorhaben um eine wichtige Lückenschließung in Schwabing, denn das Grundstück erstreckt sich immerhin einen halben Kilometer entlang der Leopoldstraße“, sagt er.

Ungewöhnliche Wege

Mit dem städtebaulichen Konzept wolle man ungewöhnliche Wege gehen, betont Hurler-Geschäftsführer Gerhard Kanzler. „Wir wollen alles etwas anders machen und legen dabei großen Wert auf durchdachte Planungen. Das fängt mit einem völlig autofreien Gelände mit ausreichend Grünflächen an und geht bis hin zur modernsten technischen Ausstattung der Gebäude.“ Neben 90 000 Quadratmeter Bruttogeschossfläche, die überirdisch gebaut wird, sollen noch einmal rund 100 000 Quadratmeter unterirdisch entstehen - vor allem Tiefgaragenplätze.

„Da unser Unternehmen aus dem Handel kommt, verfolgen wir zudem teilweise andere Ansatzpunkte als ein herkömmlicher Projektentwickler“, sagt er. So solle das „Schwabinger Tor“ wie ein Einkaufszentrum geführt werden. Grundlage des Konzepts sei dabei eine vielseitige Nutzungsmischung. Neben einem Fünf-Sterne-Hotel mit 4500 Quadratmeter Spa-Bereich werde es auch ein Theater, Gewerbeflächen und Wohnraum geben. Rund 400 Millionen Euro sollen in das Bauvorhaben investiert werden. Verläuft alles nach Plan, wird im Jahr 2011 mit den Abrissarbeiten auf dem rund 35 000 Quadratmeter großen Gelände begonnen.

Lebendiges Quartier

Auch Rupert Hackl, Niederlassungsleiter der Eurohypo in München, sieht im „Schwabinger Tor“ eines der spannendsten Projekte der nächsten Jahre. „Der Eigentümer muss nicht wie der typische Projektentwickler alles aus dem Grundstück herausholen“, sagt er. „Dadurch besteht die Möglichkeit, hier ein wirklich lebendiges Quartier zu entwickeln.“ Normalerweise sähen die Projektentwickler die Verantwortung dafür eher bei der Stadt. Wegen der hohen Grundstückspreise in München stehe meist nur die Wirtschaftlichkeit im Vordergrund.

Insgesamt beobachtet Hackl derzeit einen harten Wettbewerb um Mieter - mit den entsprechenden Folgen für die Mietpreise. Das sei auch in der Parkstadt Schwabing zu spüren. „Der Mieter ist der Herr des Geschehens. Hinzu kommt, dass es sich in der Regel nicht um Zuzüge, sondern um Umzüge innerhalb Münchens handelt.“ Um jeden Mietvertrag werde gerungen, und Anreize wie etwa ein halbes Jahr mietfreie Zeit gehörten wieder zum Alltag. „Diese für die Mieter sehr günstige Situation wird gerne genutzt, um sich mit qualitativ hochwertigeren Flächen zu versorgen oder sich zu verkleinern“, kommentiert er das Geschehen.

Angemessene Faktoren

Nach Ansicht des Immobilienfinanzierers sind in München für die kommenden zwei bis drei Jahre genügend Büroflächen vorhanden beziehungsweise im Bau. Er schließt deshalb nicht aus, dass sich manche Projekte mit einem hohen Anteil an Büroflächen als „Eigenkapital-Fresser“ erweisen könnten. „Entwickler, die vor eineinhalb bis zwei Jahren Grundstücke erworben haben, liegen mit ihren Einstandspreisen heute über den Marktpreisen, denn die Grundstückspreise sind im Durchschnitt um etwa 15 Prozent gesunken“, sagt Hackl.

Zwar bewegten sich die aufgerufenen Verkaufsfaktoren im Münchener Norden - abhängig vom jeweiligen Vermietungsstand - mit dem 16- bis 17,25-Fachen der Jahresmiete noch immer in einem angemessenen Rahmen. Die Mieten seien aber im Normalfall höher kalkuliert worden. „Das Ergebnis ist, dass die Banken aufgrund gedrückter Marktwerte fallweise einen höheren Eigenkapitalanteil einfordern werden“, erwartet der Eurohypo-Niederlassungsleiter. „Es gibt also keine Kreditklemme, sondern die gefallenen Mieten sind der Auslöser dafür, dass mehr Eigenkapital nachgeschoben werden muss.