Dortmund Auf dem Weg zur Einkaufsmetropole

Dortmund ist ein Phänomen. Es gab Zeiten, da brodelten in Dortmund nur noch einzelne Hochöfen, aber ansonsten war das Feuer aus. Wenig war geblieben von dem stolzen Zentrum der Schwerindustrie. Annähernd hunderttausend Arbeitsplätze hatte die Industrie bis in die neunziger Jahre hinein abgebaut, und selbst traditionsreiche Brauereien schlossen eine nach der anderen ihre Tore. Umso erstaunlicher sind die jüngsten Bestandsaufnahmen. Darüber berichtet Ulrich Schwätzler, Gesellschafter der auf Einzelhandelsimmobilien spezialisierten Makler- und Beratungsgesellschaft Lührmann in Osnabrück.

Bei den Städtevergleichen und Innovationsawards belegt die zweitgrößte Stadt Nordrhein-Westfalens regelmäßig vordere Plätze. So hat das Wirtschaftsmagazin „Capital“ Dortmund als die Stadt mit den besten Wirtschaftsaussichten im Ruhrgebiet bezeichnet. Und auf der Rangliste des „Manager Magazins“ zur Zukunftsfähigkeit der dreißig größten deutschen Städte liegt Dortmund unter den besten zehn.

Dienstleistungen und Handel erleben einen Höhenflug

Das Hamburger Weltwirtschaftsinstitut (HWWI), das die Untersuchung im Auftrag der Berenberg Bank durchgeführt hat, attestiert Dortmund einen dynamischen Strukturwandel. Dortmunds Oberbürgermeister Gerhard Langemeyer (SPD) gibt sich optimistisch: Gezielte Ansiedlungsanreize, eine nachhaltige Förderung junger Unternehmen und die Stärkung der kommunalen Infrastruktur sorgen für Interesse von Unternehmen aus zukunftsträchtigen Branchen wie der Informations- und Mikrotechnik und der Logistik.

Daneben erleben Dienstleistungen und der Handel einen Höhenflug. Der Dortmunder Einzelhandel, neben der Versicherungswirtschaft einer der Branchenschwerpunkte, kann sich immer besser behaupten. Unterstützt durch Instrumente wie den „Masterplan Einzelhandel“ und regelmäßige Konsultationskreise, werden die Dortmunder Innenstadt gestärkt und der Einzelhandelsstandort als Oberzentrum ausgebaut.

Auf dem Weg zur Einkaufsmetropole

„Dortmund ist zwar schon lange ein beliebter Einkaufsstandort, doch in jüngster Zeit entwickelt sich die Stadt immer mehr zu einer Einkaufsmetropole“, sagt Ulrich Schwätzler. Nicht nur am Wochenende kommen viele Kunden aus den umliegenden Kreisen Unna, Soest, dem Märkischen und dem Hochsauerlandkreis zum Einkaufen nach Dortmund. Die im Bundesdurchschnitt relativ niedrigen Kaufkraft- und Umsatzwerte von 5554 Euro und 5566 Euro je Dortmunder Einwohner im Jahr 2007 werden durch ein hohes Besucheraufkommen deutlich kompensiert.

Die Zentralitätskennziffer, die Aufschluss über die Kaufkraftbindung einer Kommune gibt, lag laut „BBE Retail Experts“ zuletzt bei 111, so dass der Einzelhandel im Jahr 2007 insgesamt knapp 3,3 Milliarden Euro umsetzen konnte und damit das gute Vorjahresergebnis um knapp 7 Prozent überbot. Doch nur noch gut jedes fünfte Geschäft in der Dortmunder Innenstadt wird vom heimischen Handel betrieben - die Filialisten aus dem In- und Ausland sind stark geworden.

29.000 Beschäftigte im Dortmunder Einzelhandel

Das große Interesse geht hauptsächlich von den bekannten internationalen Unternehmen aus: Mit 45,2 Prozent Anteil sind sie in Dortmunder Citylage so gut vertreten wie sonst nirgendwo in Deutschland. Knapp 29.000 Beschäftigte machen den Einzelhandel zu einem der größten Wirtschaftszweige. Dabei wird gerade der Erfolg der Dortmunder Innenstadt unterschätzt: „Der Westenhellweg befindet sich in bester Gesellschaft. Mit der Frankfurter Zeil, der Kaufingerstraße in München und der Schildergasse in Köln gehört er zu den fünf am besten frequentierten Einkaufsstraßen in Deutschland“, sagt Schwätzler. Dortmund ist im Ruhrgebiet somit fast konkurrenzlos und hat klassische Einkaufsstädte wie Düsseldorf und Köln in Sichtweite. Lediglich Essen kommt noch an die Westfalenmetropole heran.

Neben dem Westenhellweg, der besonders auf dem Abschnitt zwischen Peek & Cloppenburg und der Galeria Kaufhof seine absolute Spitzenlage hat, sind Teile des Ostenhellweg attraktiv. Diese hohe Attraktivität nimmt konkreten Einfluss auf die Mieten. Er spricht von einer kontinuierlichen Steigerung der Ladenmieten und der Wertentwicklung der Gebäude. Im Verlauf der letzten zehn Jahre stiegen die Spitzenmieten um 17,5 Prozent. Vor allem die Großflächen zwischen 1200 und 1500 Quadratmetern zogen mit einer Steigerung von 22 Prozent überdurchschnittlich an. Die stärkste Mieternachfrage gibt es bei den mittleren Verkaufsflächen bis 350 Quadratmeter.

Spitzenmieten von fast 200 Euro je Quadratmeter

Mieten von bis zu 155 Euro erreichen fast Kölner Niveau. Die Spitzenmieten für Ladenlokale der Größenordnung 80 bis 120 Quadratmeter Verkaufsfläche liegen bei 195 Euro je Quadratmeter auf dem Westenhellweg und sind damit zumindest im Ruhrgebiet außer Konkurrenz. In Essen werden in diesem Segment 125 Euro erreicht, in Bochum und Duisburg 75 Euro. Auf dem Ostenhellweg werden noch Mieten von 100 bis 120 Euro je Quadratmeter erzielt.

Auch im Investmentgeschäft herrscht starke Nachfrage, so dass der Wertzuwachs der Gebäude an den besten Standorten in den vergangenen zehn Jahren bei 20 Prozent lag. Doch nur wenige Eigentümer trennen sich von ihren Objekten. Interessant ist auch die Entwicklung des Thier-Geländes. Nachdem das Bahnhofs-Projekt „3do“ vor einem Jahr gescheitert ist und Dortmund somit keine moderne Verkehrsstation mit mehrstöckigem Einkaufs- und Freizeitzentrum erhält, hat sich der Center-Spezialist ECE das ehemals brachliegende Gelände der Dortmunder Thier-Brauerei gesichert. Hier entsteht zurzeit eine Einkaufsgalerie mit 27.500 Quadratmetern Verkaufsfläche für 150 Fachgeschäfte.