Eigenheim übertragen Verschenken und bleiben

Geben Vater und Mutter ihr Haus samt Grundstück schon jetzt in die Hände der Kinder, verschenken sie meist den größten Teil ihres Vermögens. Werden die Eltern irgendwann gebrechlich und wollen vielleicht in ein betreutes Wohnprojekt einsteigen, brauchen sie ihr verschenktes Vermögen. Deshalb müssen sie vor dem Schenken genau überlegen, ob das Haus für ihre Alterssicherung gedacht ist und ob sie sich die Schenkung leisten können.

Denn für den Fall der Pflegebedürftigkeit brauchen sie unbedingt ein finanzielles Polster. Sonst droht der Lebensabend in einem Heim der Sozialhilfeklasse. Wer weiß schon, ob sich Tochter, Schwiegersohn und Eltern wirklich zwanzig Jahre lang vertragen, noch dazu, wenn sie im selben Haus wohnen? Konflikte lassen sich vertraglich nicht ausschließen, deshalb müssen sich die Beteiligten auf ihr Gefühl verlassen. Vieles andere lässt sich in einem Übergabevertrag regeln, den Eltern mit ihren Kindern schließen, wenn sie ihnen vorzeitig eine Immobilie vermachen. Dazu gehören auch Bedingungen, die mit der Schenkung verbunden sind. Etwa, dass die Nachkommen generell oder im Pflegefall eine feste monatliche Summe an die Eltern überweisen.

Wohnrecht: Alle leben unter einem Dach

Wollen die Eltern so lange es geht im verschenkten Haus wohnen bleiben, werden die Bedingungen dafür in den Übergabevertrag geschrieben. Um ein lebenslanges Wohnrecht zu sichern, sind zwei Möglichkeiten verbreitet. Das beschenkte Kind kann den Eltern einen so genannten Nießbrauch oder ein Wohnungsrecht einräumen. Beides wird im Grundbuch als Belastung des Grundstücks eingetragen. Lassen sich Eltern einen Nießbrauch einräumen, dürfen sie das gesamte Grundstück nutzen. Sie können es selbst bewohnen oder an andere Personen vermieten. Weil der Nießbrauch ein umfassendes Nutzungsrecht am ganzen Haus und nicht etwa nur an bestimmten Räumen sichert, wird er meist dann vereinbart, wenn das beschenkte Kind zunächst nicht selbst in das Haus einzieht. Bis zum Lebensende können Eltern so im Eigenheim wohnen oder sich durch Vermietung Geld verdienen.

Haben die Eltern vor, mit Tochter, Schwiegersohn und Enkeln unter einem Dach ihres zu verschenkenden Hauses zu leben, bietet sich an, ein elterliches Wohnrecht zu vereinbaren. Dabei können die Beteiligten anders als beim Nießbrauch eindeutig aufgeteilten, wer welche Räume nutzen darf. Damit die Eltern die eigenen vier Wände - wie beim Nießbrauch - auch an Dritte vermieten können, vereinbaren sie dieses Recht zusätzlich zum Wohnrecht. Wer das nicht so regelt, hat zum Beispiel nach einem Umzug in ein Pflegeheim in der Regel keinen Nutzen mehr vom Wohnungsrecht. Als Gegenleistung für das Haus können die Eltern auch eine andere Garantie bekommen. Wenn sich die Kinder darauf einlassen, können sie sich vertraglich dazu verpflichten lassen, ihre Eltern im Alter zu pflegen. Allerdings sollten die Kinder vor dieser Zusage wissen, was es heißt, dreimal am Tag für die Pflege eines Elternteils da zu sein.

Ungeplante Risiken einkalkulieren

Der Übergabevertrag bietet Raum, für viele Eventualitäten vorzusorgen. Dafür können Eltern das Hausgeschenk an weitere Bedingungen knüpfen. Sie können mit ihrem Kind vereinbaren, daß das Haus wieder an sie zurückgeht, falls das Kind überschuldet ist. Dann ist die Immobilie vor den Gläubigern sicher und die Eltern müssen nicht fürchten, dass Fremde plötzlich ins Haus einziehen. Eine weitere Vertragsklausel ist für den Fall wichtig, wenn das Kind vor den Eltern sterben sollte. Auch dann ist es für die Eltern sicherer, wenn das Eigenheim wieder in ihr Eigentum übergeht. Nicht vergessen in den Übergabevertrag einzufügen: Das Kind darf das Haus nicht verkaufen!

Zahlt das beschenkte Kind den Eltern als Gegenleistung eine Rente, wird die Hausübergabe unter strengen Bedingungen des Finanzamts zum Steuersparmodell: Das Kind kann die monatliche Rente als Sonderausgabe einkommensteuermindernd geltend machen. Das funktioniert aber nur, wenn die Rentenzahlungen aus dem übertragenen Vermögen erwirtschaftet werden könnten. Deshalb sollte die Familie einen Steuerberater einschalten. Die Eltern müssen die Rente zwar als Einnahme versteuern. Aber Rentner zahlen oft einen viel geringeren Steuersatz als ihre berufstätigen Kinder. Bei Rentenzahlungen bis ans Lebensende der Eltern ist es sinnvoll, die Höhe der Renten im Übergabevertrag an die allgemeine Preissteigerung zu koppeln. Gesetzliche Vorschriften darüber, wie hoch solche Zahlungen zu sein haben oder wann sie erfolgen müssen, gibt es nicht.