31.03.2009 · In der Rezession sinkt die Nachfrage nach Büroflächen. Damit verbessert sich die Verhandlungsposition von Mietern in Gewerbeimmobilien. Wer geschickt verhandelt, kann vorteilhafte Konditionen herausholen.
Von Steffen Uttich
© Simulation Stefan Forster Architekten
Folge der Immobilienkrise: Dieses Bürohaus in Frankfurt-Niederrad soll in ein Apartmenthaus umgewandelt werden
Die sich seit dem vergangenen Herbst verschlechternde wirtschaftliche Lage schlägt sich zunehmend in den Mietmärkten nieder. „Unternehmen müssen ihre Kosten stark senken, dies geht mit Stellenabbau und dadurch verringertem Flächenbedarf einher“, schreiben die Immobilienanalysten der Dekabank in einem Marktausblick. Für 2009 und 2010 erwarten sie nun Mietrückgänge in Europa von durchschnittlich jeweils 10 Prozent im Jahr. Gleichzeitig könnte die Leerstandsrate von 8,5 auf 12 Prozent steigen. Am wichtigsten deutschen Bürostandort Frankfurt geht ihrer Ansicht nach die Spitzenmiete von 420 Euro je Quadratmeter im Jahr - Ende 2008 - im kommenden Jahr auf 340 Euro zurück. Der Leerstand am Main nimmt in der Prognose mit einem Anstieg von 15,7 auf 20 Prozent abermals bedrohliche Ausmaße an.
Angesichts dieser Entwicklung stellt CB Richard Ellis, das größte Immobilienmakler- und Beratungsunternehmen der Welt, schon heute eine erhöhte Verhandlungsmacht auf der Mieterseite fest: „Neben den aus der rückläufigen Nachfrage nach Flächen resultierenden leicht rückläufigen Mieten verfügen Nutzer über eine größere Auswahl an Flächen - auch kehren Incentives zurück.“ Die Berater spielen damit auf lukrative Zugaben an, um potentielle Mieter anzulocken. Dazu gehören unter anderem die Gewährung von mehreren Monaten Mietfreiheit, die Bezahlung des Umzugs, die kostenlose Bereitstellung von Parkplätzen, die Ausstattung mit Büromöbeln, der Kauf der Telefonanlage oder die Übernahme der Verkabelung.
Größerer Verhandlungsspielraum
Aber auch in laufenden Vertragsverhältnissen hat der Verhandlungsspielraum zugenommen. „Natürlich werden Mieter in schlechten Zeiten versuchen, die Miete zu reduzieren“, sagt Roy Frydling, Deutschland-Chef der Immobilienberatung Savills. Gleichzeitig fahren Vermieter von Gewerbeimmobilien wiederum in Zeiten einer abnehmenden Nachfrage normalerweise keinen Konfrontationskurs. „Wir versuchen, in unseren Objekten einen hohen Vermietungsstand zu halten“, sagt Ulrich Steinmetz, Geschäftsführer der Deutsche-Bank-Immobiliengesellschaft RREEF Investment.
Wenn nun ein Mieter anklopfe und eine geringere Marktmiete vorweise, werde auf diesen Umstand eingegangen. „Wichtig für unsere Anleger ist ein stabiler Mittelzufluss.“ Als Verhandlungsmasse gelten vor allem die Kosten, die für den Vermieter bei einem eventuellen Auszug des Mieters für notwendige Renovierungen, Umbauten und bei Neuvermietung anfallen würden. Bei Mietverträgen mit kurzen Restlaufzeiten läuft es nach der Beobachtung von Savills-Geschäftsführer Frydling meist darauf hinaus, dass der Mietvertrag zu einer geringeren Miete verlängert wird. „Für den Mieter verringern sich die Kosten, der Vermieter stabilisiert sein Objekt.“
Bei längeren Restlaufzeiten - um die fünf Jahre - gestalten sich die Verhandlungen zuweilen schwieriger. Bei solchen Restlaufzeiten kann der Eigentümer auch auf langfristig steigende Mietpreise spekulieren und auf den laufenden Vertrag pochen. Manchmal versuchen Nutzer dann, mit Untervermietungen ihre Kosten zu verringern. Allerdings verfügen Mieter auch über Folterinstrumente, um Vermieter zu Zugeständnissen oder einer vorzeitigen Vertragsauflösung zu drängen. Beliebt sind Klagen wegen Formfehlern in Mietverträgen oder der Verweis auf eine drohende Insolvenz. Auch Baumängel werden gern vorgeschoben, um die Miete zu reduzieren oder mit einem Abschlag vorzeitig das Mietverhältnis zu beenden.
Steffen Uttich Jahrgang 1970, Redakteur in der Wirtschaft, verantwortlich für den Immobilienteil.
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