Einzelhandel Mehr Zentren, mehr Supermärkte

Die jüngste Nachricht stammt von Edeka. An der Mainzer Landstraße in Frankfurt-Griesheim plant die Handelskette einen Supermarkt mit einer Größe von 3500 Quadratmetern. Für einen weitaus größeren mit 5200 Quadratmeter Verkaufsfläche wurde gerade im März im Ostend der Mainmetropole der Grundstein gelegt. Und das ist nicht alles. In Hattersheim baut Edeka auch. Und in Wiesbaden ist der Bauantrag eingereicht.

Denn Edeka hat Rhein-Main als Zukunftsmarkt entdeckt. Erstens, weil man hier bisher kaum vertreten war. Und zweitens, weil jedenfalls in Frankfurt die Zahl der Supermärkte generell bisher unterdurchschnittlich ist, wie Hans Zimmermann sagt, Prokurist von Edeka Südwest. Letzteres sieht man auch beim Konkurrenten Rewe so, wo ebenfalls ein eigens für die Expansion zuständiger Manager ständig nach neuen Standorten sucht. Die Rewe-Discount-Tochter Penny ruft gar in Zeitungsanzeigen auf, geeignete Flächen zu melden – bebaut oder unbebaut, zum Kauf oder zur Miete.

Deutschland liegt bei Einkaufszentren zurück

Doch nicht nur die Supermarktketten investieren. Wer auf den Einzelhandel blickt, hat den Eindruck, es sei eine Branche im Rausch. Das Lilien-Carré am Wiesbadener Hauptbahnhof war noch nicht fertig, als schon die neuesten Erweiterungspläne für das Main-Taunus-Zentrum bekannt wurden. Und während mit „Frankfurt Hoch Vier“ gerade eines der größten Einkaufszentren Deutschlands in den Himmel wächst, machen Investoren Druck, endlich mit dem Bau des Urban Entertainment Center beginnen zu dürfen.

Nur drei Tunnelstationen werden beide Zentren einst voneinander trennen. Derweil werden an der Autobahn 5 in Weiterstadt die Dimensionen eines neuen Einkaufszentrums erkennbar, in dem 2008 gleich 170 Geschäfte eröffnen sollen. Die Einzelhandelsflächen wachsen und wachsen, in den Großstädten, an den Autobahnen und neuerdings auch in den Zentren kleinerer Orte wie Königstein.

Der Laie wundert sich, aber der Fachmann staunt nicht. In einer Studie der Deutschen Bank ist zu lesen, dass Deutschland bei Einkaufszentren noch immer hinter Schweden, den Niederlanden, Spanien und Frankreich liege, wenn die Gesamtfläche ins Verhältnis zur Bevölkerungszahl gesetzt werde. Beim Kölner EHI Retail Institute, das auf Einzelhandel spezialisiert ist, sieht man einen Flächenüberhang bei Zentren allenfalls in den neuen Bundesländern. So werden die Investoren auch nicht müde, nach neuen Standorten zu suchen.

Einkaufsfläche wird immer größer

Denn bisher sind Einzelhandelsimmobilien ein gutes Geschäft. Nach Angaben des Maklerunternehmens Kemper’s liegen die Anfangsrenditen in Metropolen bei bis zu fünf, in kleineren Orten gar bei bis zu acht Prozent. Solche Sätze locken mehr und mehr auch Ausländer an. Das Zentrum in Weiterstadt etwa wird von einem in Portugal gegründeten Unternehmen gebaut.

Doch der Druck der Investoren ist nicht der einzige Grund für den Flächenzuwachs. Entscheidender dürften der wachsende Wohlstand sein, der zu ausdifferenzierten Wünschen führt, und der harte Wettbewerb zwischen den Handelsketten. Beim Kauf eines Sofas mögen es eben die Menschen, wenn sie nicht nur auf zwei Modellen probesitzen dürfen, und das Geschäft mit einer größeren Sofa-Abteilung hat einen Vorteil. Die rasch wachsenden Buchhandelsketten, vorweg Thalia, kommen nicht mehr mit dem Raum einer Buchhandlung alter Prägung aus, wie generell die Inszenierung von Waren Platz benötigt. Bei Supermärkten gelten inzwischen 1500 Quadratmeter als Minimum. Vor zwei Jahrzehnten waren es gerade einmal 400. Doch die vielen unterschiedlichen Produkte, die die Industrie den Menschen andient und nach denen diese dann auch fragen, lassen sich auf 20 mal 20 Metern nicht mehr unterbringen.

Am deutlichsten ist der zusätzliche Flächenbedarf bei Textilien zu beobachten. Neue Ketten haben sich auf Jugendliche spezialisiert – allen voran H & M. Unternehmen wie Gerry Weber und René Lezard mögen sich nicht allein auf die eingefahrenen Vertriebswege verlassen und eröffnen eigene Geschäfte. Und wer etwa mit Blick auf Frankfurt Hoch Vier glaubt, es seien doch zumindest in einer Großstadt in Frankfurt schon längst alle Textilfilialisten vertreten, irrt sich. Breuninger aus Stuttgart zum Beispiel ist in Rhein-Main bisher nur im Main-Taunus-Zentrum präsent, und Anson’s sucht man jedenfalls in Frankfurt bisher vergebens.

384 Einkaufszentren gibt es bundesweit

An den Baumärkten ist zu erkennen, dass der harte Wettbewerb bisweilen auch direkt über die Fläche ausgetragen wird – auch im Rhein-Main-Gebiet entsteht ein solches Geschäft nach dem anderen. Zuletzt hat Hornbach in Darmstadt einen riesigen Baumarkt mitsamt „Baustoff-Drive-In“ eröffnet. Schon 2005 schrieb Ernst & Young in einer Studie, die Umsatzrendite in dieser Branche tendiere wegen des ständigen Zuwachses der Verkaufsfläche gegen Null. Überleben wird, wer den längsten Atem hat. Bisher allerdings ist ein Crash ausgeblieben.

Tatsächlich dürfte vor allem der harte Wettbewerb dazu geführt haben, dass Deutschland bei den Einzelhandelsflächen je Einwohner in Europa weit vorne liegt. Zuletzt hat sich denn auch der Zuwachs jedenfalls verlangsamt, wenn man die alten Bundesländer insgesamt nimmt (siehe Grafik). Es könnte sogar sein, dass das Flächenwachstum eines Tages von alleine ein Ende findet. Denn anders als die Quadratmeterzahl wächst der Einzelhandelsumsatz keineswegs. Wenn aber der Umsatz und damit die Rendite je Quadratmeter sinkt, werden die Ladenmieten zurückgehen mit der Folge, dass sich der Bau von Immobilien nicht mehr lohnt.

Bis dahin kann es aber noch dauern. 384 Einkaufszentren gibt es nach Angaben des Kölner Instituts EHI derzeit in Deutschland, weitere 15 werden 2007 eröffnet, 60 sind in Planung. Wegen der wohlhabenden Bevölkerung ist Rhein-Main für Investoren nach wie vor besonders interessant. Auf der Zeil werden immer noch die höchsten Mieten Deutschlands gezahlt. Und auch der Lebensmittelhandel sieht noch Perspektiven. Bei Edeka meint man, der Ballungsraum könnte weitere 80 Supermärkte vertragen.

Restaurants und Freizeitangebote

Zudem laden verlängerte Öffnungszeiten zum längeren Verweilen in Einkaufszentren ein, und in einer Gesellschaft mit einer steigenden Zahl Älterer haben womöglich auch immer mehr Menschen die Zeit dazu. Die Zentrenbetreiber könnten darauf mit mehr Restaurants und Freizeitangeboten reagieren. Auch das wird weiteren Raum erfordern. Die Planungspolitiker müssen sehen, wie sie die Wünsche der Einzelhändler und der Kunden mit ihren Vorstellungen von der Entwicklung der Region in Einklang bringen. Von allen Aufgaben ist das die schwerste.