Mittelstand Zu viele Immobilien im Bestand

Angesichts der internationalen Finanzkrise, der schweren Konjunkturbeeinträchtigungen und der mangelnden Fähigkeit oder Bereitschaft vieler Kreditinstitute, ausreichend Fremdfinanzierung zu Marktkonditionen zur Verfügung zu stellen, wird die Mobilisierung betrieblicher Immobilien als eine unternehmerische Alternative angesehen. Der Mittelstand klagt über die teuren Investitionskredite.

Doch kann er durch Verkauf und durch Rückmietung betrieblich benötiger Immobilien Eigenkapital frei machen. Trotz der erheblichen Bindung von Kapital in Immobilieneigentum findet kein wertorientiertes Immobilienmanagement statt. Das gebundene Kapital wird nicht zur Reinvestition in das Kerngeschäft eingesetzt - es fehlt dem Betrieb.

Großunternehmen agieren anders

Damit unterscheidet sich das Handeln des Mittelstandes deutlich von der Strategie deutscher Großunternehmen und von Unternehmen im Ausland. Diese sind immer häufiger Mieter der Immobilien, die sie für ihr Geschäft benötigen, und setzten durch die Verringerung der Eigentumsquote Kapital für das Kerngeschäft frei.

Dies ist das Ergebnis einer Studie über das betriebliche Immobilienmanagement im Mittelstand, die von der Ernst & Young Real Estate GmbH und dem Forschungscenter Betriebliche Immobilienwirtschaft (FBI) der Technischen Universität Darmstadt erstellt worden ist. Es handelt sich um eine erste wissenschaftliche Untersuchung des Themas auf Mittelstandsebene. Die Studie basiert auf einer Befragung von 112 familienkontrollierten Unternehmen mit einem Immobilienportfolio von deutlich mehr als 50 Millionen Quadratmeter Gesamtfläche.

Hohe Eigentumsquote

Demnach befinden sich durchschnittlich 70 Prozent der Immobilien, die der deutsche Mittelstand für seine Unternehmungen nutzt, im Eigentum der Gesellschaft. Bei deutschen Großunternehmen liegt die Eigentumsquote, nach Untersuchungen von Professor Andreas Pfnür, dem Leiter des Forschungscenters Betriebliche Immobilienwirtschaft (FBI) der Technischen Universität, gegenwärtig bei annähernd 50 Prozent. Seiner Einschätzung nach wird diese Quote voraussichtlich auf unter 40 Prozent sinken.

Die deutschen Großunternehmen nähern sich damit den Quoten in den Vereinigten Staaten von Amerika an, mit ungefähr 30 Prozent - oder auch Großbritannien mit ungefähr 40 Prozent. Sie mobilisieren ihr brachliegendes Kapital zugunsten des Kerngeschäfts. Der deutsche Mittelstand aber folgt dieser Tendenz nicht. „Als Grund hierfür nennen zwei Drittel der befragten Unternehmen, dass sie durch Immobilieneigentum unabhängig von Dritten sein wollen“, sagt Markus Pärssinen, Manager bei Ernst & Young Real Estate GmbH.

Mittelstand will wenig auslagern

Das Management der Immobilien erfolgt überwiegend intern als Abteilung im Unternehmen. Ziel des betrieblichen Immobilienmanagements ist es, das Kerngeschäft zu unterstützen. Die Immobilien werden als notwendige Produktionsfaktoren gesehen. „Kapitalanlageorientierte Ziele, wie die Optimierung der Erträge aus den Immobilien, haben keine Priorität. Die Immobilienwerte zu steigern steht insgesamt nicht im Fokus des Immobilienmanagements“, sagt Pärssinen.

Die Bereitschaft, Schlüsselfunktionen des Immobilienmanagements auf externe Spezialisten auszulagern, sei gering. Lediglich das technische und infrastrukturelle Facility Management wird bei einem Sechstel ausgelagert. Nahezu drei Viertel der Unternehmen verfügen über keine eigene Immobilienstrategie. Daher erscheint es fraglich, ob die immobilienwirtschaftlichen Maßnahmen immer im Einklang mit der übergeordneten Unternehmensstrategie getroffen werden.