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Bauen in der Stadt : Gute Idee schlägt Scheckbuch

  • -Aktualisiert am

Umdenken: Immer mehr Städte verzichten beim Verkauf von Baugrund auf den Höchstpreis. Bild: Wohlfahrt, Rainer

Ein städtischer Bauplatz in bester Lage - davon träumen viele Bürger. Bisher machte bei der Grundstücksvergabe meist der das Rennen, der das meiste Geld bot. Das ändert sich.

          Manchmal geschieht so etwas wie ein Wunder. Neulich zum Beispiel mitten in Berlin-Kreuzberg. Dort hatte beim Gerangel um die Vergabe eines begehrten Grundstücks jener Investor das Nachsehen, der den höchsten Preis bot. Denn die Stadt als Eigentümerin verzichtete auf immerhin eine halbe Million Euro, die er mehr zu zahlen als die Konkurrenz bereit war, und verkaufte das 2500 Quadratmeter große Filet-Baufeld stattdessen an eine Truppe namens Frizz23. Hinter dem Namen verbirgt sich kein Szenebrausefabrikant, sondern eine Gruppe von 30 Kreativen und Künstlern, die auf dem Areal ihre eigenen Studios, Ateliers und Büros bauen wollen. Kurz, es ist ein Zusammenschluss von Bauwilligen, die gemeinhin nicht im Geld schwimmen. Nur 2,4 Millionen Euro zahlen sie, also weniger als 1000 Euro pro Quadratmeter.

          Das ist ein Schnäppchen für diese angesagte Lage am Jüdischen Museum. Auch die Nachbargrundstücke gingen an Bauherren-Initiativen. Der Grund: Die Konzepte von Frizz23 und den anderen kamen bei der Stadt deutlich besser an. „Nun gestalten wir Bürger einen Teil unserer Stadt selbst“, frohlockt Matthew Griffin, Architekt und Frizz23-Begründer.

          Berlin hatte sich bei der Vergabe des Kreuzberger Grundstücks, auf dem früher Blumengroßhändler ihre Waren anboten, auf eine langwierige Ideensuche eingelassen. Das ist neu in der Hauptstadt. Nach zahllosen Treffen mit Interessenten, fiel die Entscheidung, dass ein Kreativquartier entstehen soll. Griffin und seine künftigen Mitstreiter kamen zum Zug. Was dieser Tage in Kreuzberg passiert, ist daher gar kein Wunder, sondern Absicht und ein Signal: Die Stadt gehört allen - und wir können im Neubau nicht nur Luxus!

          Was für eine Botschaft

          Berlin ist nicht die einzige Stadt, die neuerdings großzügig Grundstücke zu einem Preis unterhalb des Marktwertes veräußert. Im ganzen Land bieten Großstädte Interessenten eine Chance, von deren Bauvorhaben sie sich so etwas wie sozialen Mehrwert für das Viertel erhoffen. Darunter sind auch, aber nicht nur solche Städte, die dank einer Preisralley am Wohnungsmarkt immer wieder für Schlagzeilen gesorgt haben und wo der öffentliche Unmut laut wird, dass sich bald nur noch Reiche eine Wohnung leisten könnten. Statt eines Bieterverfahrens gilt vielerorts nun das sogenannte Konzeptverfahren. Idee schlägt Scheckbuch - was für eine Botschaft.

          Während Berlin gerade die ersten Schritte auf diesem Weg geht, ist man in Hamburg und Tübingen schon viel weiter: Beide Städte schauen seit langem mehr auf die Konzepte als aufs Geld - und lenken damit die Stadtentwicklung. In Hamburg, der zweitgrößten deutschen Stadt, gibt es seit fünf Jahren eine simple Regel: Wenn ein potentieller Bauherr eine hohe bauliche Qualität zu liefern bereit ist, dann hat er die besseren Karten. Bei Projekten im Geschosswohnungsbau ist die „Vergabe nach Konzeptqualität“ sogar bindend vorgeschrieben. Dann gilt: Je größer die angestrebte soziale Mischung ist und je anspruchsvoller die Architektur, Energieeffizienz und Gebäudetechnik, desto größer die Chancen.

          Vorreiter Tübingen

          In Tübingen ist es schon lange Tradition, mittels Baugemeinschaften die soziale Stadtentwicklung und das öffentliche Leben zu prägen. Dort kauft eine städtische Projektentwicklungsgesellschaft zunächst Flächen an, um sie dann auf den Markt zu bringen. Es gibt einen Ideenwettbewerb, dessen Ergebnisse eine öffentliche Kommission beurteilt. So werden viele beteiligt, und die Stadt nimmt Einfluss darauf, welche Baugemeinschaft mit welchen Mitgliedern wohin kommt, welche Geschäfte und Büros dazu kommen.

          Stuttgart folgt nun diesem Beispiel. Seit diesem Jahr gelten die Anforderungen, die die Stadt bisher an Baugemeinschaften auf städtischen Flächen stellte, die also im Kleinen schon praktiziert wurden, für alle, auch für den Großinvestor, der sich um eine Innenstadtfläche bewirbt. Wie bei den Baugruppen wird jetzt immer eine „Sozialmesslatte“ angelegt.

          Dass die Baugemeinschaften eine starke Vorbildfunktion haben, kommt nicht von ungefähr. Sie stehen per se für Bürgerbeteiligung, und die ist derzeit ganz groß in Mode. Auch in München, der Stadt, deren Wohnungsmarkt in Deutschland fast eine Klasse für sich ist, gehen kommunale Grundstücke nach Angaben der Stadt mittlerweile zu 40 Prozent an Baugemeinschaften und Genossenschaften. Darüber hinaus gibt es dort das Instrument der „Sozialgerechten Bodennutzung“, ein seit vielen Jahren angewandtes Mittel, das bei Flächenverkäufen durch die Stadt München greift.

          Investoren müssen bei einem erwarteten Wertzuwachs ihres Grundstücks die Infrastruktur teilweise mitbezahlen, sonst gibt es keine Baugenehmigung. Außerdem müssen sie in einer Größenordnung von 30 Prozent vergünstigte Wohnungen für Wohnberechtigte bauen. Ein ähnliches Instrument hat jüngst auch Köln eingeführt.

          Jena setzt auf Bürgerbeteiligung

          Wenn es dagegen um echte Bürgerbeteiligung geht, ist Jena ganz auf der Höhe der Zeit. Die thüringische Universitätsstadt setzt bei einem geplanten Innenstadtprojekt ganz auf die Meinung der Einwohnerschaft. Die Stadt will den mitten in der Altstadt gelegenen Eichplatz zu einem Wohn- und Ladenquartier machen. Das Grundstück wird verkauft, eine Jury, an der auch Jenaer Bürger teilnahmen, kürte den Entwurf eines lokalen Projektentwicklers zum Sieger. Dieser sieht eine kleinteilige Mischung von Wohnen und Arbeiten vor nach ganz traditionellem Muster einer Altstadt. Das Konzept dieses Vorhabens hat den Ausschlag gegeben, nicht der gebotene Preis. So flog selbst ein mächtiger Konzern wie die Hamburger ECE aus dem Rennen, die ein Einkaufszentrum bauen wollte. Obwohl das Unternehmen mehr Geld bot.

          Stattdessen können die Bürger jetzt das lokale Modell für den Eichplatz im Rathaus anschauen und darüber abstimmen. Das ist freilich auch riskant: Sagen die Jenaer mehrheitlich nein, muss die Stadt wieder ganz von vorne anfangen. Die geringeren Einnahmen, die etwa durch die Ablehnung des ECE-Angebots entstehen, nimmt man angeblich gelassen hin.

          Gravierender Verlust

          Allerdings können solche Ertragsverluste durchaus gravierend sein. Daraus macht Stuttgarts Oberbürgermeister Fritz Kuhn keinen Hehl. Durch die von ihm mitverantwortete Kursänderung bei den Immobilienverkäufen werde seine Stadt statt zuletzt 40 Millionen Euro im Jahr (2012) künftig nur noch 20 Millionen Euro einnehmen, nennt das Stadtoberhaupt den Preis, den das Konzeptverfahren für Stuttgart haben wird.

          Doch lassen sich auch ganz andere Rechnungen aufmachen. Ob im Schwabenland, in Bayern, Hamburg oder im chronisch klammen Berlin, das am Subventionstropf hängt - überall setzt man darauf, dass sich die Vergabe nach Konzept anderweitig auszahlen wird. In der Hauptstadt, die jahrelang ihren Grund und Boden ohne Augenmaß zu versilbern suchte, hofft man, dass Projekte wie das von Frizz23 eine Investition in die Zukunft des Viertels sind. Schließlich will die Künstlergemeinschaft sich nicht abschotten, sondern zum öffentlichen Leben in der Nachbarschaft beitragen. Die soll sich dadurch weiterentwickeln. Auch wirtschaftlich. Langfristig spiele das für die Stadt viel mehr ein als jene Summe, auf die man zunächst verzichtete, heißt eine immer wiederholte Begründung.

          Davon zeigt sich auch Andreas Foidl überzeugt, der den Verkauf der drei Baufelder in Kreuzberg für die öffentliche Hand abgewickelt hat. „Besser spät als nie“, kommentiert er die Wende im Umgang mit den städtischen Grundstücken. Ein Einzelfall soll die Vergabe in Kreuzberg nicht bleiben. Für eine frühere Polizeiwache im Stadtteil Lichtenberg läuft das Konzeptverfahren.

          Quelle: F.A.S.

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