Branchen (77): Immobilien Zur Handelsware mutiert

Auf den Immobilienmärkten drehen derzeit Finanzinvestoren das große Rad. Das gilt im Ausland wie auch hierzulande. Ihr Engagement hat der Branche nicht nur ein Jahr der Rekorde beschert, sondern in Deutschland überdies dazu geführt, den Besitz von Wohnungen, Bürotürmen und allen anderen Liegenschaften in einem neuen Licht zu betrachten. „Die Immobilie ist zur Handelsware geworden“, zitiert Ignaz Trombello von der Colliers Trombello Kölbel Immobilienconsulting GmbH, Düsseldorf, das zur Zeit gängige Schlagwort der Branche.

Die Marktbeobachter schätzen den gesamten Wert der Gewerbeobjekte, die 2006 weltweit gehandelt wurden, auf etwa 455 Milliarden Euro. Rechnet man die Wohnimmobilien hinzu sowie die indirekten Beteiligungen, erreicht das Transaktionsvolumen nach Schätzungen des internationalen Beratungsunternehmens Jones Lang LaSalle (JLL) etwa 600 Milliarden Euro. „Das wäre mehr als doppelt so viel wie im Jahr 2003“, heißt es bei JLL.

„Von Rekord zu Rekord“

„Die Märkte eilen von Rekord zu Rekord“, stellt das GfK Prisma Institut in seinem Jahresrückblick auf den Immobilienmarkt fest. Und: „Unsere Erfahrungen zeigen, dass die Einkäufer händeringend nach neuen Objekten suchen.“ Thomas Beyerle von Degi Deutsche Gesellschaft für Immobilienfonds mbH ergänzt: „Der Einfluss der Kapitalmärkte wird immer stärker.“ Auch auf den deutschen Immobilienmarkt ist das Investorengeld geflossen: Wie JLL berichtet, lag das Transaktionsvolumen im vergangenen Jahr bei 50 Milliarden Euro.

Als besonders begehrt, im In- wie im Ausland, gelten Einzelhandelsimmobilien. Wie aus einer Studie der Deutschen Bank hervorgeht, floss im Jahr 2005 ein Drittel des gesamten Investitionsvolumens für Gewerbeimmobilien in dieses Segment. Im vergangenen Jahr dürfte sich der Anteil vermutlich noch erhöht haben. Dieser Typus erfreute sich bei den Investoren höchster Wertschätzung, heißt es im Gfk-Jahresrückblick. Der Anlagefokus 2006 habe sich tendenziell von der Wohn- zur Einzelhandelsimmobilie verlagert, sei es als Paket oder auch als verwaltete Einzelhandelsimmobilie.

In Deutschland in großem Stil auf Einkaufstour

Ob bei diesem oder einem anderen Objekttyp - die ausländischen Investoren bestimmen seit gut drei Jahren den hiesigen Markt, und das mit steigender Tendenz. Nach Angaben Tromebellos waren sie 2006 an knapp 80 Prozent aller Verkäufe beteiligt, im Jahr zuvor waren es gut die Hälfte. Neben Investoren aus Irland, Dänemark, Frankreich und Israel sind es vor allem angelsächsische Beteiligungsgesellschaften (Private Equity), die in Deutschland in großem Stil auf Einkaufstour gehen.

Anders als die Investoren, die früher den Markt bestimmten, gilt ihr Interesse weniger einzelnen Objekten als Immobilienpaketen. Und anders als in der Vergangenheit hat die Nachricht davon nicht nur die Profis aus der Branche interessiert, sondern auch die breite Öffentlichkeit. Schließlich zählt zu den spektakulären Verkäufen des zurückliegenden Jahres die Veräußerung ganzer Wohnungsbestände.

Dresden mit einem Schlag schuldenfrei

Der „Ausverkauf kommunaler Wohnungen“ erhitzte die Gemüter. Einige Kommunen und zahlreiche Unternehmen trennten sich von ihren Wohnungen. Die Stadt Freiburg indes ist mit dem Vorhaben gescheitert, sich von ihrer Wohnungsgesellschaft zu trennen. In einem Bürgerentscheid wurde der Plan abgelehnt. Doch das ist ein Einzelfall. Seit 2003 sind, wie JLL berichtet, rund 60 Milliarden Euro in dieses Marktsegment geflossen, Wohnungsunternehmen wie die Gagfah sind an die Börse gebracht worden, weitere Börsengänge sind in Vorbereitung.

Für Furore sorgte vor allem der Verkauf der Dresdner Kommunalen Wohnungsbaugesellschaft Woba an den Finanzinvestor Fortress. Die Amerikaner blätterten für 48.000 Wohnungen insgesamt 1,7 Milliarden Euro hin. Die Stadt Dresden war mit einem Schlag schuldenfrei. Viele andere Kommunen wollen dem Beispiel folgen, zumindest teilweise. Einer Studie der Wirtschaftsprüfungsgesellschaft Pricewaterhouse Coopers (PWC) zufolge plant jede vierte deutsche Kommune, ihren Wohnungsbestand zu verringern.

1 Million Wohnungen verkaufen

Nach einer Studie der HSH-Nordbank wird die öffentliche Hand in den nächsten zehn Jahren 1 Million Wohnungen verkaufen, gut 800.000 davon aus kommunalen Beständen. Bereits beschlossen ist der Verkauf der nordrhein-westfälischen Landesentwicklungsgesellschaft LEG mit knapp 100.000 Wohnungen. Branchenbeobachter wie Tobias Just, Analyst der Deutschen Bank, erwarten, dass große Wohnungspakete künftig eher in Form von Weiterverkäufen auf den Markt kommen. „Der Immobilienmarkt ist schnelllebiger, aber auch professioneller geworden“, urteilt Ignatz Trombello.

Da für die ausländischen Investoren der Kauf einer Immobilie oftmals eine rein finanzstrategische Entscheidung ist, fordert die Branche neue Anlageprodukte. Im vergangenen Jahr stand die Einführung des börsennotierten Real Estate Investment Trusts (Reits) dabei besonders im Blickpunkt. JLL hat gar einen „Siegeszug“ der Reits ausgemacht. Immerhin eröffnet er den Zugang für Beteiligungen in nunmehr zwanzig Ländern. In diesem Jahr sollen weitere hinzukommen, darunter Italien und Frankreich sowie der G-Reit in Deutschland, der allerdings Wohnimmobilien ausklammern wird.

Fast alle Makler steigende Umsätze

In der Branche ist die Entscheidung auf große Kritik gestoßen. Denn veräußerungswilligen Wohnungsgesellschaften fehle damit eine Alternative zum Verkauf ihrer Bestände an eine Beteiligungsgesellschaft. „Die langfristige Bedeutung der Reits dürfte weniger in den von der Politik diskutierten Feldern liegen, wie Sammelbecken für Unternehmensimmobilien oder Anlageklasse für Privatkunden, sondern eher als der Turbolader für das Immobilienderivat“, erwartet Christian Ulbrich, Vorstandsvorsitzender von JLL Deutschland.

Für Thomas Beyerle zeigt dies indes auch, wie weit sich die Branche derzeit unter dem Eindruck der gewaltigen Kapitalströme weg von ihrem eigentlichen Zweck bewegt. „Die Pflege der Backsteine dürfen wir nicht vernachlässigen“, mahnt der Volkswirt. Der Anlagedruck sei das eine, die Situation am Immobilienmarkt das andere. „Wir haben einen gewaltigen Bestand“, sagt Beyerle. Die Maklerunternehmen indes verzeichnen nach der Flaute der vergangenen Jahre fast alle steigende Umsätze. Die allgemeine wirtschaftliche Erholung zeige sich auch in der Nachfrage auf dem Büroflächenmarkt, berichtet etwa Atisreal.

In den Innenstädten entstehen neue Flächen

Die Kaufbereitschaft, darin sind sich die Marktbeobachter einig, wird in diesem Jahr ähnlich hoch sein wie 2006. Ulbrich gibt sich zuversichtlich, dass es sich keinesfalls um ein kurzfristiges Phänomen handelt, sondern „ein Signal für die Eingliederung Deutschlands in den globalen Immobilienmarkt ist“. Beyerle dagegen erwartet, „dass sich das Fenster für Kapitalmarktaktivitäten allmählich schließt“. Er rechnet damit, dass das Geschäft der Immobilienprojektentwicklung, das derzeit etwas im Schatten steht, eine Renaissance erlebt.

Allerdings werden sich die Aktivitäten diesbezüglich weniger in Neubauprojekten entfalten. Auch wenn die Konjunktur wieder anspringe, würde, anders als in der Vergangenheit, nicht automatisch in großem Stil neu angemietet. Zudem werde angesichts der vielen leerstehenden Büroneubauten die Aufgabe darin bestehen, die vorhandenen Flächen markttauglich zu machen. Allenfalls in den Innenstädten würden neue Flächen entstehen. Das Umland dagegen, das in den neunziger Jahren einen Boom als Standort erlebte, wird kaum profitieren. Neben der Bestandspflege müsse die Branche zudem auf die Mieterpflege setzen, fordert Beyerle. „Denn im Unterschied zu Aktien- oder Rentenfonds stehen runtergewirtschaftete und verwaiste Immobilien in der Landschaft herum. Und das tut weh.“