Immobilien Trendwende am Büromarkt

Lediglich zwei Jahre nachdem auf dem Frankfurter Markt für Büroflächen eine nur als depressiv zu bezeichnende Stimmung geherrscht hat, zeichnet sich schon wieder eine Flächenknappheit ab. Diese Einschätzung haben Sprecher der beiden großen Maklerunternehmen Atisreal und Jones Lang LaSalle bei Pressekonferenzen geäußert.

Das Angebot an größeren Büroflächen mit hohem Standard und in guter Lage, etwa in der Bankenlage und im Westend, sei in den vergangenen Monaten deutlich geschrumpft. Entsprechend sei die Spitzenmiete zum ersten Mal seit 2001 wieder gestiegen und zwar auf 35 Euro. Mietinteressenten, die sich mit Standardimmobilien in Randlagen zufriedengeben, haben dagegen immer noch eine große Auswahl. In diesem Marktsegment ist der Leerstand kaum abgebaut worden, so die Immobilienberater.

Unternehmen expandieren wieder

Der Umsatz auf dem Frankfurter Markt ist den Angaben der Makler zufolge deutlich gestiegen. Laut Jones Lang LaSalle sind 542.000 Quadratmeter vermietet worden, 15 Prozent mehr als im Vorjahr. Atisreal nennt einen Zuwachs um 17 Prozent auf 620.000 Quadratmeter. Die Unterschiede ergeben sich aus der Tatsache, dass Atisreal den Frankfurter Markt weiter fasst und beispielsweise auch Bad Homburg und Offenbach hinzuzählt, während Jones Lang LaSalle außer dem Frankfurter Stadtgebiet nur noch Eschborn und das Kaiserlei-Gebiet berücksichtigt. Laut Oliver Obert, bei Jones Lang LaSalle für den deutschen Büromarkt zuständig, liegt das Ergebnis deutlich über dem Zehn-Jahres-Durchschnitt. Beide Maklerhäuser teilen die Einschätzung, dass weniger Untermietflächen angeboten werden. Das deute darauf hin, dass viele Unternehmen wieder expandierten.

Zum guten Ergebnis hat nach Angaben von Oliver Barth, Niederlassungsleiter von Atisreal in Frankfurt, die gestiegene Zahl von großflächigen Vermietungen beigetragen. Er nannte die Abschlüsse mit der UBS, die in den Opernturm ziehen wird, und der Deutschen Bank, die während der Sanierung ihrer Zwillingstürme in das IBC in der City West umziehen wird. Auffällig ist, dass Banken und Finanzleister den Markt wieder in dem Maß dominieren, wie sie es bis zum Beginn der großen Krise im Jahr 2001 traditionell getan haben. Sie machten im vorigen Jahr mehr als 30 Prozent des Umsatzes aus. Mit 20 Prozent folgen die Beratungsgesellschaften – hier ist vor allem KPMG zu nennen, die 35.000 Quadratmeter im Airrail Center über dem Fernbahnhof am Flughafen angemietet haben.

Nach Ansicht der Makler kann sich Frankfurt über die Gesundung seiner Leitbranche freuen. Gleichzeitig wird allerdings die Abhängigkeit des hiesigen Marktes vom Wohlergehen der Geldinstitute deutlich. Gerade in den vergangenen Krisenjahren hatten auch die Makler immer wieder angemahnt, die Stadt solle sich verstärkt um die Ansiedlung von Unternehmen aus anderen Branchen bemühen.

Mut zu antizyklischen Investitionen fehlt

Atisreal wie auch Jones Lang LaSalle erwarten für 2007 abermals einen Flächenumsatz von rund 600.000 Quadratmetern. Sie verweisen auf zahlreiche Mietgesuche und die Aussicht auf einen robusten Wirtschaftsaufschwung. Da es in den vergangenen Jahren den meisten Investoren an Mut zu antizyklischem Verhalten gefehlt habe, würden in diesem Jahr nur wenige Bürogebäude fertig. Daher werde das verfügbare Angebot an modernen Flächen weiter sinken, und das führe zumindest im gehobenen Segment zu weiter steigenden Mieten.

Einen Rekord haben die Immobilienberater auf dem Investmentmarkt verzeichnet. Nach den übereinstimmenden Zahlen beider Unternehmen haben auf dem Frankfurter Marktgebiet Gewerbeimmobilien im Wert von rund 4,3 Milliarden Euro den Eigentümer gewechselt. Das bedeutet laut Marcus Lemli, Leiter der Abteilung für Kapitalmärkte bei Jones Lang LaSalle, dass etwa ein Zehntel des gewerblichen Immobilienvermögens veräußert worden sei. Als Verkäufer traten vor allem die offenen Immobilienfonds auf, die fast durchweg in Frankfurt besonders stark präsent waren.

Die Käufer stammten nach Angaben von Atisreal zu annähernd 85 Prozent aus dem Ausland. Den Statistiken beider Maklerunternehmen ist zu entnehmen, dass die Bedeutung der Private Equity Gesellschaften allmählich zurückgeht. Zunehmend treten Investoren auf den Plan, die einen mittel- bis langfristigen Anlagehorizont haben. Die Kaufpreise wurden durch das große Interesse weiter nach oben getrieben. Bei attraktiven, voll vermieteten Objekten in Spitzenlagen liegt der Kaufpreis mitunter beim Zweiundzwangzigfachen der Jahresmiete.