03.06.2005 · Die Frankfurter Immobilienboutique Frimag AG verdient ihr Geld mit dem Erwerb von Altbauten, die sie in Eigentumswohnungen zum Verkauf aufteilt. Es gibt mehr Gelegenheiten, als sie wahrnehmen kann. Deshalb hofft sie auf frisches Geld von der Börse.
Von Thorsten WinterCarsten Siegert stapelt tief. „Wenn kaum einer die Aktie zeichnet, geht die Welt auch nicht unter“, sagt der Vorstand der Frimag Immobilien AG. Aber selbstredend hofft der Mitgründer der Frankfurter Immobilienboutique mit Sitz nahe der Hauptwache auf einen Erfolg des geplanten Börsengangs. Am 21. Juni soll die Frimag-Aktie mit dem Kürzel FFM erstmals an der Frankfurter Wertpapierbörse gelistet werden. Siegert und sein Partner Christian Wolf geben sich hoffnungsvoll. Schließlich schreibt ihre fünf Jahre junge Firma nach ihren Angaben seit Anbeginn schwarze Zahlen. Zudem sehen beide ein erhebliches Wachstumspotential und stellen hohe Dividenden in Aussicht.
Eine Million Aktien aus einer Kapitalerhöhung können vom 6. bis 17. Juni gezeichnet werden. Die Preisspanne beträgt 5,50 Euro bis 6,50 Euro: Ein Analystengutachten rät zur Zeichnung bis zu einem Preis von 7,50 Euro. Die Frimag plant ein strammes Gewinnwachstum: 2004 erwirtschaftete die Firma vor Zinsen und Steuern ein Ergebnis von 0,76 Millionen Euro bei einem Umsatz von 4,56 Millionen Euro. Unter dem Strich blieben 440.000 Euro hängen. Für 2006 werden vor Zinsen und Steuern 3,1 Millionen Euro angepeilt.
Altbauten erwerben, Wohnungen verkaufen
Um Werbung für den Börsengang zu machen, haben sich die führenden Frimag-Köpfe ein schickes italienisches Lokal unweit des Hauptfriedhofs als Rahmen ausgesucht. Und Werbung scheint auch angezeigt, denn die Firma hat bisher keine Öffentlichkeitsarbeit betrieben. Sie kauft in Bockenheim und Bornheim, im Nordend und im Westend sowie in Sachsenhausen „Häuser, so wie sie sind. Wir teilen sie in Eigentumswohnungen auf und verkaufen diese, wie sie sind“. Dabei konzentriert sich die Firma auf Altbauwohnungen. Siegert und Wolf haben ein Netz aus Haus- und Nachlaßverwaltern sowie anderen Zuträgern geknüpft, um Kaufgelegenheiten früh zu entdecken. Aber sie putzen auch selber Klinken: „Wir kennen fast alle Eigentümer und suchen sie auf“, erläutert Wolf und schiebt nach: „auch im Altersheim“.
Mit Blick auf dieses Geschäftsgebaren ist die Frimag AG beim Mieterschutzverein ein unbeschriebenes Blatt und nicht unangenehm aufgefallen. Lediglich bei der Tochterfirma Frimag Property Management habe der Verein nachhaken müssen, da Briefe nur zögerlich bearbeitet und Nebenkostenguthaben über längere Zeit nicht ausgezahlt worden seien, hieß es.
Die Frimag erwirbt zwar am liebsten leere Häuser, denn mit solchen Immobilien läßt sich laut Vorstand ein höherer Gewinn erzielen. Sie dränge aber keine Mieter aus den Wohnungen, versichert Siegert. Kündigungen seien schon gesetzlich nicht möglich. „Wenn wir kündigen könnten, würden wir es natürlich tun.“ Schließlich wollen sie Geld verdienen. Und je mehr Geld in die Kasse kommt, desto mehr Häuser kann die Frimag kaufen. Die Aussichten beurteilen die Vorstände indes auch unter den gegebenen Umständen als gut. Begründung: Nur 13 Prozent der Wohnungen in Frankfurt gehörten dem jeweiligen Bewohner. Den Durchschnitt in Deutschland taxiert Siegert indes auf rund 20 Prozent. Die Preise für Altbauwohnungen seien sehr konstant und Leerstände kein Thema.
Börsengang soll Expansion ermöglichen
Im Zuge der Vermarktung von rund zwei Dutzend Immobilien hat die Frimag das Eigenkapital binnen fünf Jahren von 150.000 Euro auf 3,5 Millionen Euro gesteigert. Aber gleichwohl gebe es mehr Gelegenheiten, als die Firma erwerben könne. Genau deshalb peilt die Firma den Börsengang an. Sie könnte bis zu 6,5 Millionen Euro erlösen. Da sie für einen Kauf ein Eigenkapital von 20 Prozent brauchen, könnten die Kaufleute künftig bis zu 32 Millionen Euro in die Hand nehmen - und auch eines jener Häuserpakete kaufen, die sich bis dato vor allem amerikanische Investoren sichern, die den deutschen Markt abgrasen.
An der Börse will sich die Frimag als Dividendenzahler profilieren. Für 2005 sollen 15 Cent je Aktie fließen, für 2006 sind 40 Cent geplant; dies läuft auf eine stolze Rendite von 6,1 bis 7,2 Prozent gemessen an der Preisspanne hinaus. Das Vertrauen von Anlegern wollen Siegert und Wolf auch durch die Zusage gewinnen, vier Jahre lang keine alten Aktien zu verkaufen und sich bis 2010 das Gehalt nicht zu erhöhen. 2004 verdienten die Vorstände insgesamt 300.000 Euro, zuzüglich der Dividende von 50 Cent je Anteil; sie halten jeweils 1,425 Millionen Aktien. Im übrigen müssen sie für Kredite laut Siegert persönlich haften.
