Luxemburg Keine Insel der Seligen

Eine heftige Wirtschaftskrise ist für das Großherzogtum Luxemburg im Herzen Europas keine neue Erfahrung. In den siebziger Jahren geriet der Kleinstaat an den Rand seiner Leistungsfähigkeit, als die damals dominierende Stahlindustrie wankte. Er erfand sich daraufhin neu - und es entstand der Finanzplatz Luxemburg.

Nun wankt auch dieser Pfeiler, obwohl sich Politiker wie der liberale Parlamentarier Lucien Thiel derzeit schwer damit tun, die konkreten Folgen der Finanzkrise abzuschätzen: „Wir haben immer noch keine richtige Antwort darauf gefunden.“ Eigentlich müsste Luxemburg weniger stark von der Krise getroffen werden als etwa London, weil das „reale Geld der Sparer und nicht das virtuelle Geld der Investmentbanken“ im Großherzogtum verwaltet werde, wie Thiel es ausdrückt.

Doch die Steuereinnahmen dürften trotzdem deutlich zurückgehen. Zudem haben die beiden für Luxemburg lebenswichtigen Banken Dexia und Fortis (Banque Générale de Luxembourg) mit ernsten Problemen zu kämpfen.

Geringer Leerstand

Auf dem Immobilienmarkt sind die Erschütterungen bisher jedenfalls kaum zu spüren. Im Gegenteil: Nur 2,1 Prozent der Büroflächen standen zum Jahreswechsel leer - nirgendwo sonst in Europa ist eine so niedrige Leerstandsrate zu finden. Doch die Akteure auf dem Luxemburger Immobilienmarkt halten das nur für eine Momentaufnahme.

„Wir sind keine Insel der Seligen, sondern auch von den ökonomischen Realitäten der Nachbarn abhängig“, sagt Birthe Müller-Weykam, verantwortlich für das Investmentgeschäft der Immobilienmakler- und Beratungsgesellschaft Atisreal in Luxemburg. Der Leerstand sollte schon bald auf 3 bis 4 Prozent - „im schlimmsten Fall 5 Prozent“ - ansteigen. „Das ist aber immer noch keine Größenordnung, die einem Sorgenfalten auf die Stirn treibt.“

Banken ziehen sich zurück

Der Bestand an Büroflächen betrug zur Jahreswende 2,93 Millionen Quadratmeter und dürfte in diesem Jahr erstmals die Drei-Millionen-Grenze überschreiten. 107.000 Quadratmeter kommen 2008 nach einer Erhebung von Atisreal neu auf den Markt, wobei weiterhin von einem Gleichgewicht zwischen neu angebotener und nachgefragter Fläche ausgegangen wird. Die zusätzliche Fläche sollte deshalb vor allem von problembeladenen Banken kommen, die sich zurückziehen.

Ein stabilisierender Faktor für den Immobilienmarkt sind vor diesem Hintergrund die zahlreichen europäischen Behörden, die in Luxemburg angesiedelt sind. Im vergangenen Jahr kam schon mehr als die Hälfte der Mietnachfrage aus dem öffentlichen Sektor. Trotzdem lässt sich der enorme Einfluss der Finanzbranche auf die Wirtschaft des Großherzogtums nicht leugnen. Sie trägt ein Viertel zur Wertschöpfung im Land bei. Nimmt man noch die Dienstleister rund um die Banken und Fondsanbieter hinzu, ist es knapp die Hälfte.

Interesse aus Deutschland

Trotz der noch nicht überschaubaren Auswirkungen der Finanzkrise auf den Finanzplatz Luxemburg ist das Interesse deutscher Investoren an Immobilienengagements in dem kleinen Nachbarland zuletzt sprunghaft angestiegen. In entsprechende Beteiligungsfonds wurden im vergangenen Jahr 375 Millionen Euro eingezahlt. Damit wurde über geschlossene Immobilienfonds in Luxemburg mehr investiert als gleichzeitig in Frankreich, den Niederlanden oder Großbritannien.

Anziehend wirkte auf die ausländischen Investoren in der Vergangenheit, dass die Anfangsrendite im Normalfall einen Prozentpunkt höher lag als in den großen europäischen Büromärkten wie London oder Paris. Dieser Abstand dürfte nach Ansicht von Marktexpertin Müller-Weykam bestehen bleiben, weshalb auch in Luxemburg die Einstandspreise nach unten gehen sollten.

Neuer Stadtteil im Kommen

Die Entwicklung von neuem Büroraum verlagert sich vom Stadtteil Kirchberg im Norden der Stadt Luxemburg in den Stadtteil Gasperich im Süden. 700.000 Quadratmeter stehen dort als Entwicklungsfläche zur Verfügung. Die Planer wollen damit so etwas wie einen Gegenpol schaffen. Aktuell sammelt der Fondsinitiator Hannover Leasing bis zu 230 Millionen Euro Eigenkapital für ein neues Gebäude mit 62.000 Quadratmeter Bürofläche ein.

Es ist mit seinem markanten Turm und den fünf von ihm wegführenden Gebäudeteilen eines der Schlüsselobjekte in Gasperich. Hauptmieter sind die Europäische Union und der Stahlkonzern Arcelor-Mittal. „Die Bonität der Mieter und die langfristigen Mietverträge entsprechen dem aktuell erhöhten Sicherheitsbedürfnis unserer Anleger“, begründet Hannover-Leasing-Geschäftsführer Hans Volkert Volckens das größte Immobilienprojekt, das seine Gesellschaft bisher in Angriff genommen hat.

Die Miete beträgt zwischen 20 und 24 Euro je Quadratmeter und lässt damit einigen Spielraum zur jüngst in der Innenstadt erzielten Spitzenmiete von 48 Euro. Nach den Prognosen der Maklerfirmen sollte die Spitzenmiete in diesem Jahr wieder auf 40 Euro zurückkommen, die Durchschnittsmiete aber stabil bei rund 25 Euro bleiben.