Energie & Immobilien Zwei Ausweise, viel Kritik

Das Ziel des Energieausweises stimmt, da sind sich alle einig. Wer wollte nach diesem strengen Winter und dem Anstieg der Energiepreise im vergangenen Jahr noch bezweifeln, dass es Sinn hat, beim Vermieten und Verkaufen von Häusern und Wohnungen den Energieverbrauch stärker in den Fokus zu rücken? Bei Haushaltsgeräten ist dies längst der Fall. Doch mit der schrittweisen Ausweitung der Vorschrift - seit 1. Januar müssen auch Eigentümer von Häusern mit Baujahr nach 1965 einen Energieausweis vorlegen, wenn sie Immobilien verkaufen oder neu vermieten - zeigt sich auch, wo im System die Fehler liegen.

„Praxistest nicht bestanden“, urteilte bereits im September vergangenen Jahres der Landesverband Hessen des Deutschen Mieterbundes, nachdem die Berliner Kollegen nach einem Testversuch mit 170 Wohnungsbewerbungen dies feststellen mussten: In 38 Prozent der Fälle war der Energieausweis unbekannt oder nicht vorhanden, bei 34 Prozent wurde er erst auf Nachfrage als „vorhanden“ bezeichnet, und elf Prozent wollten ihn erst bei einer Besichtigung zeigen oder sogar an einem ganz anderen Ort als der angebotenen Wohnung.

Nachbesserungen am Gesetz gefordert

Was den Mieterverein besonders erschreckte: In fast jedem zehnten Fall führte die Nachfrage nach dem Ausweis zu einem Ausschluss des Bewerbers, da so viel Rechtskunde dem Vermieter wohl nicht geheuer war. Mietervereine wie Verbraucherschützer fordern daher Nachbesserungen am Gesetz. So sollten Energieausweise Miet- und Kaufinteressenten verpflichtend vorgelegt werden, auf Wunsch auch als Kopie.

Ein Dorn im Auge ist den Verbänden von Anfang an, dass der Gesetzgeber bei Gebäuden mit mehr als fünf Wohnungen zwei Ausweisvarianten zugelassen hat: den Verbrauchsausweis als Schmalspurversion, weil er lediglich den durchschnittlichen Energieverbrauch eines Gebäudes der zurückliegenden drei Jahre ermittelt, und den Bedarfsausweis, der auch die Bausubstanz und Heiztechnik bewertet und daher mehr Aussagekraft hat. Die Verbände fordern die Abschaffung der Verbrauchsvariante, da diese zu einem verfälschten Bild führen kann, etwa dann, wenn in einem Mehrfamilienhaus Wohnungen schon längere Zeit leerstehen oder Bewohner sehr sparsam heizen. In solch einem Fall signalisiert der Ausweis womöglich eine gute Energiebilanz, doch mit der Betriebskostenabrechnung später folgt als böse Überraschung eine hohe Nachforderung. Bis Oktober 2008 war diese einfache und günstige Ausweisversion, die schon für 15 Euro im Internet angeboten wird, auch für kleine Häuser mit Bauantrag vor 1977 möglich . Seriöse Anbieter wie Mainova und Techem verlangen für den Verbrauchsausweis 40 bis 50 Euro. Als Kosten für den Bedarfsausweis, der je nach Anbieter auch mit einer Begutachtung an Ort und Stelle einhergeht, werden 200 bis 300 Euro genannt.

Wie unterschiedlich die Energieanalyse je nach Ausweisvariante ausfallen kann, zeigt ein aktueller Streitfall in Darmstadt. Dort ließ nach Protesten von Mietern in 1951 erbauten Mietshäusern die zuständige Wohnungsbaugesellschaft außer dem Verbrauchsausweis auch noch eine Bedarfsvariante erstellen. Das Ergebnis: Der einfache Verbrauchsausweis nannte einen Wert von 101,2 Kilowattstunden pro Quadratmeter - ein sehr guter Wert. Die genauere Analyse per Bedarfsausweis zeigte jedoch den recht ungünstigen Wert von 330,1 Kilowattstunden. Hatte der eine Ausweis dem Gebäude zuvor eine mustergültige Wärmebeschaffenheit attestiert, so mussten die Mieter nun feststellen: Sie leben in einem recht zugigen Haus. In Darmstadt sind diese Kennwerte insofern von Relevanz, als es dort bereits einen ökologischen Mietspiegel gibt, der für die mittlere bis bessere wärmetechnische Beschaffenheit von Gebäuden Zuschläge auf die Kaltmiete vorsieht.

„Mehr Miete, wenn der Vermieter investiert“

Margit Heilmann, Vorsitzende des Darmstädter Mietervereins, ist sich sicher, dass Mieter in gut gedämmten Häusern solche Zuschläge, wenn sie plausibel dargelegt werden, auch akzeptieren. „Viele Mieter sind bereit, mehr Miete zu zahlen, wenn der Vermieter investiert und nachbessert.“

Zu solchen Investitionen werden nach Einschätzung von Wolfgang Hessenauer, dem Vorsitzenden des Hessischen Mieterverbandes, Eigentümer in weniger nachgefragten Lagen ohnehin schon bald gezwungen sein. „Die Situation in Kassel ist eine andere als etwa im Ballungsraum Frankfurt.“ Für Hessenauer ist es nur eine Frage der Zeit, bis Vermieter in Wohnungsanzeigen auch Angaben zur Energiebilanz machen.

Dass das Interesse an Energieeinsparung zugenommen hat, bestätigt man bei der Energiesparaktion Hessen, einem Projekt der Landesregierung. „Heute kann es gelingen, zum Thema ,Energieeinsparung an Altbauten' 700 Teilnehmer in eine Stadthalle zu bekommen, wo vor fünf Jahren nur 10 bis 15 kamen“, sagt ein Sprecher.