Frankfurter Opernturm Der geplatzte Verkauf

Es ist nicht irgendein Geschäft geplatzt (Fonds lässt Kauf des Opernturms scheitern) - seit einem Jahr haben sich fast alle großen Transaktionspläne auf den internationalen Immobilienmärkten als Blütenträume herausgestellt. Zunächst war es die Hypothekenkrise in Amerika, dann folgte die Bankenkrise.

Jetzt aber scheint auch das Vertrauen in die robusten Immobilienmärkte in Deutschland zu leiden - und zwar schneller als erwartet. Der gescheiterte Verkauf des Opernturms in Frankfurt - ein Spitzenobjekt an Qualität und Standort an der Alten Oper - an die Fondsgesellschaft KanAm in dieser Woche wirkt wie ein Schock für die Immobilienbranche, denn der beabsichtigte Kauf ist nicht an der Finanzierung gescheitert, sondern am mangelnden Vertrauen in die Aussichten des deutschen Immobilienmarktes.

Die Fondsgesellschaft hatte eine Option zum Kauf des 168 Meter hohen Büroturms, der 2010 fertig werden soll, ungenutzt verstreichen lassen. Mit dem Bauherrn Tishman Speyer aus New York soll ein Kaufpreis von annähernd einer halben Milliarde Euro ausgehandelt worden sein. Offensichtlich ist der Fondsgesellschaft die Lage an den Märkten zu unsicher geworden. Eine Sprecherin sagte, der Turm sei exzellent, aber man wolle in dieser Situation lieber auf Sicherheit setzen. Fast die Hälfte der Flächen sind von der Schweizer UBS vorvermietet worden, eine Bank, die heute mit eigenen Schwierigkeiten zu kämpfen hat. Von weiteren Mietinteressenten ist nichts bekannt.

Verunsicherndes Signal

„Die Flächenumsätze stagnieren im dritten Quartal“, teilt die Makler- und Beratungsgruppe Colliers Property Partners mit. Das allein regt in der Branche niemanden auf, denn der Beruhigung waren zum Teil deutliche Umsatzsteigerungen vorausgegangen. „Beunruhigend ist vielmehr das nachlassende Vertrauen in die deutschen Büromärkte“, sagt Marcus Lemli, Leiter Capital Markets Jones Lang LaSalle Deutschland, und weist auf das verunsichernde Signal hin, das der geplatzte Erwerb des Opernturms gesetzt hat. Denn die Transaktion sei nicht an der Finanzierung gescheitert. Es sei offenbar die Überzeugung, dass die Immobilienwirtschaft nicht ungeschoren davonkommen werde - dass die Flächenumsätze einbrechen könnten. Das würde freilich eine neue Qualität in der Marktbeurteilung bedeuten.

Leerstand in einem projektierten Gebäude - mehr als ein Jahr vor Fertigstellung - ist eigentlich nichts Unnormales - weder in guten noch in schlechten Zeiten. Jetzt aber wird das Abwarten vor dem Hintergrund täglich neuer Hiobsbotschaften zu einem Risikofaktor. Lemli: „Lieber ein Ende mit Schrecken als ein Schrecken ohne Ende - das könnte in den kommenden Monaten mehrfach zu beobachten sein.“

Hoffnung auf eine Flucht in Sachwerte

Das treffe auch auf die Verkäuferseite zu, die vor der Wahl steht, Preisanpassungen vorzunehmen, um die Transaktion zu beschleunigen oder das Geschäft zurückzustellen. Angesichts der Bankenkrise hatten zahlreiche Akteure auf eine Flucht in die Sachwerte gesetzt und den Spitzenobjekten gute Chancen eingeräumt, die Krise auf den Finanzmärkten unbeschadet zu überstehen. Doch seit in den internationalen Bankenzentren die einst kaufkräftigen Investmentbanker zu- hauf arbeitslos werden und Büroflächen frei machen, richtet sich der Blick auch auf Frankfurt.

Die Sorge, dass die Krise auf andere Wirtschaftsbranchen überspringt, lässt ungute Erwartungen aufkommen. Einen Vorgeschmack hat das Geschäft mit Großtransaktionen gebracht. Es ist regelrecht zusammengebrochen: In Frankfurt ist es in diesem Jahr - gemessen an den ersten drei Quartalen des Vorjahres - um 82 Prozent zurückgegangen: von 5,7 auf 1,0 Milliarden, in Hamburg um 70 Prozent.

In London ist es noch schlimmer

Wenig Mut macht auch ein Blick über die Grenze nach London. Dort wird erwartet, dass mindestens 10 Prozent der annähernd einer halben Million in der Finanzbranche der Stadt beschäftigten Personen ihren Job verlieren werden. Global wird eine weitere Abschwächung der Wirtschaft erwartet - und zwar weit über dieses Jahr hinaus. Das sagt Tony Horrell von Jones Lang LaSalle in London. Das bedeute einen fortgesetzten Druck auf Immobilienwerte. Er spricht von „more distressed selling“. Das Investmentvolumen rund um den Globus wird sich seiner Voraussicht nach - gegenüber dem vergangenen Jahr - halbieren. Das gelte uneingeschränkt auch für das Immobilieninvestmentgeschäft in Europa. Die Aussichten sind entsprechend trübe.

Kaufkräftigen Akteuren bringe das natürlich Vorteile, vor allem Adressen mit vollen Kriegskassen wie den Staatsfonds und den offenen Immobilienfonds aus Deutschland. Die deutschen Fonds haben in diesem Jahr die „Goldmedaille“ verdient und 8 Milliarden Euro vornehmlich in den EU-Ländern investiert, berichtet Horrell. Wenn jetzt aber bei Spitzenobjekten wie dem Frankfurter Opernturm Misstrauen in eine absehbare Vermietbarkeit besteht, dann deutet das auf schwere Zeiten hin.