Büros in Frankfurt Immobilienmärkte in Angststarre

Die Finanzkrise hat den Frankfurter Büroimmobilienmarkt eingeholt. Bis in diesen Sommer hinein sah es so aus, als ob der deutsche Finanzplatz im Vergleich zu den europäischen Kontrahenten London und Paris vergleichsweise glimpflich davonkommen könnte. Noch im ersten Halbjahr lag die neu vermietete Fläche über dem Niveau der beiden Vorjahre. Lediglich das Investmentgeschäft zeigte deutliche Bremsspuren.

Maklerunternehmen wie CB Richard Ellis sprechen allerdings nicht von einem Einbruch, sondern von einer Normalisierung. Mit einem Transaktionsvolumen von 1,4 Milliarden Euro seit Jahresbeginn liegt der Handel mit Bürogebäuden in Frankfurt zwar 80 Prozent unter dem Vorjahreswert, dafür aber leicht über dem Niveau von 2004.

Zum Erliegen gekommen

Doch seit der Zuspitzung der globalen Krise im September - nach dem Zusammenbruch der Investmentbank Lehman Brothers - ist das Geschäft weitgehend zum Erliegen gekommen. Waren schon zuvor vorsichtigere Töne in Marktausblicken angestimmt worden, so hat die Geschwindigkeit, in der der Stimmungsverfall anschließend vonstatten ging, dann doch viele Beteiligte überrascht. Von einer „Angststarre“ spricht angesichts der zuletzt gesammelten Erfahrungen Carsten Ape, Frankfurter Niederlassungsleiter von CB Richard Ellis: „Dabei ist die Stimmung wesentlich schlechter, als die Folgen der Finanzkrise in den Unternehmen tatsächlich sichtbar sind.“

Für das Vermietungsgeschäft bedeutet dies seiner Ansicht nach, dass der Flächenumsatz die Marke von 500.000 Quadratmetern im laufenden Jahr unterschreiten dürfte. Bisher sind seit Jahresbeginn nach seinen Angaben 410.000 Quadratmeter vermietet worden. Bei den Büromieten in Frankfurt geht Ape davon aus, dass man sich im Laufe des Jahres auf dem Höhepunkt des Zyklus befunden habe.

Spitzenmiete nicht zu halten

Die Spitzenmiete von monatlich 39 Euro je Quadratmeter werde nicht zu halten sein. Gleichwohl hat er beobachtet, dass Mietinteressenten keine Abstriche an der Qualität machen wollen. In einem „vorauseilenden Kostenbewusstsein“ werde nun auch eine Randlage der Mietobjekte in Kauf genommen. „Gerade die Entwicklung der City-West macht den Wechsel des Symbolgehalts eines Gebäudes für eine Bank deutlich“, sagt Ape. „Es muss kein Hochhaus mehr sein.“ Ohnehin sind zahlreiche Projektentwicklungen erst einmal verschoben worden.

Im Handel mit Bürogebäuden macht sich inzwischen der komplette Wegfall von Investorengruppen wie den amerikanischen Investmentgesellschaften bemerkbar, die den Aufschwung der beiden Vorjahre trugen. Auch die offenen Immobilienfonds fallen auf absehbare Zeit erst einmal aus. Falsche Hoffnungen für 2009 macht sich unter den Büromaklern niemand. Burkhard Plesser, der sich bei CB Richard Ellis um das Investmentgeschäft in Frankfurt kümmert, geht von einem sehr schwierigen Jahr mit einem sehr unterdurchschnittlichen Transaktionsvolumen aus.

Die Leerstandsquote wird steigen

Ausschlaggebend für den kräftigen Dämpfer des vergangenen Quartals auf dem Frankfurter Markt für Büroimmobilien ist vor allem die große Bedeutung der Bankenbranche und der sie umgebenden Dienstleister wie Anwaltskanzleien und Beratungsunternehmen. Sie sind von den Turbulenzen an den Finanzmärkten unmittelbar betroffen.

„Die Konsequenz wird ein Anstieg der Leerstandsquote und ein Überangebot an Bürofläche im Bankenviertel sein“, erwartet Sandra Kielholz, Immobilienanalystin von Axa Investment Managers. „Vor allem die Fusion zwischen Commerzbank und Dresdner Bank wird maßgeblichen Einfluss auf den Frankfurter Immobilienmarkt haben.“ Ein Anstieg der Leerstandsquoten sei nahezu unumgänglich.