Büromarkt Es drohen hohe Wertverluste

Der deutsche Büroimmobilienmarkt wird an den Spitzenstandorten wie Frankfurt, München, Düsseldorf oder auch Stuttgart in den kommenden Monaten Werteinbußen von 25 Prozent und mehr erleiden. Das zumindest erwartet Henderson Global Investors.

Die konjunkturellen Rahmendaten der deutschen Wirtschaft hätten sich in den vergangenen Wochen erheblich verschlechtert, meint der britische Vermögensverwalter und sagt einen Anstieg der Bruttoankaufsrenditen von annähernd 4,5 auf 6,1 Prozent in den sieben Spitzenstandorten in Deutschland voraus, und zwar innerhalb von nur zwei Jahren. Die Marktkorrektur Anfang der neunziger Jahre habe dagegen mit vier Jahren doppelt so lang gedauert.

Die Kreditkrise sieht Stefan Wundrak, Research Manager bei Henderson Global Investors, als reinigendes Gewitter an, das den Markt weit schneller auf den Boden der Tatsachen zurückbringen werde. Anfang der Neunziger sei das Vertrauen von Investoren in Immobilienanlagen so nachhaltig gestört gewesen, dass viele Institutionelle erst nach jahrelanger Abstinenz wieder eine Immobilienallokation in Betracht ziehen wollten. Das sei diesmal nicht zu befürchten, denn die schnelle und deutliche Korrektur mache die Anlageklasse Immobilien praktisch über Nacht wieder attraktiv.

Hohe Kluft zwischen Kreditzinsen und Renditen

Angesichts fallender Zinsen sieht er eine nie dagewesene hohe Kluft zwischen Fremdkapitalzinsen und Ankaufsrenditen auf den deutschen Büroinvestmentmarkt zukommen. Dazu müsse allerdings der Finanzierungsmarkt erst wieder anspringen. Die niedrigen Anleiherenditen und die Skepsis gegenüber dem Aktienmarkt nach zwei Börsenturbulenzen innerhalb nur eines Jahrzehnts würden für ein nachhaltiges Interesse an Immobilien sprechen.

In Großbritannien drohen die Überschüsse (Cashflows) aus den Mieteinnahmen wegen des einbrechenden Konsums zu stocken; die Insolvenz weiterer Einzelhändler sei absehbar, warnt der Vermögensverwalter. Davon würden nicht nur ohnehin schlecht aufgestellte Dinosaurier wie jüngst Woolworth getroffen. Die Ankaufsrenditen von Retail Warehouses lägen wegen der gesunkenen Preise schon wieder über 7 Prozent.

Rosinen picken

Jetzt komme es darauf an, Rosinen zu picken, sagt Michael Englisch, Geschäftsführer Deutschland bei Henderson. Der Bürovermietungsmarkt wird nach Ansicht des Vermögensverwalters in den kommenden zwei Jahren stärker einbrechen als erwartet. Der entsprechend zunehmende Druck auf die Mieten sei in den heutigen Verkaufsofferten noch nicht eingepreist. Mit den sinkenden Mieten werde eine Welle von Mieterinsolvenzen einhergehen.

Zwar klopfen jetzt schon deutsche und internationale Investoren mit Verkaufsofferten an, die in den Jahren 2005 bis 2007 teuer eingekauft haben. Doch will Henderson den wachsenden Leidensdruck bei hoch fremdfinanzierten Investoren abwarten. Nur wenn sich günstige Gelegenheiten böten, werde Henderson auch sehr kurzfristig in bestimmten Segmenten kaufen. Ob das Angebot eines der größten Immobilienpakete der Republik über 4 bis 5 MilliardenEuro aus den Immobilienfonds der ehemaligen Bankgesellschaft Berlin - mit Gewerbeimmobilien und 38.000 Wohnungen - dazugehört, die der Berliner Senat jetzt anbietet, ist ungewiss.