19.12.2007 · Einkaufszentren drängen verstärkt von der grünen Wiese in die Innenstädte. Viele Kommunalpolitiker versprechen sich davon eine Belebung der Stadtzentren. Zu den Leidtragenden zählen die Warenhäuser.
Von Jens Friedemann
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Innerstädtische Einkaufszentren wie die Erlangen-Arcaden sollen den Bedeutungsverlust der Stadtzentren bremsen
Trotz großer Anstrengungen der Kommunalpolitik verlieren die Innenstädte weiterhin an Bedeutung. Davon hat Eberhard Stegner, Geschäftsführer der GfK Geo Marketing GmbH, auf einer Pressekonferenz in Frankfurt berichtet. So haben Umsatzbedeutung und Verkaufsflächenanteil der Innenstädte seit 1993 ständig abgenommen.
Zu den großen Verlierern zählen vor allem die Warenhäuser. Ihr Anteil am Umsatz hat sich in vielen Städten fast halbiert. Gewonnen haben dagegen die städtischen Einkaufszentren. Ihre Bedeutung hat seit Mitte der neunziger Jahre ständig zugenommen.
Von der grünen Wiese in die City
„Der Angriff auf die Städte“, wie der Düsseldorfer Immobilienunternehmer Walter Brune - selbst Bauherr von Einkaufszentren - kürzlich in einem spektakulären Buch meinte, ist freilich Ergebnis landesplanerischer und städtebaulicher Regulierung. Man will Einkaufszentren auf der grünen Wiese verhindern, um die Kaufkraft in den Innenstädten zu halten.
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Die Westseite des Einkaufszentrums Schloss-Arkaden in Braunschweig ist der Fassade des Residenzschlosses nachempfunden
Jetzt streben die Tempel des Konsums - wie beabsichtigt - in die Innenstädte. Stegner: Schon bald werden annähernd 70 Prozent der Einkaufszentren in den Innenstädten angesiedelt sein. Die grüne Wiese habe als Standort für neue Vorhaben fast gänzlich an Bedeutung verloren.
Mehr Kunden in die Innenstadt
Gut konzipierte Shopping-Center ziehen mehr Kunden in die Innenstadt und erhöhen deren Bedeutung. Das erhöht zugleich die Zentralität und die Frequenz der Passanten. Der Spezialist von der Gesellschaft für Konsumforschung (GfK), einem der größten Marktforschungsunternehmen der Welt, sieht auch die Nachteile, da die Center ihre Umsätze nicht nur von außen holen, sondern auch vom bestehenden Einzelhandel. Die zum Teil extrem hohen Mieten für Verkaufsflächen in den Innenstädten aber könnten nur von wenigen Branchen getragen werden und würden Monostrukturen in die Innenstädte tragen.
In Einkaufszentren würden dagegen - je nach Größe und Attraktivität der einzelnen Anbieter - unterschiedlich hohe Quadratmetermieten gefordert. Das erlaube einen vielfältigeren Branchenmix - zum Beispiel attraktive Lebensmittler, die sich ansonsten mit den Mieten in den Innenstädten schwertun.
Steuervorteile für Einkaufszentren in der City
Auch fächelt die Bundesregierung den innerstädtischen Einkaufszentren steuerliche Vorteile zu, denn vom kommenden Jahr an müssen Einzelhändler ihre Aufwendungen für die Anmietung der Ladenfläche dem Gewerbeertrag zurechnen. Da die Mieten in den Einkaufszentren meist niedriger liegen als in den benachbarten hochpreisigen Einkaufsstraßen, sparen Einzelhändler Gewerbesteuern, wenn sie sich unter das Dach eines Einkaufszentrums flüchten.
Hier liegen die Mieten auch deshalb niedriger, weil Gemeinschaftsaufwendungen für Marketing, Sicherheit und Sauberkeit nicht der Miete zugerechnet werden und somit nicht in die Bemessungsgrundlage für die Gewerbesteuer einfließen Die zusätzliche Steuerlast könnte dazu führen, dass die Ladenzeilen künftig nur noch zu verringerten Mieten angeboten werden oder die Innenstädte weiter veröden.
