Immobilienbeteiligungen Jenseits von Muscheln und Pralinen

Norbert Müller kennt den Brüsseler Immobilienmarkt wie kaum ein anderer. Auf einem Stadtrundgang kann der Direktor des Immobilienberaters Jones Lang LaSalle zu fast jedem Bürogebäude eine Geschichte erzählen: wem es gehört, wer es mietet, wer bei den jüngsten Transaktionen mitgeboten hat. „Schon im vergangenen Jahr hat sich abgezeichnet, dass deutsche Investoren wie offene und geschlossene Fonds vermehrt Appetit auf belgische Immobilien haben“, berichtet er. „2010 setzt sich dieser Trend fort.“ Müller weiß von neun deutschen Interessenten, die sich sehr intensiv in Brüssel umschauen. Darunter seien auch einige Anbieter von geschlossenen Immobilienfonds, die noch nie zuvor in Brüssel investiert hätten.

Der Fondsinitiator Hamburgische Immobilien Handlung (HIH) hat schon für mehrere Objekte den Hut in den Ring geworfen, wurde aber stets von eigenkapitalstarken Investoren wie Pensionskassen und Versorgungswerken überboten. Geschäftsführer Torsten Doyen bleibt trotzdem optimistisch: „Mit einer Brüssel-Immobilie, am besten noch mit staatlichem Mieter, hätten wir alle Vertriebsargumente auf dem Tisch. Aber die Konkurrenz ist eben groß.“ Auch deutsche Wettbewerber drängeln. Ebenfalls mit dem belgischen Immobilienmarkt beschäftigen sich zum Beispiel die Emissionshäuser Nordcapital und Wealthcap. Vor allem Objekte mit staatlichen Mietern sind derzeit in der Anlegerschaft gefragt. Die Zeichner geschlossener Immobilienfonds vertrauen angesichts der Wirtschaftskrise und trotz Griechenlands auf eine dauerhafte Zahlungsfähigkeit der öffentlichen Hand.

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Eigene Gebäude

Zwar ist Brüssel als europäische Hauptstadt mit seinen zahlreichen EU-Einrichtungen eigentlich prädestiniert als Standort mit staatlichen Mietern. Tatsächlich nutzen die Europa-Behörden aber lediglich 1,2 Millionen Quadratmeter. Das entspricht weniger als 10 Prozent der Brüsseler Bürofläche. Häufig nutzt die Europäische Union zudem ihre eigenen Gebäude. „Die EU ist zu einer Marktmacht geworden und investiert zunehmend selbst in Immobilien, oft über eine 27-Jahre-Erbpacht mit Kaufoption zu einem Cent“, erzählt Müller. „So wird die EU später Eigentümerin der Gebäude.“

Auch die Ländervertretungen sitzen oft in eigenen Immobilien. Als Beispiele nennt Müller die Bundesrepublik, aber auch die Bundesländer Bayern und Baden-Württemberg. Doch es geht auch anders. Einige offene Fonds haben die begehrten Mieter an sich binden können. „Nordrhein-Westfalen hat seine Büros bei der Degi angemietet, der Deutsche Bundestag mietete in einem Objekt der Deutsche-Bank-Tochter RREEF“, sagt der Immobilienberater.

Engpass an Objekten

Das Bonner Emissionshaus IVG Private Funds steht kurz vor der Vollplazierung eines Fonds mit einem gefragten Mieter - dem belgischen Staat. Grundlage ist ein Mietvertrag mit einer für den belgischen Markt ungewöhnlich langen Laufzeit bis 2025. „Gerne würden wir einen ähnlichen Nachfolger anbieten“, sagt der scheidende IVG-Vorstand Georg Reul. „Doch solche Objekte sind nicht leicht zu bekommen.“

15 Jahre läuft auch der Vertrag des Mieters im Objekt des Düsseldorfer Fondsinitiators Signa Funds. Auch wenn der Nutzer keine Einrichtung der öffentlichen Hand ist, so rechnet Signa-Vorstand Michael Wilke ebenfalls mit einer zügigen Plazierung der Immobilienbeteiligung: „Unser Mieter ist Mobistar, der führende belgische Handy-Anbieter und Tochter der France Télécom.“ Mobistar habe für den kompletten Neubau unterschrieben. Das als Sirius bekannte Gebäude mit knapp 30 000 Quadratmeter Bürofläche und 660 Parkplätzen befindet sich im Nordosten der Innenstadt - wenige Kilometer vom Flughafen und nur zwei Minuten Fußmarsch vom Nato-Gelände entfernt.

Vergleichsweise ruhig

In Kürze entsteht gegenüber dem jetzigen Nato-Areal eine neue, riesige Zentrale des Militärbündnisses. Aus diesem Grund wird schon jetzt die S-Bahn dorthin und weiter Richtung Flughafen ausgebaut. „Das wird die Attraktivität der Lage rund um unser Fondsobjekt steigern“, ist sich Wilke sicher, der schon an einem Nachfolgefonds in Brüssel arbeitet.

„Belgien ist auch deshalb so beliebt, weil der Markt vergleichsweise ruhig ist“, erklärt Jones-Lang-LaSalle-Direktor Müller. In Aufschwungzeiten steigen die Mieten nur moderat. Dafür bleiben sie aber auch in der Krise relativ stabil. Das Immobilienunternehmen hat in seinem aktuellen Marktbericht eine durchschnittliche Objektrendite von 6,25 Prozent ermittelt. Der Leerstand ist allerdings um zwei Prozentpunkte auf 11,2 Prozent gestiegen, was vor allem daran liegt, dass auch in der belgischen Hauptstadt im Überschwang der Zeit vor dem Ausbruch der Finanzkrise eine Reihe von spekulativen Neubauten ohne Vorvermietungen hochgezogen wurden. Ohne Mieter aber ist auch die schönste Immobilie nicht viel wert. Da bildet Brüssel keine Ausnahme.