08.10.2011 · Mit dem „One Times Square“ steht eines der berühmtesten Hochhäuser in New York nahezu leer. Ein deutscher Immobilienfonds kassiert dennoch hohe Mieten.
Von Norbert Kuls, New York
Als Karl-Theodor zu Guttenberg, ein Mann mit Sinn für Außenwirkung, im März 2009 als Bundeswirtschaftsminister New York besucht, lässt er sich abends im Lichtermeer des Times Square fotografieren. Der später gestolperte Politiker breitet auf dem Foto selbstbewusst die Arme aus, ganz so, als gehöre ihm dieser Ort - inklusive des schlanken Gebäudes, das hinter seiner rechten Schulter hervorragt und von unten bis oben mit leuchtenden Werbetafeln bedeckt ist: „One Times Square - Times Square Nummer eins“.
Jeden Tag wählen Tausende von Touristen das gleiche Motiv, auch wenn kaum einer die Hausnummer kennt oder weiß, was sich hinter der Werbung für die Biermarke Budweiser oder der Kaffeekette Dunkin’ Donuts verbirgt. Um das Hochhaus zieht sich das berühmte Nachrichtenlaufband der Nachrichtenagentur Dow Jones. Wenn die Börsenkurse an der Wall Street mal wieder purzeln, ist der „Zipper“, den es schon seit 1928 gibt, immer ein beliebtes Motiv für Kameraleute.
© Tobias Everke
One Times Square in der Dämmerung
Schließlich gehen auch jedes Jahr zu Silvester die Bilder des Gebäudes um die Welt. Eine glitzernde Lichterkugel auf dem Dach sinkt eine Minute vor dem Jahreswechsel herab bis pünktlich um Mitternacht die vier Zahlen des neuen Jahres aufleuchten. Unten auf dem Platz drängen sich eine Million Menschen in der Kälte. Vor den Fernsehschirmen rund um die Welt sehen 565 Millionen Zuschauer, wie New York Silvester feiert.
Das alles macht „One Times Square“ trotz seiner nur 25 Stockwerke zu einem der berühmtesten Hochhäuser von New York - auch wenn es auf den üblichen Listen der von Empire State Building dominierten Wolkenkratzer in der Regel nicht vorkommt. In Manhattan, wo 42 der 500 größten amerikanischen Unternehmen ihren Hauptsitz haben und die Mieten für Gewerbeimmobilien entsprechend hoch sind, ist das Haus zudem ein Kuriosum. Denn es steht fast vollständig leer.
Der Grund: Das Gebäude hat wegen der spitzwinkligen Straßenkreuzung von Broadway und 7.Avenue einen dreieckigen Grundriss und daher nur relativ wenig Bürofläche je Stockwerk. Das entspricht nicht den Anforderungen moderner Unternehmen, deren Flächenbedarf in der Regel sechs Mal so hoch ist. „Die einzige Art und Weise, von der Immobilie zu profitieren, ist Werbung. Anders ist das Gebäude wegen des geringen Platzes kaum nutzbar“, erläutert Christoph Kahl, Gründer und geschäftsführender Gesellschafter der Jamestown US-Immobilien GmbH.
Der 57 Jahre alte Kahl, ein freundlicher Herr mit weißen Haaren und bunter Fliege, macht im Abendlicht vor dem Gebäude eine mindestens ebenso gute Figur wie Ex-Minister zu Guttenberg - mit dem Unterschied, dass ihm - oder zumindest seiner Gesellschaft Jamestown - das Gebäude tatsächlich gehört. Die mit Hauptsitzen in Köln und Atlanta auf amerikanische Immobilien spezialisierte Gesellschaft, die sich ausschließlich an deutsche Anleger richtet, hatte „One Times Square“ 1997 für 120 Millionen Dollar für ihren geschlossenen Immobilienfonds Jamestown 18 erworben.
Schon damals war Werbung die wichtigste Ertragsquelle. Aktuell tragen die Werbeflächen rund 85 Prozent zu den gesamten Mieteinnahmen bei. Kahl freut sich daher über die Popularität des Gebäudes als Fotomotiv. „Beim Schneesturm im Januar ist ein Mann mit Langlaufskiern über den Times Square gefahren. Das Bild wurde in allen Zeitungen gedruckt und im Hintergrund war ‚One Times Square‘ zu sehen“, berichtet er. So etwas gibt Kahls Leuten gute Argumente, wenn sie Mieten für diese Flächen neu verhandeln.
Das Gebäude war nicht immer eine gigantische Litfaßsäule. Gebaut wurde es 1904 als Hauptquartier der „New York Times“. Die Zeitung gab dem Platz auch seinen heutigen Namen und startete die Tradition der Silvesterfeier. Die „Times“ wählte den Platz, weil sie sich von der damals eröffneten neuen U-Bahn schnelle Vertriebswege versprach. Aber das Gebäude platzte rasch aus den Nähten. Schon ab 1913 begann die Zeitung, der die Immobilie bis 1961 gehörte, Teilbereiche auszulagern.
© AFP
Umgezogen: Einst residierte die „New York Times“ auch am One Times Square
Einen regulären Mieter hat das Hochhaus noch. Die Drogeriekette Walgreens belegt die Einzelhandelsflächen in den untersten drei Stockwerken des Gebäudes, mietet aber auch Werbefläche. Ansonsten wird nur der 21. Stock als Bürofläche genutzt. Dort arbeitet Jeffrey Straus, ein quirliger New Yorker, der als Präsident der Firma Countdown Entertainment für Jamestown die Silvestersause mitorganisiert. Countdown Entertainment zahlt deswegen keine Miete.
Die Party wird von Jamestown zusammen mit der Stadt New York und der Times Square Alliance veranstaltet, einer halbstaatlichen Organisation, die für die Förderung des Stadtviertels verantwortlich ist. Jamestown steht als Eigentümer des Gebäudes die Vermarktung aller Aktivitäten bei der Silvesterfeier zu. Einer der elf Hauptsponsoren ist die Hamburger Beiersdorf AG, der Hersteller von Nivea-Creme. Beiersdorf nutzt den kuss-intensiven Abend, um Werbung für Lippenpflegestifte zu machen. Jamestown erzielt mit der Feier Gewinn, investiert das meiste Geld aber wieder in die kommende Party. „Das hat eine positive Wirkung auf die Preise für Werbung“, sagt Kahl.
Als Jamestown das Gebäude kaufte, war die Gegend noch nicht die Touristenattraktion, die sie heute ist. Dem Platz, der in den siebziger und achtziger Jahren von Pornokinos, Drogen und Kriminalität dominiert wurde, haftete noch Ende der neunziger Jahre ein Schmuddelimage an. Mittlerweile sind die Pornokinos alle zu Broadway-Theatern avanciert. Familien tummeln sich abends in der Fußgängerzone und bestaunen Lichter und Hochhäuser.
„Jamestown hat dazu beigetragen, dass der Times Square sicher wurde und wieder Spaß macht“, lobt Straus. Das hat sich schon auf die Mietpreise für die Werbetafeln ausgewirkt. 1998 betrug der Mietüberschuss für One Times Square netto 9,4 Millionen Dollar. Für 2011 kalkuliert Kahl mit 19 Millionen Dollar - also der doppelten Summe. Als normales Bürohaus würden sich die Mieteinnahmen nur auf rund 4 Millionen Dollar im Jahr belaufen. Die teuerste Werbefläche bringt derzeit 3,3 Millionen Dollar im Jahr. Der aktuelle Verkehrswert des Hauses wurde Ende 2010 auf rund 400 Millionen Dollar geschätzt - mehr als dreimal so hoch wie der ursprüngliche Kaufpreis.
Hinter der riesigen Werbetafel auf dem Dach des Gebäudes, die derzeit an den japanischen Toshiba-Konzern vermietet ist, führt eine mit einem dünnen Drahtseil gesicherte Metalltreppe im Freien nach oben. Neben der Treppe steht ein mehr als 40 Meter hoher Mast. Auf halber Höhe hängt eine glitzernde Kristallkugel, die sich in ein paar Monaten herabsenken und das Jahr 2012 ankündigen wird. Seit 2007 gibt es diese Kugel, die mit einem Durchmesser von 4 Metern doppelt so groß ist wie ihre Vorgängerin. Die oberste Stufe der Treppe gibt die Aussicht nach Norden frei bis zum Central Park. Die gelben Taxis auf den Straßen wirken wie Spielzeugautos. Immobilieninvestor Kahl scheint die ungewöhnliche Sicht auf den Platz zu genießen. „Es hilft, wenn man schwindelfrei ist“, sagt er.
