08.02.2010 · Wenn Häuser und Eigentumswohnungen unter den Hammer kommen, hoffen Verbraucher auf günstige Gelegenheiten. Wer bei einer Zwangsversteigerung mitbieten möchte, sollte jedoch gut vorbereitet sein.
Von Rainer Schulze
© Franz Bischof
Erst informieren, dann mitbieten: Teilnehmer einer Zwangsversteigerung müssen gut vorbereitet sein
Arbeitslosigkeit, Krankheit, Scheidung - welche Schicksale und zerplatzten Lebensträume hinter den Annoncen stecken, lässt sich nur erahnen. Am Amtsgericht Groß-Gerau wurde am Montag ein Einfamilienhaus in Stockstadt zwangsweise versteigert, mit 85 Quadratmetern Wohnfläche. Baujahr 1936. „Abriss empfohlen“ steht in der Anzeige. Der Verkehrswert beträgt 85.000 Euro. In Bad Homburg wird demnächst ein 1930 erbautes Einfamilienhaus in Oberursel an den Meistbietenden veräußert, der Verkehrswert des gelb angestrichenen Anwesens wird auf 360.000 Euro geschätzt. Die 71 Quadratmeter große Altbauwohnung im Frankfurter Nordend, die an diesem Dienstag am Frankfurter Amtsgericht versteigert wird, ist mit 179.000 Euro angesetzt.
Die Zwangsversteigerung ist häufig das Ende eines Dramas, das um Abstieg und Privatinsolvenz kreist. Für die Gläubiger ist der Weg zum Amtsgericht mitunter die letzte Möglichkeit, um an ihr Geld zu kommen. Trotz der Finanz- und Wirtschaftskrise wird er kaum häufiger beschritten als in guten Jahren. Deutschlandweit ist die Anzahl der Zwangsversteigerungen sogar rückläufig. In den deutschen Amtsgerichten wurden im Jahr 2009 mehr als 86.000 Zwangsversteigerungen mit einem Verkehrswert von mehr als 15,11 Milliarden Euro anberaumt. Das sind zwei Prozent weniger als im Vorjahr. Ein Drittel aller Zwangsversteigerungen betrifft Eigentumswohnungen, ein weiteres Drittel Ein- und Zweifamilienhäuser. Nur 27 Prozent der Versteigerungen machen Gewerbe und Wohn- und Geschäftshäuser aus.
Hamburg mit 714 Zwangsversteigerungen an der Spitze
Die Amtsgerichte haben in den Bundesländern unterschiedlich viel zu tun. In Hessen ist die Anzahl der Zwangsversteigerungen 2009 um 1,7 Prozent auf 6321 Termine gestiegen. Im vergangenen Jahr wurden in Hessen Immobilien mit einem Verkehrswert von 1,35 Milliarden Euro zwangsweise versteigert. Der durchschnittliche Wert liegt mit 214.163 Euro über dem Bundesschnitt von 174.451 Euro. Allein in Frankfurt kamen 415 Objekte zur Versteigerung, das sind allerdings 14 Prozent weniger als im Vorjahr. Berlin führt diese Statistik mit 2281 Versteigerungen an, gefolgt von Chemnitz, Leipzig und Dresden. Unter den westdeutschen Großstädten liegt Hamburg mit 714 Zwangsversteigerungen vorn.
Die schwächelnde Konjunktur wirkt sich zeitverzögert auf die Zwangsversteigerungen aus. Winfried Aufterbeck, dessen Argetra-Verlag monatlich den Versteigerungskalender veröffentlicht, in dem die Zwangsversteigerungstermine an den mehr als 500 Amtsgerichten gesammelt sind, rechnet erst 2010 mit einem Anstieg. „Die Zwangsversteigerungen folgen auf die Konjunktur wie der Donner auf den Blitz.“ Durch Kurzarbeit sei es gelungen, Pleiten und Kündigungen im großen Stil zu vermeiden, mutmaßt Aufterbeck. „Es sind weniger Familien notleidend geworden als befürchtet.“
Wer bei einer Zwangsversteigerung mitbieten möchte, sollte sich gut vorbereiten und bei anderen Versteigerungsterminen Erfahrungen sammeln. Am Amtsgericht ist der Ablauf streng formalisiert, die Terminologie ist eine Fachsprache für sich. Fachleute raten dazu, ein Objekt persönlich mit einem Baufachmann zu besichtigen, bevor sich der Interessent in den Gerichtssaal setzt. Er sollte die Versteigerungsakte einsehen und mit dem Sachbearbeiter der Gläubigerbank Kontakt aufnehmen.
Die Versteigerung dauert mindestens eine halbe Stunde und ist nichts für schwache Nerven. Als Bietstrategie empfiehlt Aufterbeck, das Gebotslimit deutlich oberhalb einer „Schallgrenze“ - zum Beispiel 209 000 statt 199 000 Euro - zu setzen, da Ungeübte schon früher „passen“. Außerdem sollte der Interessent möglichst in krummen Summen und ungleichen Schritten bieten, um die Konkurrenz zu irritieren.
Für jedes Objekt ein Gutachten
Zu jedem Objekt liegt bei Gericht ein Gutachten vor, das außer Hinweisen auf Erträge, Bauschäden und -mängel auch den amtlichen Verkehrswert enthält. Er muss jedoch nicht geboten werden, weder als Mindest- noch als Höchstpreis. Eigentumswohnungen kosten im Schnitt 65 bis 75 Prozent des Verkehrswertes, Einfamilienhäuser zwischen 75 und 90 Prozent. Sollte im Ersttermin nicht mindestens die Hälfte des Verkehrswertes geboten werden, muss das Gericht den Zuschlag von Amts wegen versagen. Gläubiger können den Zuschlag verweigern, sofern das Meistgebot weniger als sieben Zehntel des Verkehrswertes beträgt. Wurde der Zuschlag aus diesen Gründen bereits einmal versagt, gelten diese Grenzen bei einem Zweittermin nicht mehr. Die Mindestgrenze liegt dann bei der Summe der Verfahrenskosten.
Der dem Gutachten beiliegende Auszug aus dem Grundbuch verschafft dem Bieter Klarheit über mögliche Belastungen wie Dauerwohnansprüche oder Wegerechte Dritter. Bei Anfragen an das Amtsgericht ist das Aktenzeichen des Objektes hilfreich. Der Bieter sollte rechtzeitig bei der Gläubigerbank erfragen, von welchem Prozentsatz an mit dem Zuschlag gerechnet werden kann. Die Bezahlung erfolgt vier bis sechs Wochen nach dem Versteigerungstermin. Zehn Prozent des Verkehrswertes werden allerdings schon bei der Versteigerung fällig. Die Summe wird in der Regel per Verrechnungs- oder Bundesbankscheck oder als Bürgschaft beglichen. Eine Barzahlung ist nicht möglich.
Mitunter gelingt es dem Eigentümer, sich auf anderem Weg mit seinen Gläubigern zu einigen, und der Versteigerungstermin wird abgesagt. Daher empfiehlt es sich, beim Amtsgericht zuvor nachzufragen, ob der Termin tatsächlich stattfindet.
Ratschläge für Bieter
Wer sich für Versteigerungsobjekte interessiert, findet dazu wichtige Informationen im Internet.
Versteigerungstermine werden außer im „Hessischen Staatsanzeiger“ auch auf den Internetseiten www.zvg-portal.de und www.ag-frankfurt.justiz.hessen.de amtlich veröffentlicht. Das Zwangsversteigerungsportal der Landesjustizverwaltungen www.zvg-portal.de bietet eine Übersicht über die Versteigerungstermine an allen deutschen Amtsgerichten und darüber hinaus auch Informationen wie Gutachten, Exposés und Fotos zu den Objekten sowie Hinweise für Bieter.
Das Amtsgericht Frankfurt hat auf seiner Internetseite www.ag-frankfurt.justiz.hessen.de ebenfalls Hinweise für Bieter zusammengestellt. Von A wie Abschreibungen bis Z wie Zweittermin bietet der Argetra-Verlag auf seiner Internetseite www.argetra.de ein hilfreiches Glossar zu den Fachbegriffen rund um die Zwangsversteigerung. Der Verlag gibt außerdem monatlich den Versteigerungskalender heraus. Die Sammlung der Termine von mehr als 500 Amtsgerichten kostet 132 Euro im Sechs-Monats-Abonnement. Weitere Infos gibt es unter der Nummer 08 00/0 71 17 11. (rsch.) Foto Matthias Stolt
