„Redevelopment“ von Büroimmobilien Im zweiten Leben Appartementhaus

Die Idee ist so naheliegend wie einfach: Warum nicht all die leerstehenden und veralteten Gewerbeimmobilien, die keine Mieter mehr finden, in Wohnhäuser verwandeln? Schließlich gibt es in den Großstädten Millionen Quadratmeter freie Bürofläche, während gleichzeitig Alteingesessene wie Zuzügler dringend nach Wohnungen suchen.

Vor allem Frankfurt gilt auf diesem Feld als Vorreiter. Gerade hat das Stadtplanungsamt zwei größere Projekte vorgestellt. Andere sind mitten im Umbau, manche schon abgeschlossen wie das „Westendrondell“, das einst als Wohnhaus gebaut, dann als Büroimmobilie genutzt wurde und nun zu 14 Eigentumswohnungen umgebaut wurde. Prominentestes Beispiel in der Stadt ist ein ehemaliges Hochhaus in der Bürostadt Niederrad, das seit dem vergangenen Jahr als Wohnturm dient.

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Im Altbau entsteht ein Neubau

Im feinen Holzhausenviertel läuft derweil die Verwandlung einer alten Büroimmobilie auf Hochtouren. Die DIH aus Heidelberg baut den ehemaligen Sitz der Rentenanstalt zum Wohnhaus um, das zudem Platz für zwei Büros bietet. Im Inneren der 21 Etagen- und Maisonettewohnungen werkeln die Arbeiter - hier wird der Estrich gegossen, dort prüfen Elektriker die Stromleitungen. Kaum etwas erinnert mehr daran, dass einst Versicherungskaufleute Ansprüche prüften und Rollwagen mit Karteikarten durch die Gänge schoben.

Auf den insgesamt 4400 Quadratmetern sind schon die Grundrisse für großzügige Wohnlandschaften zu erkennen. In der oberen Etage bauen die Arbeiter zwei Penthäuser mit je um die 400 Quadratmeter Wohnfläche aus. Auf dem Dach, das bis vor kurzem allein den Vögeln gehörte, werden bald die neuen Eigentümer auf ihren Terrassen sitzen und auf die Skyline blicken.

Das Heidelberger Unternehmen ließ das Gebäude komplett entkernen. So entsteht im Altbau ein Neubau. Hier und da erinnert noch ein frei stehender Betonpfeiler daran, dass das Haus aus den Fünfzigern stammt. Auch der alte Aufzugschacht ist noch da. Er muss aus Rücksicht auf die Statik bleiben.

„So würde man nie mehr neu bauen“

Vor sieben Wochen hat die DIH die Gewerke auf die Baustelle geschickt; Ende Juni soll das ganze Haus fertig sein. „Das geht Schlag auf Schlag, wenn man nicht wie bei einem echten Neubau mit dem Aushub für die Tiefgarage anfängt“, erzählt Thomas Esslinger aus der Geschäftsführung. Bisher hat die DIH ausschließlich neu gebaut. An das Projekt im Holzhausenviertel wagte sich der Bauträger, weil er eine besondere innerstädtische Lage suchte - und die Nachfrage an diesem Standort sehr groß ist.

Nun schwärmt Esslinger von den Chancen, die eine solche Verwandlung bietet. Nicht nur, dass der zeitliche und finanzielle Aufwand für den Bau von Tiefgarage und Rohbau entfällt. Zudem profitiert das Unternehmen davon, dass es die fünf Geschosse der alten Gewerbeimmobilie nutzen kann. Bei Abriss und Neubau hätte das Bauamt nur - wie in der Nachbarschaft üblich - drei Etagen bewilligt. Zudem verfügt das etwa 60 Jahre alte Haus mit seinen 3 bis 3,80 Meter hohen Decken über ungewöhnlich luftige Räume. „So würde man nie mehr neu bauen“, sagt der DIH-Chef.

Auf dem Markt für Büroimmobilien keine Chance

Bei all den Vorteilen erscheint der Umbau von Büro- in Wohnhäusern nicht als Hexenwerk. In den Niederungen des Alltags sind die Dinge dann wie üblich aber etwas komplizierter, weshalb der Umbau im großen Stil ausbleibt. „Da ist noch viel Überzeugungsarbeit zu leisten“, resümiert Carsten Venus von Blauraum Architekten in Hamburg. Er war an einem Forschungsprojekt des Bundes zum Thema „Redevelopment“ beteiligt und daher in ganz Deutschland unterwegs, hat in die Jahre gekommene Verwaltungsgebäude und Bürohäuser begutachtet und durchgerechnet, ob sich eine Umnutzung lohnen würde - und wenn ja, mit welchem Konzept. Zudem lieferte Blauraum die Planung, die zur Metamorphose einiger Hamburger Gewerbebauten zu Wohnhäusern führte.

Venus' Erkenntnis: An Potential fehlt es nicht. Vor allem Büro- und Verwaltungsgebäude aus der wirtschaftlichen Blütezeit der Bundesrepublik - wie eben der Sitz der einstigen Rentenanstalt in Frankfurt - gelten als heiße Umnutzungskandidaten. Auf dem Markt für Büroimmobilien haben sie so gut wie keine Chance mehr. Doch nach einem Redevelopment erwartet sie ein zweites Leben als Appartementhaus.

Bauherr und Bauamt rangeln oft

Dass es an der Umsetzung hapert, hat verschiedene Ursachen - zum Beispiel die Kosten. Wer eine Büroimmobilie in ein Wohnhaus umwandeln will, muss nach Ansicht des Frankfurter Bauaufsichtsleiters Michael Kummer über eine ausreichende Kapitaldecke verfügen. Denn selbst für Neubauten in guten Lagen müsse man mit längeren Vermarktungszeiten rechnen. „Mietwohnungen kann aus meiner Sicht nur bauen, wer einen institutionellen Investor im Rücken hat.“ Zudem ist die Umwandlung aufwendig. Dem Vorteil, schon über einen Rohbau zu verfügen, steht der Nachteil der aufwendigen Erschließung bei größeren Häusern gegenüber. Wozu das führt, zeigt ein Blick auf die verwirklichten Redevelopment-Beispiele. Meist entscheiden sich Bauherren wie die Heidelberger DIH dafür, in solchen Häusern große Wohnungen zu planen. Denn kleinere Einheiten bedeuten mehr Eingänge, mehr Küchen, mehr Bäder. Entsprechend aufwendig und kostspielig ist der Bau. So entstehen meist teure Wohnungen. Bei Quadratmeterpreisen von mindestens 4000 Euro klettert der Kaufpreis schnell auf 700.000 Euro und mehr.

Schließlich sind die Hürden des Baurechts hoch. An etablierten Bürostandorten genehmigen die Städte eine Umwandlung selten. Stimmen sie zu, rangeln Bauherr und Bauamt oft um Fragen zur Ausführung. Zwar suchen viele Städte nach Möglichkeiten, Wohnraum zu schaffen. Ein Freibrief für willige Investoren ist das aber nicht. So musste vor wenigen Wochen der Frankfurter Immobilienentwickler Ardi Goldman einräumen, dass die von ihm Ende vergangenen Jahres mit viel Tamtam präsentierte Umwandlung eines Bürohauses in der Innenstadt zum Wohn- und Geschäftshaus nicht wie geplant läuft. Und das gleich aus mehreren Gründen: Zum einen erwies sich der Entwurf von Architekt Christoph Mäckler offenbar als zu teuer. Mäckler hatte quasi nach dem Tetris-Prinzip für das Innere der ehemaligen Diamantenbörse verschiedene Grundrisse für die geplanten 82 Wohnungen entworfen; zum anderen ließ Goldmans opulente Werbekampagne die Bauaufsicht kalt.

Zurück auf Los

Die Pläne überzeugten nicht. Das Bauamt versagte die Genehmigung. Für den Bauherrn heißt das: zurück auf Los. Mittlerweile hat er ein anderes Architekturbüro beauftragt, den Mäckler-Entwurf zu überarbeiten. Statt 82 sollen 150 Wohneinheiten entstehen.

„Solche Vorhaben brauchen Zeit“, sagt DIH-Chef Esslinger. Gut ein Jahr haben die Heidelberger auf die Zustimmung der Behörde gewartet - doppelt so lange wie sonst. Hart habe man mit dem Bauamt gerungen: um die Größe der Balkone zum Beispiel und eine Dachaufstockung. Nicht alle Wünsche konnte der Bauträger durchsetzen. Auch wenn die Stadt ein Vorhaben besonders lobe, bedeute dies nicht die automatische Zustimmung des Bauamtes, erzählt ein Marktteilnehmer.

Immerhin: In Frankfurt tragen Redevelopment-Vorhaben maßgeblich mit zum Neubau bei. Im vergangenen Jahr sind auf diese Weise 590 Wohnungen entstanden. Das klingt wenig, wenn man an die 2 Millionen Quadratmeter Büroleerstand in der Stadt denkt. Im Verhältnis zu den 2700 neuen Wohnungen, die 2010 insgesamt auf den Markt gekommen sind, haben sie aber durchaus Gewicht.