Einkaufszentren Der Wandel zur Erlebniswelt

Während gutgeführte innerstädtische Einkaufszentren in der Investorengunst weit oben stehen, sind die Konsumtempel manchem Stadtplaner und Einzelhändler ein Dorn im Auge. Über kaum eine andere Immobilieninvestition wird hierzulande kontroverser diskutiert. Zu ihnen zählen auch Immobilienmakler, entweder aus Überzeugung, oder weil sie nicht an die lukrativen Vermietungsaufträge der Centermanager herankommen.

Und doch haben sich die Einkaufszentren seit den sechziger Jahren einen festen Platz in der deutschen Handelslandschaft erobert. Ihr Siegeszug setzt sich unaufhaltsam fort. Alle drei Wochen eröffnet in Deutschland ein neues Einkaufszentrum. Ende dieses Jahres wird es 399 Einkaufszentren geben - Ende kommenden Jahres werden es aller Voraussicht nach 414 mit einer Verkaufsfläche von mehr als 13 Millionen Quadratmetern sein, berichtet der German Council of Shopping Centers (GCSC).

Bewertung nach Ökostandards

Der Verband der einzelhandelsorientierten Gewerbeimmobilien und Shopping-Center-Branche traf sich in Berlin zu seinem jährlichen Kongress und feierte zugleich sein fünfzehnjähriges Bestehen. Unter dem Motto „Emotion“ diskutierten 445 Teilnehmer über die wichtigsten Zukunftsthemen der Branche. „Unsere Einzelhandelsimmobilien werden künftig verstärkt nach ihrem Ökostandard bewertet“, sagte der Vorsitzende des GCSC, Wolfgang Bays.

In diesem Sinne stünden die Modernisierung der Center und technische wie energetisch zukunftsorientierte Handelsimmobilienkonzepte im Vordergrund. So hat das vor einigen Tagen eröffnete „Forum Duisburg“ der Multi Development Corporation als erste Immobilie auf dem europäischen Kontinent das begehrte britische BREEAM-Siegel der obersten Güteklasse für Energieeffizienz und Nachhaltigkeit erhalten.

Die Zentren wollen Emotionen bieten

Eine weitere Herausforderung der Centerbetreiber liegt in der Emotionalisierung der Handelswelten - weg von der funktionalen Einkaufsmaschine. „Der Handel wird erfolgreich sein, wenn es ihm gelingt, die Menschen zum Erlebnis zu führen“, sagte Bays. Gefordert wird auch eine Rückbesinnung auf die urbanen Wurzeln der europäischen Stadt in Form des belebten Marktplatzes mit einer Vielzahl von Funktionen. Hieran müsse sich das Einkaufszentrum viel stärker orientieren. Auch als Nachfolgenutzung für die im Strukturwandel befindlichen innerstädtischen Warenhäuser können Einkaufszentren dienen, wie die Neumarkt-Galerie in Köln zeigt - ein ehemaliges Hertie-Haus.

„Ein Einkaufszentrum sollte wie ein Stadtzentrum funktionieren“, sagte Thomas Binder, Vorsitzender der Geschäftsführung von Sonae Sierra in Deutschland. Das auf Einkaufszentren spezialisierte portugiesische Unternehmen hat im September 2007 in Berlin das Einkaufszentrum Alexa eröffnet, das sich in seiner Architektursprache an den Art- déco-Stil anlehnt.

Ein Einkaufszentrum müsse selbst zu einer Marke werden, mit der sich der Kunde identifizieren könne. Doch Identifikation bedeutet Verständnis, und daran hapert es oft. „Ich will als Kunde verstanden werden“, erläuterte Florian Gerlach, Geschäftsführer von Totems Communication aus Stuttgart. Daher sollte sich der Handel noch stärker auf seine Zielgruppe einlassen und bei der emotionalen Ansprache darauf achten, dass sie zum jeweiligen Standort und Kunden passt.

Auf das Personal kommt es an

Eine zentrale Stellschraube im Kampf um Marktanteile und Umsatz sehen die Fachleute in gutausgebildetem und freundlichem Personal. „In den meisten Geschäften begegnet man Verkäufern statt Hostessen“, sagte Gerlach. Dabei gehe es im deutschen Einzelhandel schon lange nicht mehr um die ausschließliche Bedürfnisbefriedigung, sondern darum, Wünsche zu erfüllen.

Augenblicklich befinden sich 43,4 Prozent der deutschen Einkaufszentren in der Innenstadt, 39,3 Prozent in einem Stadtteil und 17,3 Prozent auf der grünen Wiese. Das zeigt eine deutliche Tendenz: Einkaufszentren werden kaum noch auf der grünen Wiese errichtet, sondern an zentralen Lagen in der Stadt. Auch werden seit 2004 Einkaufszentren mit größeren Verkaufsflächen gebaut.

Größe ist nicht mehr alles

Langfristig rechnen die Fachleute jedoch damit, dass Center der unteren Größenklassen verstärkt auf den Markt kommen, weil innerstädtische Standorte hohe Grundstückspreise bedeuten und es oft an großflächigen Grundstücken fehlt. In den kommenden Jahren wird es eine Reihe von Neueröffnungen geben.

Zu den spektakulärsten Projekten zählen der Limbecker Platz in Essen, wo schon im März dieses Jahres der erste Bauabschnitt eröffnet wurde. Hinzu kommen das PalaisQuartier in Frankfurt am Main auf der Zeil, die Centrum-Galerie in Dresden im Zentrum der Stadt an der Prager Straße und das Einkaufszentrum Boulevard Berlin auf der Schloßstraße in Steglitz.