Die Vermögensfrage Das Haus finanziert man am besten mit einfachen Krediten

Festdarlehen sind im wahrsten Sinne des Wortes feste Bestandteile bei der Finanzierung selbstgenutzter Häuser und Wohnungen. Kritiker bemängeln zwar seit Jahren, dass sich die Kombination mit Bausparverträgen und Investmentfonds wegen der Kosten und Risiken nicht lohne. Die Kritik lässt Banken, Bausparkassen und Fondsgesellschaften aber kalt. Die Anbieter bezeichnen ihre Lösung als einfach, praktisch und gut. Die flotten Sprüche sind mit Vorsicht zu genießen. Die Pakete können in bestimmten Fällen sinnvoll sein. In der Regel sind Kombinationen aber teurer oder gefährlicher als klassische Annuitätendarlehen. Die Ursachen werden in folgenden Beispielen deutlich.

Für die Finanzierung eines Eigenheims werden 250.000 Euro benötigt. Davon werden drei Fünftel oder 150.000 Euro mit Hilfe einer traditionellen Hypothek dargestellt. Der Festzins beträgt 2,75 Prozent. Die Tilgung liegt bei 2 Prozent. Die Konditionen gelten zehn Jahre. Die restlichen beiden Fünftel bestehen aus zwei Verträgen. Das ist auf der einen Seite ein Festdarlehen, und das ist auf der anderen Seite ein Bausparvertrag oder ein Aktiensparplan. Die Ansparzeit des Bausparvertrages liegt bei achteinviertel Jahren, und die Tilgungszeit des Bausparkredites beträgt acht Jahre. Der Festkredit besteht bis zur Zuteilung des Bausparvertrages. Insgesamt läuft diese Kombination also 16 Jahre und drei Monate.

Kaum Zinsen beim Bausparvertrag

Der Bausparvertrag beginnt mit der Abschlussgebühr von 1000 Euro. In den meisten Fällen werden die Kosten mit den ersten Sparraten verrechnet. Sie liegen im vorliegenden Fall bei 500 Euro im Monat. Folglich verschwinden die erste und die zweite Rate in den Taschen des Vertreters. Danach fließen die Raten in den Spartopf der Kasse. Dort werden sie mit 1 Prozent im Jahr verzinst. Nach acht Jahren und drei Monaten stehen auf dem Konto, wenn die Raten regelmäßig bezahlt worden sind, 50.484 Euro.

Die Summe sieht auf den ersten Blick unverdächtig aus. Wer sich aber einen Taschenrechner schnappt und die gezahlten Raten addiert, wird den Betrag mit gewissem Stirnrunzeln zur Kenntnis nehmen. An die Bausparkasse wurden 99 Raten à 500 Euro oder in der Summe 49.500 Euro überwiesen. Dafür stehen 50.484 Euro auf dem Konto. Das ist ein Zuwachs von gerade mal 984 Euro und sollte kleinen und großen Sparfüchsen vor Augen führen, dass es bei diesem Vertrag kaum Zinsen gibt. Mathematisch interessierten Anlegern sei verraten, dass die jährliche Rendite des Sparvertrags bei 0,5 Prozent liegt.

Höhere Zinsen beim Darlehen

Im selben Zeitraum fallen für das Festdarlehen aber Sollzinsen von 2,64 Prozent im Jahr an. Das sind 220 Euro im Monat, und diese Beträge sind nicht irgendwann, sondern gleich zu bezahlen, weil der Kredit heute benötigt wird. Sonst wäre die Finanzierung des Eigenheims nicht möglich. Nach achteinviertel Jahren kann der Vorauskredit abgelöst werden, weil die Bausparkasse ihr Darlehen zuteilen wird. Dieser Kredit wird, das steht bereits heute fest, nominal 3,75 Prozent im Jahr kosten. Die monatliche Rate für Zins und Tilgung liegt bei 600 Euro. Das führt für den Kreditnehmer zu einer Laufzeit von acht Jahren. Folglich läuft die Kombination etwas mehr als 16 Jahre.

Nun stellt sich die Frage, wie viel die Kombination kostet. Da gibt es die einen Betrachter, welche die Raten im Schweiße ihres Angesichts addieren. Oberstudienräte zum Beispiel werden mittels Solartaschenrechnern zu dem Ergebnis kommen, dass der Hausbesitzer insgesamt 128.880 Euro bezahlt haben wird. Das ist rechnerisch und sachlich richtig, doch das Ergebnis ist nicht einmal in Ansätzen brauchbar, weil bei der Addition die genauen Zeitpunkte, zu denen die Raten fällig sind, nicht berücksichtigt werden.

Auf den effektiven Jahreszins achten

Der Betrag könnte zum Beispiel in einer Summe am Anfang oder am Ende fällig sein. Genauso könnte er in 111 Raten à 1161 Euro nebst 8 Cent bezahlt werden. Daher wenden sich Fortgeschrittene vorzugsweise den Zinsen zu. Sie sehen mit Kennerblick, dass der Guthabenzins der Bausparkasse kaum der Rede wert ist. Folglich betrachten sie die Sollzinsen. In der ersten Halbzeit kostet der Kredit jährlich 2,64 Prozent, und in der zweiten Halbzeit steigt der Sollzins auf 3,75 Prozent. Das sind bei grober Peilung über den dicken Daumen des Beobachters ungefähr 3,2 Prozent im Jahr, und das scheint für eine Laufzeit von 16 Jahren ein ordentliches Ergebnis zu sein.

Die zweite Analyse ist auf jeden Fall zielführender als die erste Betrachtung. Trotzdem gilt auch bei dieser Kalkulation das alte Motto des deutschen Schützenbundes: Knapp daneben ist auch vorbei! Der Zahlungsstrom besteht, wenn die einzelnen Bewegungen wie auf einer Perlenschnur aneinandergereiht werden, aus zwei Abschnitten. Der Hausbesitzer bezahlt für den Bausparvertrag und den Festkredit neunundneunzig mal 720 Euro und sechsundneunzig mal 600 Euro. Das führt zu einem effektiven Jahreszins von 3,5 Prozent und ist der wahre Preis des 16 Jahre und drei Monate bestehenden Kredites.

Die Verbraucherzentralen verlangen seit Jahren nicht nur bei Einzeldarlehen, sondern auch bei Kreditkombinationen die Ausweisung effektiver Jahreszinsen, doch die Finanzinstitute haben es mit List und Tücke verstanden, dass der Gesetzgeber auf diese Forderung nicht eingegangen ist. Für alle Sparverträge ist, egal ob Bausparvertrag, Kapitalversicherung oder Aktiensparplan, keinerlei Rendite anzugeben, und für die Kredite reichen isolierte Effektivzinsen. Die Angaben sind für jeden Privatkunden aber Augenwischerei, weil die tatsächlichen Kosten von den genannten Werten zum Teil erheblich abweichen.

Alternative Kredite prüfen

Maßgebend für die Vorteilhaftigkeit des vorliegenden Falles sind nur die 3,5 Prozent im Jahr. Damit hat der Privatkunde etwas Nahrhaftes in der Hand. Beispielsweise weiß er, dass die Zinsen des Festdarlehens - 2,64 Prozent im Jahr - und des Bausparkredits - 3,75 Prozent im Jahr - garantiert sind. Folglich sind auch die 3,5 Prozent ein fester Wert. Nun kann geprüft werden, wie hoch die Kosten alternativer Kredite mit einer Laufzeit und Zinsbindung von 16 Jahren sind.

Der Zahlungsstrom und der Effektivzins erlauben aber auch andere Betrachtungen. Es ist zum Beispiel denkbar, die 100.000 Euro bewusst mit einer Zinsbindung von lediglich zehn Jahren aufzunehmen, weil diese Lösung wie die große Hypothek lediglich 2,75 Prozent im Jahr kostet. Bei diesem Satz würde die Restschuld während der Zinsbindung bei denselben Zahlungen wie bei der Kombination auf 35.000 Euro sinken. Dadurch könnte der Folgezins für die Restlaufzeit von sechs Jahren und drei Monaten auf 8,4 Prozent steigen, so dass mutige Kreditnehmer spekulieren dürfen: Wo wird in zehn Jahren der Sollzins für ein Darlehen mit sechseinvierteljähriger Zinsbindung liegen?

Tilgung in Aktien anlegen?

Wem die Überlegung gegen den Strich geht, wird von Anfang an den Festzins über 15 oder 16 Jahre wählen. In diesen Kredit können Ratenwechsel und Sondertilgungen eingebaut werden, was bei der Kombination aus Festkredit und Bausparvertrag nicht geht. Außerdem gibt es die Möglichkeit, den Vertrag nach Ablauf von zehn Jahren in voller Höhe zu tilgen. Im Vergleich zu der Kombination hat der Kunde bei ähnlichen Zinsen viele Vorteile. Festdarlehen und Bausparvertrag rechnen sich nur, wenn die Kosten des Vorauskredites unter den Sätzen alternativer Annuitätendarlehen liegen. Das ist aber zur Zeit nicht der Fall, so dass alle Anzeichen für den einfachen Kredit sprechen, frei nach dem Motto: Das Bessere ist der Feind des Guten!

Wer schlichte Lösungen ablehnt, weil die Freude an Zinsdifferenzen größer ist, muss bei den aktuellen Kapitalmarktzinsen zu Aktiensparplänen greifen. Die Kombination von Festdarlehen und Investmentfonds galt viele Jahre als Teufelszeug. Nun kommen aber vermehrt Anleger aus der Deckung und stellen sich die Frage, ob es nicht vorteilhaft sei, wenigstens einen Teil der Tilgung in Aktien anzulegen. Angesichts des steilen Anstiegs des deutschen Aktienindex im letzten Jahr schauen Privatleute auf die langfristige Rentabilität von Aktien, und da werden Werte von 7 bis 8 Prozent genannt. Folglich werden Begehrlichkeiten geweckt. Hier die niedrigen Kreditzinsen von 3 Prozent, dort die hohen Aktienrenditen von 7,5 Prozent. Das muss doch ein Geschäft sein!

Zahlungsplan notwendig

Prinzipiell ist es durchaus denkbar, dass die Wette aufgeht. Bevor sich Anleger aber für solche Geschäfte entscheiden, sollten sie freilich den Bleistift spitzen, weil die Aktienrenditen wie Schnee in der Sonne schmelzen, sobald die üblichen Spesen und Steuern berücksichtigt werden. Bei vielen Aktienfondssparplänen ist es seit Jahren guter Brauch, für jede Rate einen Ausgabeaufschlag von 5 Prozent in Rechnung zu stellen. Hinzu kommt die jährliche Verwaltungsgebühr von 2 Prozent. Und der Staat fordert auf die Differenz von Einzahlungen und Rückflüssen die Abgeltungsteuer von 26,375 Prozent. Die drei Positionen drücken die jährliche Rendite von 7,5 auf 4,3 Prozent. Das steht in keiner Verordnung, weil die Anbieter bei ihren Finanzprodukten keine Renditen angeben müssen. Genauso fehlt die Pflicht, den Preis für Festkredite, die mit Hilfe von Aktien getilgt werden sollen, zu offenbaren.

Die Berechnung des Preises läuft nach demselben Strickmuster wie bei der Bausparkasse ab. Es ist ein Zahlungsplan notwendig, in dem die einzelnen Leistungen und ihre Fälligkeit enthalten sind. Die Kombination beginnt mit der Aufnahme des Kredites in Höhe von 100.000 Euro. Bei einer Laufzeit von 15 Jahren und einem Sollzins von 3,1 Prozent im Jahr sind für den Festkredit insgesamt 180 Zahlungen à 258 Euro zu leisten. Hinzu kommen 180 Raten für den Aktienfondssparplan. Hier sind bei den üblichen Kosten monatlich 400 Euro zu bezahlen, um nach 15 Jahren auf einen Endwert von 100.000 Euro zu kommen.

Weitere Artikel

• Das Eigenheim ist eine Investition auf Zeit 
• Immobilien sind keine Versicherung gegen Inflation 
• Neutralität in der Finanzberatung - ein frommer Wunsch 

Die Einnahme von 100.000 Euro und die 180 monatlichen Ausgaben von jeweils 658 Euro führen zu einem Effektivzins von 2,3 Prozent nach Steuern. Der Satz liegt unter dem Effektivzins des Festdarlehens, weil die Rendite des Investmentfonds trotz der Gebühren und Steuern höher ist. Im Gegensatz zu dem Bauvertrag ist der Aktienfondssparplan freilich eine unsichere Geschichte. Folglich wackelt der Preis der Kombination wie ein Kuhschwanz. Das Ergebnis hängt vom Verlauf der Aktienkurse in den nächsten 15 Jahren ab. Darüber gibt es viele Ansichten und noch mehr Prognosen, aber es fehlt die Sicherheit.

Bei diese Unsicherheit ist es vorteilhaft, die Differenz zwischen der unsicheren Kombination und dem sicheren Annuitätendarlehen in Geld umzurechnen. Der Unterschied zwischen den 2,3 Prozent für das Festdarlehen und den Aktienfondssparplan und den 3,1 Prozent für das Annuitätendarlehen beträgt 5600 Euro. Das ist ohne Zweifel viel Geld, weil es 5 Prozent des Darlehens von 100000 Euro sind. Trotzdem stellt sich die Frage, ob der Vorteil diesen Betrag wert ist. Der Anleger steht 15 Jahre unter Strom, dass die Aktienkurse steigen, und das kann bei nervösen Naturen ganz schön an die Substanz gehen!