Offene Immobilienfonds Der Auslandsanteil drückt auf die Rendite

Fast drei Viertel der in offenen Immobilienfonds gehaltenen Objekte liegen mittlerweile jenseits der deutschen Grenzen. Das geht aus einer Untersuchung des Bundesverbandes Investment (BVI) hervor, in der die Portfoliozusammensetzung der einzelnen Fonds auf Basis der zum 30. September vergangenen Jahres verfügbaren Daten ausgewertet wird. Danach war der Anteil deutscher Liegenschaften mit 29,2 Prozent so niedrig wie noch nie zuvor. Noch vor fünf Jahren machten sie mehr als die Hälfte aus (siehe Grafik).

Beschleunigt wurde die Verschiebung des Schwerpunkts in Richtung Auslandsengagements durch die Immobilienfondskrise vor drei Jahren. Damals war angesichts des hohen Anteils deutscher Objekte im Bestand immer wieder von einem „Klumpenrisiko“ die Rede. Dieser Druck zur Diversifizierung kam den meisten Anbietern durchaus entgegen. So versprachen Engagements im Ausland zum damaligen Zeitpunkt tatsächlich attraktive Wertzuwächse, während sich der deutsche Immobilienmarkt von den international zu beobachtenden Preissprüngen weitgehend unbeeindruckt zeigte.

Werben mit der Nachsteuerrendite

Die Umschichtungen kamen zudem der Vertriebsstrategie entgegen, im Privatkundengeschäft stärker mit der Nachsteuerrendite um Anleger zu werben. Mit einem steigenden Anteil ausländischer Objekte verringert sich der steuerpflichtige Anteil am Anlageerfolg. Allerdings hat der Aufbruch ins Ausland noch keine Früchte getragen. Vielmehr erweisen sich gerade die Käufe, die 2006 und Anfang 2007 vorgenommen wurden, zunächst als kontraproduktiv. Die deutschen Fonds waren vor allem auf dem britischen und französischen Gewerbeimmobilienmarkt aktiv, wo sich die Preise zu diesem Zeitpunkt auf dem Höhepunkt befanden.

Inzwischen haben die Preise deutlich nachgegeben, was sich zunehmend auch in Bewertungsabschlägen einzelner Objekte niederschlägt. „Regionen mit Abwertungsbedarf sind schon seit geraumer Zeit London, Madrid, Barcelona, aber nun auch Prag und Paris“, sagt Gernot Archner, Geschäftsführer des Bundesverbandes der Immobilien-Investment-Sachverständigen (BIIS). Nach der BVI-Erhebung machen französische Objekte mittlerweile im Durchschnitt 18,5 Prozent und britische Objekte 12,4 Prozent des Bestandes aus.

Hoffen auf die Zukunft

Langfristig wird sich die deutliche Erhöhung der Auslandsquote nach Ansicht der Immobilien-Sachverständigen aber auszahlen. „Die verbesserte Risikostreuung sollte nicht unterschätzt werden“, sagt Archner. Bislang habe sich der Effekt noch nicht sichtbar niederschlagen können, weil es in den vergangenen drei Jahren eine ungewöhnliche Homogenität in der Preisentwicklung auf den verschiedenen Immobilienmärkten gegeben habe. Die treibenden Kräfte dieser Bewegung - Investoren mit hohem Krediteinsatz - seien jedoch auf dem Rückzug. Stattdessen würden wieder Fundamentalinvestoren an Bedeutung gewinnen, was Differenzierungen mit sich bringen sollte.

Doch nicht nur in der geographischen Verteilung sind die offenen Immobilienfonds inzwischen wesentlich breiter aufgestellt. Auch bei den Nutzungsarten nimmt die Abhängigkeit von einem einzelnen Marktsegment stetig ab. Nach der BVI-Aufstellung machen Büroimmobilien noch zwei Drittel der Portfolios aus. Der Anteil von Einzelhandelsobjekten liegt inzwischen bei 18,5 Prozent. Hotels kommen auf 3,9 Prozent und Logistikimmobilien auf 3,8 Prozent. Auch die Laufzeiten der Mietverträge sind ausgewogen über die kommenden Jahre gestaffelt. Nur 9 Prozent der Verträge müssen in diesem Jahr neu verhandelt werden. Die Mehrzahl läuft erst nach 2012 aus.

Ringen um Vertrauen

Die stetigen Einnahmen, die eine solche Laufzeitenstruktur der Mietverträge verspricht, sind ein willkommenes Argument beim Ringen um das Vertrauen der Anleger in diesen Tagen. Die offenen Immobilienfonds befinden sich augenblicklich in der schwierigsten Phase ihrer Geschichte. Seit Ende Oktober sind zwölf Fonds geschlossen, die zusammen mehr als ein Drittel des Marktes ausmachen. Sie waren nicht mehr in der Lage, die Auszahlungen für rückzugswillige Anleger zu leisten.

Bis Ende Januar müssen die betroffenen Anbieter entscheiden, ob sich die Stimmung in der Anlegerschaft so weit beruhigt hat, dass die Rücknahme von Fondsanteilen wiederaufgenommen werden kann - oder ob die Schließungsphase verlängert werden muss. Vorweisen können die Fonds ihren Anlegern immer noch eine attraktive Rendite. Im Jahresdurchschnitt betrug der Wertzuwachs zuletzt 4,5 Prozent. Zu Jahresbeginn waren es allerdings noch über 5 Prozent.