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Viele Flächen im Einzelhandel stehen selbst zum Ausverkauf - gute Innenstadtlage dagegen halten sich.
Auf dem Markt für Einzelhandelsimmobilien haben sich die Transaktionspreise in den einzelnen Segmenten über die vergangenen Monate uneinheitlich entwickelt. Darauf weist die auf Einzelhandelsflächen in Innenstädten spezialisierte Maklergesellschaft Comfort in ihrem jährlichen Marktbericht hin, der traditionell kurz vor der Immobilienmesse Expo Real erscheint.
Bei SB-Warenhäusern, Supermärkten, Fachmärkten und Shopping-Centern sei ein deutlicher Preisverfall zu verzeichnen gewesen, während Geschäftshäuser in den besten Innenstadtlagen von Mittel- und Großstädten im Preis stabil geblieben seien.
Verluste bei Supermärkten
Nach der Beobachtung von Comfort wird für Supermärkte inzwischen nur noch das 11- bis 13-fache der Nettojahresmiete gezahlt, während es in den Vorjahren noch das 13- bis 15-fache war. Verluste in ähnlicher Größenordnung habe es auch bei den Fachmärkten gegeben, wo der Faktor heute zwischen dem 12- und dem 14-fachen liege. Für Shopping-Center sei der Kaufpreis sogar vom rund 20-fachen der Nettojahresmiete auf das 15,5- bis 17,5-fache zurückgekommen - wobei die Angaben mit Vorsicht zu genießen sind, weil zum Zeitpunkt der Erstellung des Marktberichts in diesem Marktsegment kaum Transaktionen zustande kamen.
Für Geschäftshäuser in den besten Innenstadtlagen habe sich der Preis dagegen in den kleineren Städten zwischen dem 13- und dem 15-fachen der Nettojahresmiete und in den Großstädten mit dem 20-fachen und darüber stabil gehalten. „Die Zweit- und Drittverwendbarkeit der Flächen, die Bonität des Mieters und die Nachhaltigkeit des Mietniveaus stehen in rezessiven Zeiten im Vordergrund“, begründet Comfort-Geschäftsführer Jürgen Kreutz die stärkere Differenzierung. Die Laufzeit eines Mietvertrages sei dagegen erst einmal zweitrangig geworden.
Mieten gehen zurück
Ein Grund für die robuste Nachfrage nach Einzelhandelsimmobilien in den besten Innenstadtlagen dürfte auch die beobachtete Entwicklung der Ladenmieten sein. Diese seien in den 170 von Comfort untersuchten Städten in diesem Jahr im Vergleich zum Vorjahr für kleinere Erdgeschossflächen von rund 100 Quadratmetern nur um 0,2 Prozent und für Erdgeschossflächen zwischen 300 und 500 Quadratmetern um 1,1 Prozent im Durchschnitt zurückgegangen.
Dieser Rückgang relativiert sich jedoch, wenn der Zeithorizont auf die vergangenen fünf Jahre ausgeweitet wird. Über diesen Zeitraum sind die Mieten unter dem Strich immer noch um 17 beziehungsweise 14 Prozent gestiegen.
