Offene Immobilienfonds Die Lage entspannt sich

Knapp ein Jahr nach der existenzbedrohenden Liquiditätskrise hat sich die Lage für die offenen Immobilienfonds wieder etwas entspannt. Inzwischen nehmen alle großen Anbieter wieder Anteile zurück. Lediglich vier Nischenanbieter - Degi, TMW Pramerica, Morgan Stanley und Kan-Am - halten noch vergleichsweise kleine Fonds geschlossen.

Zuletzt gelang dem Axa Immoselect Anfang September ein erfolgreicher Neustart. Nach einem Mittelabfluss von 288 Millionen Euro am ersten Tag bewegte sich das abgezogene Geld in den vier folgenden Handelstagen zwischen 35 und 72 Millionen Euro, was nach Angaben der Axa den Erwartungen entsprach.

Die Reform stockt

Ins Stocken geraten ist dagegen die Umsetzung des Maßnahmenpakets, mit dem die Immobilienfondsgesellschaften ihre Lehren aus der Krise gezogen haben. Die Vereinbarungen auf freiwilliger Basis, um Privatanleger und institutionelle Großanleger künftig wirkungsvoller voneinander zu trennen, sind inzwischen zwar weitgehend umgesetzt.

Die besonders sensiblen Punkte, bei denen die Mitwirkung des Gesetzgebers notwendig ist, warten aber weiter auf ihre Umsetzung. Das betrifft vor allem die Kündigungsfrist für Großanleger sowie die angestrebte Meldepflicht der Depotbank zum Anlegerstatus. Die Hoffnung des Branchenverbandes BVI, noch in der laufenden Legislaturperiode entsprechende Gesetzesänderungen verankern zu können, hat sich nicht erfüllt.

Ungelöste Probleme

In der laufenden Diskussion über das ungelöste Problem der Fristentransformation von offenen Immobilienfonds warnt Reinhard Kutscher, Sprecher der Geschäftsführung von Union Investment Real Estate und Vorsitzender des BVI-Immobilienausschusses, vor einer Orientierung am sogenannten Schweizer Modell. Die Konstruktion der dortigen offenen Immobilienfonds habe zwar den Vorteil, dass die Geschäftsführung die Liquidität im Fonds weitgehend selbst steuern könne. Dabei emittiert sie neue Anteilstranchen ähnlich der Kapitalerhöhung einer börsennotierten Aktiengesellschaft beziehungsweise erfährt frühzeitig, ob Anleger ihre Anteile zurückgeben wollen.

Das Rückgaberecht zum Anteilwert, der regelmäßig von unabhängigen Gutachtern berechnet wird, sei aber in mehrfacher Hinsicht eingeschränkt. „Erstens ist es üblicherweise mit einem Abschlag von 2 Prozent versehen; und zweitens kann es nur mit einer Kündigungsfrist von zwölf Monaten zum jeweils nächsten Geschäftsjahresende ausgeübt werden und wird dann auch erst zwei Monate danach von der Fondsgesellschaft ausgeführt“, beschreibt Kutscher den Mechanismus.

Verkauf über die Börse

Die Rückgabe erfolge auf Basis des Anteilwertes per Ende des Geschäftsjahres, zu dem gekündigt wurde. „Der Anleger weiß also zum Zeitpunkt der Kündigung gar nicht, welchen Wert er erhalten wird, und er muss zwischen 14 und 26 Monate auf die Abrechnung und auf sein Geld warten.“ Vor diesem Hintergrund finden Rückgaben an die Gesellschaft tatsächlich so gut wie nicht statt, weil die Anleger ihre Anteile lieber über die Börse verkaufen. Die Anbieter sind schließlich verpflichtet, einen regelmäßigen Handel der Fondsanteile über die Börse sicherzustellen.

„Das Schweizer Modell ist börsennäher, ähnelt der Immobilienaktie und unterliegt demnach auch größeren Kursschwankungen“, lautet Kutschers Schlussfolgerung. Dagegen komme die Konstruktion der deutschen offenen Immobilienfonds Anlegern entgegen, die eine möglichst schwankungsarme Anlage suchten. Wenn diesem Anlagemotiv auch in Zukunft Rechnung getragen werden solle, sei eine Anpassung an das Schweizer Modell nicht nur unnötig, sondern kontraproduktiv.