10.04.2009 · Die Immobilienverwaltung wird in der Krise zum Wachstumsgeschäft, denn das Investmentgeschäft wird nicht so rasch wieder anspringen. Allerdings ist die Arbeitsaufteilung nicht immer klar. Das soll sich nun ändern.
Von Steffen Uttich
© F.A.Z. - Frank Röth
Arbeiten an klaren Begrifflichkeiten in der Immobilienwirtschaft: Skulptur „Hammering Man” in Frankfurt
Mit der Finanzkrise sind viele Immobilienhändler notgedrungen zu Bestandshaltern geworden. Lag ihr Fokus ursprünglich auf der Auswertung von Zahlenreihen und der Aufstellung von Finanzierungsstrategien, so müssen sie sich nun mit der Bewirtschaftung der Objekte befassen. Auf absehbare Zeit ist kein Anspringen des Investmentmarktes in nennenswertem Umfang zu erwarten.
Vor diesem Hintergrund schlägt die Stunde der auf die Verwaltung von Immobilien spezialisierten Unternehmen. Hinter ihrer Dienstleistung steht hauptsächlich das Versprechen, die Mieter bei Laune und die Kosten unter Kontrolle zu halten. Es gilt als ausgemacht, dass vor allem Investorengruppen wie Banken und Beteiligungsgesellschaften die Steuerung von Immobilienbeständen verstärkt nachfragen werden, um keine eigenen Abteilungen aufbauen zu müssen.
Wirrwarr der Begrifflichkeiten
Allerdings war in den vergangenen Monaten bei der Positionierung von Immobilienverwaltern zu beobachten, wie die Begrifflichkeiten und Aufgabenverteilungen zum Teil wild durcheinanderpurzeln. So läuft das strategische Objektmanagement unter der Bezeichnung „Asset Management“. Gleichzeitig treten aber auch Hausverwalter als „Property Manager“ auf. Daneben wird das „Facility Management“ betrieben, das sich überwiegend auf die Instandhaltung und Steuerung der Haustechnik bezieht. Und aus so manchem Hausmeister wird - oh Wunder - ein Property- oder Facilitymanager.
Neben der Werterhaltung des Gebäudes spielt die Mieterbetreuung eine zentrale Rolle. Ob sie beim „Asset Manager“ oder beim „Property Manager“ liegt, darüber wird munter diskutiert. Für Oscar Kienzle von der IC Immobilien Holding besteht die wesentliche Unterscheidung darin, dass der „Asset Manager“ das Auge zum Investor und der „Property Manager“ das Auge zum Mieter haben sollte. Ersterer ist danach sozusagen der Stellvertreter des Eigentümers, während Letzterer für einen glücklichen Mieter zu sorgen hat, denn der allein bringt das Geld ins Haus. Umstritten ist zuweilen auch die Abgrenzung zwischen „Property Management“ und „Facility Management“, wenn lediglich aus Gründen einer vermeintlich besseren Vermarktung die Bezeichnungen wechseln.
Eine Richtlinie soll's richten
Geht es nach der Wiesbadener Gesellschaft für immobilienwirtschaftliche Forschung (gif), soll das Durcheinander spätestens im Herbst dieses Jahres ein Ende haben. Der gif-Arbeitskreis Real Estate Investment Management steht kurz vor dem Abschluss seiner Arbeit an einer entsprechenden Richtlinie. Sie ist zwar unverbindlich, wird aber von maßgeblichen Marktteilnehmern beachtet und kann im Zweifelsfall auch bei Rechtsstreitigkeiten entscheidend sein.
Für den Arbeitskreisvorsitzenden Niels Fischer geht es darum, Transparenz in die babylonische Begriffsverwirrung zu bringen. Fischer, der Vorstandssprecher der Bonner Bau-Grund-Gruppe ist, berichtet von zeitraubenden Vertragsabstimmungen wegen der unklaren Begrifflichkeiten. Klare Definitionen würden für mehr Sicherheit bei Vertragsverhandlungen sorgen.
Erste Definitionen
Eine erste Orientierung hat Annette Kämpf-Dern von der TU Darmstadt gegeben, die im gif-Arbeitskreis mitwirkt. Nach ihrer Auffassung umfasst „Asset Management“ das strategische Objektmanagement eines Immobilienbestandes im Interesse des Investors. „Property Management“ wird von ihr als das anlageorientierte operative Management von Objekten und „Facility Management“ als das lebenszyklusbezogene und nutzungsorientierte operative Management bezeichnet. Die Details hinter diesem grundsätzlichen Ansatz sollen bis zur Immobilienmesse Expo Real im Oktober vorliegen.
Ein wichtiges Feld, denn die Bewirtschaftung von Gebäuden kann für die Anbieter solcher Leistungen ein lukratives Geschäft darstellen. Zuverlässige Anbieter verlangen zwischen 2 und 8 Prozent der Ist-Miete, was auch von der Größe des Objekts und dem Umfang des Leistungspakets abhängt. Andere Preismodelle orientieren sich an der Anzahl der betreuten Quadratmeter, wobei monatlich zwischen 0,15 und 0,50 Euro je Quadratmeter verlangt werden.
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Steffen Uttich Jahrgang 1970, Redakteur in der Wirtschaft, verantwortlich für den Immobilienteil.
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