Immobilien Pekings blubbernde Blasen

Zhang Xiaomeng hat sich gründlich verrechnet. Seit vergangenem Jahr will die junge Frau eine Wohnung in Peking kaufen. Zunächst setzte sie auf fallende Preise nach den Olympischen Spielen, dann auf die Wirtschaftskrise. Im Januar besichtigte sie ein Apartment, das 8000 Yuan je Quadratmeter kosten sollte, etwa 800 Euro. „Das erschien mir sehr viel, also habe ich abgewartet“, sagt sie. „Leider war das der falsche Weg.“ Als sie jetzt wieder nachfragte, sollte dieselbe Wohnung doppelt so viel kosten, fast eine Million Yuan oder 100 000 Euro. „Das können wir nicht bezahlen, selbst wenn die Eltern einspringen“, sagt die Sekretärin, die mit ihrem Mann, einem Übersetzer, rund 100.000 Yuan netto im Jahr verdient.

Vorerst wohnt das Paar weiter in einer 25 Quadratmeter kleinen Mietwohnung. Um den Sohn kümmern sich Zhangs Eltern außerhalb von Peking. „Ich habe ihn zwei Monate nicht gesehen, wir würden so gern alle zusammen wohnen.“ Damit der Traum doch noch wahr wird, hat sich Zhang um eine Sozialwohnung beworben, zu der in China auch mittlere Einkommen Zugang haben. Die Familie setzt damit auf die Regierung, die kürzlich eine Ausweitung des öffentlichen Wohnungsbaus angekündigt hat.

Wetten auf kurzfristige Wertsteigerungen

Immer deutlicher gibt die Führung zu erkennen, dass auch ihrer Ansicht nach die Preise aus dem Ruder laufen und dass daran zumindest zum Teil Spekulanten schuld sind. Anfang Dezember beschloss der Staatsrat eine veränderte Regelung für den Hausverkauf, um Wetten auf kurzfristige Wertsteigerungen zu bekämpfen. Künftig muss ein Eigentümer die Immobilie mindestens fünf statt zwei Jahre halten, damit der Verkauf steuerfrei bleibt.

Freilich befindet sich die Staatsmacht in einem Dilemma. Nach Ansicht des ehemaligen Morgan-Stanley-Chefökonomen für Asien, Andy Xie, „will die Zentralregierung die Blase am Immobilienmarkt schrittweise kontrollieren“. Gleichzeitig schrecke sie aber vor einem Preisverfall und den zu erwartenden Baustopps zurück. „Schließlich spielt die Branche eine große Rolle für die Wirtschaft.“ Während Xie offen von einer Überhitzung spricht, sind andere Beobachter vorsichtiger. Nach Ansicht von Tao Wang, Chefanalystin von UBS in Peking, gibt es keine Anzeichen dafür, dass die Immobilienwirtschaft im kommenden Jahr „entgleisen“ könnte. Noch erweise sich die Finanzierung als stabil. Urbanisierung und Wirtschaftswachstum gingen Hand in Hand, die Regierung stütze den Aufschwung. Allerdings könnten sich falsche Anreize, die Liquiditätsflut am Markt und übertriebene Erwartungen an die Wertsteigerung als Risiken erweisen. „Eine Immobilienblase zu vermeiden wird nicht leicht sein“, sagt Wang voraus.

Dreimal mehr neue Wohn- und Geschäftsbauten

Die Vermutung liegt nahe, dass staatlicherseits erleichterte Darlehen aus dem nationalen Konjunkturprogramm, die eigentlich krisengeplagte Unternehmen mit Liquidität versorgen und den Konsum anregen sollen, am Immobilienmarkt zweckentfremdet werden. Bis Oktober wuchs die Summe aller neuen Kredite um 150 Prozent auf fast 8700 Milliarden Yuan (rund 870 Milliarden Euro). Niemand weiß, wie viel davon in Gebäude geflossen ist, doch fällt auf, dass etwa im November fast doppelt so viele Liegenschaften verkauft wurden wie im Vergleichszeitraum. Die Zahl neuer Wohn- und Geschäftsbauten verdreifachte sich sogar. Um künftig den korrekten Krediteinsatz sicherzustellen, hat die Bankenregulierung die Verwendungsprüfung verschärft.

Bisher jedoch war jeder Versuch vergeblich, den Markt abzukühlen. Im Oktober stiegen die Durchschnittshäuserpreise um 4 Prozent, im November sogar um 5,7 Prozent. Diese offiziellen Zahlen des Nationalen Statistikbüros klingen bedenklich genug, sind aber noch niedrig im Vergleich zu den Erfahrungen, die Zhang und andere machen. Eine Auswertung der kanadischen Botschaft von Maklerangeboten in elf Großstädten ergab, dass die Preise im Oktober nicht um 4, sondern um 14 Prozent zugelegt hatten. In Peking waren es 22 Prozent, nicht minus 2 Prozent, wie die Statistiker angegeben hatten. Vergleicht man das durchschnittliche Hauhaltseinkommen (68 000 Yuan) mit den mittleren Häuserpreisen (800 000 Yuan), so beträgt das Verhältnis 1 zu 12, in Schanghai fast 1 zu 20. In anderen teuren Städten wie Tokio sind die Preise allenfalls achtmal so hoch wie die Haushaltseinkommen.

Zwar behauptet das Statistikbüro, dass der Weiterverkauf bestehender Objekte in diesem Jahr durchschnittlich nur um 1,7 Prozent teurer geworden sei, nach einer Inflation von jährlich 6,3 Prozent zwischen 2005 und 2008. Wiederum aber sind diese Angaben mit Vorsicht zu genießen. Eine Umfrage der Kanadier kam zu dem Schluss, dass die Teuerung von Wohnungen, die zwischen 2003 und 2005 gebaut wurden, jedes Jahr 22 Prozent betrug. Bei Apartments, die kaum ein Jahr alt sind, nahm der Preis um mehr als 50 Prozent zu.

„Mieten völlig uninteressant im Vergleich zum Wertzuwachs“

Bestätigen kann das Lin Yan. Die Dame mit der Designerbrille, die in Peking fünf Apartments und zwei Häuser besitzt, erscheint wie das Gegenbild zu der Wohnungsuchenden Zhang Xiaomeng. Wegen der starken Wertsteigerung hat sich Lins Immobilienvermögen in den zurückliegenden zehn Jahren auf 40 Millionen Yuan (4 Millionen Euro) verdreifacht, besonders stark in den vergangenen drei Jahren. Für ein Appartement im 28. Stock, das 2006 fertig wurde, zahlte Lin 5200 Yuan je Quadratmeter. Heute beträgt der Wert 18.000 Yuan. Gewohnt hat in den Räumen, die etwa 4500 Yuan Miete im Monat einbringen könnten, noch nie jemand. „Die Mieten sind völlig uninteressant im Vergleich zum Wertzuwachs“, sagt Lin. „Mieter nutzen die Wohnung nur ab, das drückt den Preis.“ Lin hält nicht die Entwicklung der Immobilienpreise für eine inhaltsleere Blase, sondern das Gerede darüber. Die Preise seien nur deshalb so stark gestiegen, weil sie vorher zu niedrig gewesen seien. Im Vergleich zu anderen Weltmetropolen bekomme man noch immer viel Raum für sein Geld. Auch habe der Wohlstand zugenommen. „Meine Haushaltshilfe verdiente früher 700 Yuan im Monat, heute 2000“, sagt Lin.

Die Geschäftsfrau, die ihr Startkapital als Innenarchitektin verdiente, sieht die Gefahr der Überhitzung allenfalls in den Boomstädten Ostchinas. In Schanghai wechselten Wohnungen, für die sie sich interessierte, vier bis fünfmal im Jahr den Eigentümer zu einem immer höheren Preis. In Nanking koste mancher Quadratmeter 60 000 Yuan. „Das ist verrückt, daran will ich mir nicht die Finger verbrennen.“ In Peking jedoch sucht Lin weiter nach lukrativen Objekten. „Der Wertzuwachs wird sich fortsetzen, und die Finanzierung ist kein Problem.“ Manche Banken erwarten einen Eigenanteil von nur 20 Prozent und gewähren auf den Kredit für die erste Wohnung bis zu 30 Prozent Rabatt. In Lins Fall betrug der Zins 3 Prozent. Dass die Kreditanforderungen für Zweit- und Drittwohnungen derzeit heraufgesetzt werden, um Spekulationen zu bekämpfen, schreckt findige Investoren wie Lin nicht ab. Da sie mit einem Hongkong-Chinesen verheiratet ist, hat sie Zugang zu den Banken in der Sonderverwaltungsregion. Dort zahlt sie für ihre Hypotheken 3,2 Prozent. Das sind noch 0,4 Prozentpunkte weniger als beim öffentlichen Hausbaufonds PAHF, auf den Kleinsparer wie Zhang Xiaomeng Anspruch haben.

Lins vermietete Wohnungen bringen Zins und Tilgung selbst auf, so dass die Objekte nach etwa zehn Jahren schuldenfrei sind und Renditen abwerfen – ganz zu schweigen von dem Wertzuwachs. „Für Chinesen gibt es keine bessere Anlage als eine Immobilie“, sagt Lin zufrieden. „Sie ist unsere Altersversorgung, ermöglicht die Ausbildung unserer Kinder und lässt uns ruhig schlafen.“ Auch Zhang Xiaomeng sieht das so. Solange sie sich ihre eigenen vier Wände aber nicht leisten kann, schläft sie unruhig.