Amerikanische Immobilienkrise Plätzchenduft zur Hausbesichtigung

Paris Hilton will mehr Privatsphäre. Diese Begründung gab jedenfalls ihre Tante und inoffizielle Sprecherin Kyle Richards dafür, dass die Tochter von Hotel-Magnat Richard Hilton ihr Haus in Los Angeles für 4,25 Millionen Dollar zum Verkauf anbietet. Das Hollywood-Sternchen sucht nun offenbar ein größeres Anwesen, womöglich in einer geschlossenen Wohnsiedlung, zumindest aber mit einer langen Auffahrt, um vor den aufdringlichen Fotografen der Boulevardblätter geschützt zu sein.

Hilton wird sich wenig darum kümmern, dass das Umfeld für einen Hausverkauf schlecht ist, weil der amerikanische Immobilienmarkt in einer Krise steckt und die Schwierigkeiten zahlreicher Hypothekenbanken inzwischen sogar die Börsianer in Unruhe versetzen. Im Zweifel dürfte sich die Gelegenheitsschauspielerin auch damit zufriedengeben, ein paar hunderttausend Dollar weniger für das Anwesen zu erzielen als die geforderten 4,25 Millionen. Hilton stünde nicht allein, denn in zahlreichen Regionen des Landes sinken seit Monaten die Immobilienpreise. Einen Hinweis auf die Malaise liefert schon eine Fahrt durch die Wohngebiete vieler Städte. Die Zahl der Schilder mit der Aufschrift „For Sale“ - „Zu verkaufen“ - ist viel größer als vor zwei, drei Jahren, als der Boom auf dem Häusermarkt noch ungebrochen war. Und die Schilder stehen länger. Manchmal dauert es Monate, bis sich ein Käufer gefunden hat. Rund 4,2 Millionen Häuser werden derzeit in Amerika zum Kauf angeboten, genug, um die Nachfrage über fast ein Dreivierteljahr zu decken.

Alle fünf Jahre ein Umzug

Der Blick in die von den Immobilienmaklern regelmäßig als Postwurfsendung verschickten Listen mit den jüngsten Kaufabschlüssen in der Nachbarschaft des Adressaten bestätigt schließlich, dass das große Angebot auf die Preise drückt und die Verkäufer Zugeständnisse von 5, 10 oder gar 20 Prozent machen müssen, um ihr Haus loszuwerden. Während des Aufschwungs war das undenkbar. Damals kam es häufig zu regelrechten Bietergefechten, und die Hausverkäufer freuten sich, sogar deutlich mehr zu bekommen, als sie ursprünglich erwartet hatten. Inzwischen ist aus dem Verkäufer- längst ein Käufermarkt geworden, und die wachsende Zahl von Zwangsversteigerungen erhöht das Angebot verfügbarer Häuser und Wohnungen zusätzlich.

Die Misere hat einen Markt getroffen, der wie weite Teile der amerikanischen Wirtschaft insgesamt ein hohes Maß an Dynamik besitzt. Amerikaner, so weist es die Statistik aus, ziehen im Durchschnitt alle fünf Jahre um. Natürlich ist die Mobilität junger Menschen, die auf der Suche nach einem Arbeitsplatz sind und auch den Arbeitgeber häufig wechseln, größer als die der Älteren. Aber auch viele Senioren ziehen noch einmal um, in kleinere Häuser oder Wohnungen, um zusätzliches Kapital für den Konsum im Alter frei zu machen. Bundesstaaten wie Arizona oder Florida betrachten Rentner seit Jahren als Zielgruppe.

Wahl der Schule spielt eine Rolle

Es zeigt sich allerdings, dass bei der Entscheidung über die Wahl des Altersruhesitzes auch die Nähe zu Kindern und Enkeln eine wichtige Rolle spielt. Bob DeTemple, dessen Tochter mit ihrer Familie in der Nähe von Washington lebt, hat solche Umzugspläne nicht. Der Bauunternehmer aus einer Kleinstadt in West Virginia, knapp neun Autostunden von der Hauptstadt entfernt, ist auch für amerikanische Verhältnisse ein extremes Beispiel für Mobilität. Mit seiner Frau ist er in 26 Jahren 18 Mal umgezogen, dabei aber immer im selben Ort geblieben. Bob habe immer wieder neue Häuser gebaut und diese dann verkauft, wenn ihm ein guter Preis dafür geboten wurde, berichtet seine Frau Cathy. „Manchmal sind wir in derselben Straße nur ein paar Meter weiter gezogen.“ Sie hoffe, dass der Umzug in das neue Haus vor einigen Monaten auch der letzte war.

Als Motiv für einen Umzug spielt neben dem Arbeitsplatz für viele Amerikaner auch die Wahl der Schule für die Kinder eine wichtige Rolle. Nicht selten geschieht es, dass Familien dorthin ziehen, wo die öffentlichen Schulen gut sind. Das hat seinen Grund vor allem darin, dass viele Gemeinden die öffentlichen Bildungseinrichtungen zu einem beträchtlichen Teil mit dem Aufkommen aus der Property Tax, der amerikanischen Grundsteuer, finanzieren. Dazu wird der Wert von Haus und Grundstück regelmäßig taxiert und dann der Steuer unterworfen. So entsteht vielfach ein Kreislauf: Dort, wo die Häuser teuer sind, sind auch die Einnahmen aus der Property Tax hoch und damit tendenziell die Schulen gut. Das wiederum lockt wohlhabende Familien an - sofern sie ihre Kinder nicht ohnehin auf Privatschulen schicken - und treibt die Immobilienpreise. Umgekehrt gilt, dass Familien die Orte verlassen, wo die Schulen schlechter sind. Damit haben die Gemeinden aber auch weniger Geld, um das Schulsystem zu verbessern.

Hausbesichtigungen werden zum Hobby

An den Wochenenden ist bei jenen Immobilien, die zum Verkauf stehen, stets „Open House“, sozusagen Tag der offenen Tür. Und die Begeisterung für schöne Häuser reicht bei einigen Amerikanern sogar so weit, dass sie die Besichtigung zur Wochenendbeschäftigung machen, auch wenn gar keine konkrete Kaufabsicht besteht. Die Verkäufer ihrerseits unternehmen viel, um ihr Haus an den Mann oder die Frau zu bringen. Möbel werden umgestellt, Zimmer neu gestrichen oder tapeziert, alles in der Hoffnung, das Objekt attraktiver aussehen zu lassen. Bauträger richten Musterhäuser in Neubaugebieten nicht nur bis ins letzte Detail ein, sie schieben bisweilen auch Plätzchen in den Ofen, damit deren Duft bei den potentiellen Kunden Behaglichkeit erzeugt.

Die Schwierigkeiten, in die nun mehr und mehr Hauseigentümer und mit ihnen eine Reihe von Hypothekenbanken geraten sind, kommen nicht völlig überraschend. Beide Seiten haben sich von der Begeisterung des kraftvollen Aufschwungs mitreißen lassen. Niedrige Zinsen und schnell steigende Preise, mancherorts um 20 oder 30 Prozent innerhalb eines Jahres, haben auch die Spekulation als Kaufmotiv befördert. Nicht zur Eigennutzung, sondern als Investitionsobjekt wurden Zweit- und Dritthäuser erworben in der Absicht, diese nach verhältnismäßig kurzer Zeit mit einem ordentlichen Gewinn wieder zu verkaufen. Lange Zeit ist diese Rechnung auch aufgegangen. Die Banken haben zu diesen Transaktionen gerne die Hand gereicht und sogar bei nachgewiesen schlechter Bonität der Kunden ein ums andere Mal ein Auge zugedrückt. Nicht wenige der teuren Immobilien, die auf dem Höhepunkt des Booms ihren Eigentümer wechselten, wurden zu 100 Prozent fremdfinanziert.

Die Faustregel, wonach der Käufer mindestens rund 20 Prozent als Eigenkapital mitbringen muss, galt nicht mehr. Nun hat sich das Blatt gewendet: Die Preise bröckeln und lassen die Eigentümer mit Hypothekenschulden zurück, die den Wert des Hauses übersteigen. Hinzu kommt, dass die Lockangebote variabler Hypothekendarlehen mit einem niedrigen Einstiegszins auslaufen und die monatliche Belastung der Hausbesitzer steigt. Für manch einen Amerikaner rückt damit der Traum vom eigenen Heim wieder ein Stück weiter in die Ferne.