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„Redevelopment“ von Büroimmobilien : Im zweiten Leben Appartementhaus

Beispiel Frankfurt: Nach Plänen des Architekten Stefan Forster hat sich ein Hochhaus ... Bild: F.A.Z.-Helmut Fricke

Wenn alles passt, lassen sich Büroimmobilien durchaus in Wohnhäuser verwandeln. Vor allem Frankfurt gilt auf diesem Feld als Vorreiter, das Stadtplanungsamt hat gerade zwei größere Projekte vorgestellt. Günstiger Wohnraum entsteht dabei nicht.

          Die Idee ist so naheliegend wie einfach: Warum nicht all die leerstehenden und veralteten Gewerbeimmobilien, die keine Mieter mehr finden, in Wohnhäuser verwandeln? Schließlich gibt es in den Großstädten Millionen Quadratmeter freie Bürofläche, während gleichzeitig Alteingesessene wie Zuzügler dringend nach Wohnungen suchen.

          Birgit Ochs

          Verantwortliche Redakteurin für „Wohnen“ der Frankfurter Allgemeinen Sonntagszeitung.

          Vor allem Frankfurt gilt auf diesem Feld als Vorreiter. Gerade hat das Stadtplanungsamt zwei größere Projekte vorgestellt. Andere sind mitten im Umbau, manche schon abgeschlossen wie das „Westendrondell“, das einst als Wohnhaus gebaut, dann als Büroimmobilie genutzt wurde und nun zu 14 Eigentumswohnungen umgebaut wurde. Prominentestes Beispiel in der Stadt ist ein ehemaliges Hochhaus in der Bürostadt Niederrad, das seit dem vergangenen Jahr als Wohnturm dient.

          Im Altbau entsteht ein Neubau

          Im feinen Holzhausenviertel läuft derweil die Verwandlung einer alten Büroimmobilie auf Hochtouren. Die DIH aus Heidelberg baut den ehemaligen Sitz der Rentenanstalt zum Wohnhaus um, das zudem Platz für zwei Büros bietet. Im Inneren der 21 Etagen- und Maisonettewohnungen werkeln die Arbeiter - hier wird der Estrich gegossen, dort prüfen Elektriker die Stromleitungen. Kaum etwas erinnert mehr daran, dass einst Versicherungskaufleute Ansprüche prüften und Rollwagen mit Karteikarten durch die Gänge schoben.

          ... in einen Wohnturm verwandelt
          ... in einen Wohnturm verwandelt : Bild: Jens Gyarmaty

          Auf den insgesamt 4400 Quadratmetern sind schon die Grundrisse für großzügige Wohnlandschaften zu erkennen. In der oberen Etage bauen die Arbeiter zwei Penthäuser mit je um die 400 Quadratmeter Wohnfläche aus. Auf dem Dach, das bis vor kurzem allein den Vögeln gehörte, werden bald die neuen Eigentümer auf ihren Terrassen sitzen und auf die Skyline blicken.

          Das Heidelberger Unternehmen ließ das Gebäude komplett entkernen. So entsteht im Altbau ein Neubau. Hier und da erinnert noch ein frei stehender Betonpfeiler daran, dass das Haus aus den Fünfzigern stammt. Auch der alte Aufzugschacht ist noch da. Er muss aus Rücksicht auf die Statik bleiben.

          „So würde man nie mehr neu bauen“

          Vor sieben Wochen hat die DIH die Gewerke auf die Baustelle geschickt; Ende Juni soll das ganze Haus fertig sein. „Das geht Schlag auf Schlag, wenn man nicht wie bei einem echten Neubau mit dem Aushub für die Tiefgarage anfängt“, erzählt Thomas Esslinger aus der Geschäftsführung. Bisher hat die DIH ausschließlich neu gebaut. An das Projekt im Holzhausenviertel wagte sich der Bauträger, weil er eine besondere innerstädtische Lage suchte - und die Nachfrage an diesem Standort sehr groß ist.

          Nun schwärmt Esslinger von den Chancen, die eine solche Verwandlung bietet. Nicht nur, dass der zeitliche und finanzielle Aufwand für den Bau von Tiefgarage und Rohbau entfällt. Zudem profitiert das Unternehmen davon, dass es die fünf Geschosse der alten Gewerbeimmobilie nutzen kann. Bei Abriss und Neubau hätte das Bauamt nur - wie in der Nachbarschaft üblich - drei Etagen bewilligt. Zudem verfügt das etwa 60 Jahre alte Haus mit seinen 3 bis 3,80 Meter hohen Decken über ungewöhnlich luftige Räume. „So würde man nie mehr neu bauen“, sagt der DIH-Chef.

          Auf dem Markt für Büroimmobilien keine Chance

          Bei all den Vorteilen erscheint der Umbau von Büro- in Wohnhäusern nicht als Hexenwerk. In den Niederungen des Alltags sind die Dinge dann wie üblich aber etwas komplizierter, weshalb der Umbau im großen Stil ausbleibt. „Da ist noch viel Überzeugungsarbeit zu leisten“, resümiert Carsten Venus von Blauraum Architekten in Hamburg. Er war an einem Forschungsprojekt des Bundes zum Thema „Redevelopment“ beteiligt und daher in ganz Deutschland unterwegs, hat in die Jahre gekommene Verwaltungsgebäude und Bürohäuser begutachtet und durchgerechnet, ob sich eine Umnutzung lohnen würde - und wenn ja, mit welchem Konzept. Zudem lieferte Blauraum die Planung, die zur Metamorphose einiger Hamburger Gewerbebauten zu Wohnhäusern führte.

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