Appartements Studentenbuden vom Feinsten

Wenn man wissen will, wie es in der Wohnhölle aussieht, reicht ein Blick in die Prospekte der Bauträger von Studentenappartements. Diese geizen nicht mit Horrorvorstellungen: Eine Flut von Abiturienten werde sich künftig über die Universitätsstädte ergießen und die Lage auf dem Wohnungsmarkt dramatisch verschärfen. Die einen wohnen im Container, andere vorübergehend in Sporthallen.

Doch die Rettung naht, man hält sie quasi mit den Unterlagen zum Bauprojekt schon in den Händen: Es sind Wohnanlagen, in denen Studentenappartements entstehen sollen. Moderne Einzimmerwohnungen, die ungefähr so stark an Wohncontainer erinnern wie das Kanzleramt an sozialen Wohnungsbau. Sie sollen die Wohnungsnot in Universitätsstädten lindern. Gleichzeitig werden sie als eine ideale Geldanlagemöglichkeit angepriesen. Die Anbieter locken, und die Werbung wirkt: Tatsächlich verkaufen die Vermittler solche Wohnungen inzwischen schneller, als Bauträger sie fertigstellen können. „Die Nachfrage ist erheblich größer als das Angebot“, heißt es bei der Ott Investment AG, die Studentenwohnanlagen in Nürnberg, Bamberg und München vertreibt.

Das Investmentprodukt der Stunde

Gerade in München, wo bezahlbarer Wohnraum ohnehin schon knapp ist, brummt das Geschäft. Obwohl zum Beispiel der Stadtteil Garching von der Münchner Innenstadt aus gesehen ziemlich weit draußen liegt, sind im „Garching Living Center“ so gut wie alle Studentenappartements schon verkauft. Von den 300 zentraler gelegenen Kleinstwohnungen von Studio M am Petuelpark existiert bislang nur eine Computersimulation im Internet. Doch auch die sind schon veräußert, ist von Lambert Wohnbau zu hören. Nur hinten rechts am Versorgungsschacht im zweiten Stock ist theoretisch noch ein Appartement zu haben - aber das ist immerhin schon reserviert. In der bayerischen Universitätsstadt Bamberg fanden 400 neu errichtete Studentenbuden innerhalb weniger Monate einen Abnehmer.

Solche Meldungen sind es, mit denen in der Immobilienbranche der Markt der Studentenappartements als die neue große Erfolgsgeschichte gefeiert wird. Zunehmend springen nun Kapitalanlagegesellschaften auf den fahrenden Zug auf, die für weitere Neubauten Anlegergeld einsammeln und geschlossene Fonds konstruieren wollen. So finanziert Kapitalpartner zum Beispiel Wohnanlagen in Bremen, Freiburg und Neu-Ulm. MPC will in Frankfurt, München, Karlsruhe und Greifswald Studentenwohnungen bauen lassen. Studentenbuden-Fonds seien das Investmentprodukt der Stunde, glauben diese Anbieter: So müsse man nicht gleich direkt ein Appartement kaufen, sondern könne sich schon ab 10.000 Euro an einem geschlossenen Fonds beteiligen. Der bewirtschafte die Wohnungen dann ganz professionell. Die Rendite für Investoren veranschlagen sie auf 6 Prozent und mehr im Jahr - vor Steuern.

Fünfsterneappartements mit Sauna auf der Dachterrasse

Der Hintergrund der vermeintlichen Erfolgsgeschichte: Bis 2015 wird sich wegen der doppelten Abiturjahrgänge und der wegfallenden Wehrpflicht die Zahl der Studenten deutlich erhöhen. Zudem dürfte Deutschland für ausländische Studenten attraktiver werden, weil die Studiengebühren hierzulande viel geringer sind als zum Beispiel in Großbritannien. Nicht mehr 2,4 Millionen Studierende - wie bisher - werden daher 2015 die Universitäten bevölkern, sondern 2,8 Millionen, schätzt das Deutsche Studentenwerk.

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Es werden also 400.000 zusätzliche Einzimmerwohnungen gebraucht - die aber bislang kaum jemand baut. In den öffentlichen Kassen ist zu wenig Geld. Die Studentenwerke als Träger der Wohnheime bieten nur 180.000 Plätze an und haben überdies in den vergangenen zehn Jahren 66.000 Wohnheimplätze abgebaut, berichtet Felix Embacher vom Analysehaus BulwienGesa.

Mittlerweile zeichnet sich ab, dass nun zunehmend private Wohnungsgesellschaften die Baulücke schließen. Sie werden von der Situation auf den jeweiligen lokalen Wohnungsmärkten angelockt: Je umkämpfter diese sind, umso attraktiver ist das Angebot an kleinflächigen Appartements, umso höhere Preise können sie verlangen. Allerdings bauen sie auch keine Studentenbuden, wie man sie in früheren Zeiten kannte. Im Vergleich dazu handelt es sich um „Fünfsterneappartements“, manchmal sogar inklusive Wellnessbereich mit Sauna auf der Dachterrasse und „Kamin-Lounges“, die sonst nur in Designhotels zu finden sind. Dafür rufen die Bauherren dann auch Preise von 5800 bis 6800 Euro pro Quadratmeter auf. Am Ende können also gut 140.000 Euro für 21 Quadratmeter zusammenkommen - das Appartement findet trotzdem einen Abnehmer.

„Der Markt steht und fällt mit den Studentenzahlen“

Leerstand über einen längeren Zeitraum hätten die Vermieter von Studentenwohnungen angesichts der steigenden Nachfrage kaum zu befürchten, heißt es von Seiten der Verkäufer. Und dass Studenten wenig sesshaft seien, wirke sich eher positiv für sie aus: Die Mieten ließen sich mit jedem Bewohnerwechsel schnell nach oben anpassen. So würden Studentenbuden auf Dauer mehr Rendite als gewöhnliche Wohnimmobilien abwerfen - bei einem ähnlich überschaubaren Risiko. „Das sind Punkte, die Investoren immer überzeugen“, sagt Analyst Embacher. Entsprechend hellhörig werden auch Privatleute, die in Immobilien investieren wollen und nun mit einem Engagement in diesem Marktsegment liebäugeln - ob über einen direkten Kauf oder indirekt über einen geschlossenen Immobilienfonds.

Einige Branchenbeobachter sind allerdings skeptisch, ob der Markt auf lange Sicht tatsächlich hergibt, was die Anbieter versprechen - vor allem die Initiatoren von Fonds, die auf 15 oder mehr Jahre Laufzeit ausgelegt sind. „Der ganze Markt steht und fällt ja mit den Studentenzahlen“, sagt Fabian Sperber vom Immobilienberatungsunternehmen Savills.

Mit Blick auf die Prognosen meldet auch Tilman Welther vom Brancheninformationsdienst Fondstelegramm Bedenken an: „An positiven Markteinschätzungen mangelt es ja nicht, aber ich bin grundsätzlich skeptisch, was den großen Hype angeht.“ Er habe als Erstsemester selbst einmal erlebt, wie eine Abiturientenschwemme an die Universitäten kam, habe selbst in der Turnhalle geschlafen. Für kurze Zeit, dann normalisierte sich die Lage. Die Studentenzahlen aus der laufenden Welle sollen nach den gängigen Prognosen 2015 ihren Höhepunkt erreichen. Danach dürften sie wieder auf das heutige Niveau absinken. „Aber auf dem Ohr sind alle Anbieter verdächtig taub“, sagt Welther.

Es gibt diverse Unsicherheiten

Viele Kalkulationen der Betreiber hält er für sehr ambitioniert. Die Universitätslandschaft sei stark im Umbruch, viele Hochschulen änderten ihr Profil. Wer weiß da schon, was auch übermorgen noch ein angesagter Standort ist? Als Standorte, die über jeden Zweifel erhaben sind, werden allgemein nur München, Frankfurt, Hamburg, Berlin, Köln und Bonn angesehen. Dahinter kommen viele Fragezeichen: Ob sich Investitionen in Karlsruhe, Greifswald, Potsdam oder Lübeck auszahlen, wie Betreiber derzeit hoffen, ist schwer vorherzusagen.

Einer der größeren Betreiber von Studentenwohnanlagen, Youniq, setzt auf solche möglicherweise aufstrebenden Standorte. Das Unternehmen verwaltet die Objekte für den MPC-Fonds. Bisher werden aber längst noch keine 2500 Appartements betrieben, wie ursprünglich für 2012 angepeilt, sondern erst einige hundert. Trotzdem wird großspurig angekündigt, dass 15 bis 20 Projekte in drei bis vier Jahren hinzukommen werden. Mit Youniqs Vermietungsergebnis steht und fällt das Ergebnis des gesamten MPC-Fonds. Ende vergangenen Jahres schrieb die Gesellschaft rote Zahlen.

„Vieles ist reine Spekulation, darauf kann man keine soliden Auslastungsprognosen bauen“, warnt Welther. Das sieht auch Bulwien-Gesa-Analyst Embacher so: „Der Markt ist noch viel zu jung und viel zu klein. Wir haben bisher höchstens drei Vergleichsobjekte - damit kann man noch keine validen Nettoanfangsrenditen errechnen.“

Es gibt diverse Unsicherheiten: Im Vergleich zu ortsüblichen Mieten sind neu gebaute Wohnungen extrem teuer. Die Fünfsterneappartements kosten pro Quadratmeter in Frankfurt rund 40 Prozent mehr Warmmiete als eine Singlewohnung oder ein WG-Zimmer. In München beträgt der Aufschlag 60 Prozent, in Karlsruhe sogar 90 Prozent. Zwischen 380 und 600 Euro müssen Studenten für die schicken Buden berappen. Das muss sich ein Student erst einmal leisten können, der im Durchschnitt nur 800 Euro zum Leben hat, wie das Studentenwerk ermittelte.

Hotels oder Seniorenwohnanlagen als alternative Nutzungen

Darüber hinaus sagen die meisten Studenten, dass sie am liebsten allein oder mit dem Partner in einer Wohnung leben möchten. Inwieweit die Appartementblocks mit Hotelcharakter dazu zählen, lässt sich noch nicht genau sagen. Viele weitere Fragen stellen sich: Erklären sich wirklich viele Eltern bereit, die Edelappartements zu sponsern? Und wie stark werden die Appartements in 15 oder 20 Jahren abgewohnt sein? Zu diesem Zeitpunkt sollen immerhin sieben bis zehn Studentengenerationen ein- und ausgezogen sein, denn die Durchschnittsmietdauer soll bei drei bis vier Semestern liegen.

„Studenten sind ja keine besonders fürsorglichen Mieter; die haben andere Sorgen, als eine Immobilie in Schuss zu halten“, sagt Welther. Man wird abwarten müssen, zu welchem Preis sich die Immobilien später veräußern lassen. Müssen sie am Ende gar umgebaut werden, wenn die Studenten ausbleiben? Hotels oder Seniorenwohnanlagen könne man dann daraus machen, nennen Anbieter als alternative Nutzungen. Aber welcher Rentner oder Geschäftsmann reißt sich um eine 17-Quadratmeter-Bleibe direkt neben der Universität?

Wenn plötzlich zu viele Projekte an einem Standort auftauchen, sollten Anleger aufpassen, sagt Felix Embacher von BulwienGesa. „Viele Städte werden maximal eines dieser Projekte vertragen. Und die meisten guten Standorten sind schon besetzt.“ Wer als Anbieter jetzt noch nicht auf dem Markt ist, wird wahrscheinlich erst mit dem Bauen fertig, wenn der Gipfel der Studentenzahlen schon überschritten ist.