03.01.2007 · Die Stimmung in der Frankfurter Immobilienbranche ist gedämpft. Die Materialkosten werden immer höher und die Löhne steigen. Damit schrumpfen die Gewinnmargen der Bauunternehmen.
Von Matthias Alexander
© F.A.Z. - Frank Röth
Steigende Preise machen den Bauherren zu schaffen
Zwei, allenfalls drei Bauunternehmen, die sich ernsthaft um einen Großauftrag bewerben. Neun, zwölf oder sogar 14 Prozent Preissteigerung bei den Baukosten in den vergangenen zwölf Monaten. Die Stimmung bei vielen Führungskräften in der Frankfurter Immobilienbranche, deren Mienen sich durch die gestiegene Nachfrage nach Büro- und Wohnraum kurzfristig aufgehellt hatten, ist gedämpft. Die Kalkulation etlicher Bauvorhaben muss in diesen Wochen stark revidiert werden, die Margen schrumpfen.
Mehrere Entwicklungen kommen zusammen. So steigen die Preise für Baumaterialien wegen einer stark gewachsenen Nachfrage. Das gilt etwa für Stahl und Kupfer. Aber auch etliche Hersteller von Dämmstoffen, die wegen der steigenden Energiepreise besonders gefragt sind, und von Fenstern haben auf Monate nichts mehr zu verkaufen; die Kapazitäten lassen sich nicht ohne weiteres erweitern. Auch Geräte wie etwa Gerüste und Kräne sind knapp. So soll der Kranhersteller Liebherr seine gesamte Jahresproduktion für 2007 schon veräußert haben. Auch die Arbeitskräfte sind teurer geworden. Viele Polen arbeiten inzwischen lieber auf Baustellen in England oder Skandinavien, berichtet Peter Matteo von Groß & Partner. „Dort verdienen sie ein oder zwei Euro mehr in der Stunde.“ Mancher Eisenbieger verschwindet über Nacht von einer Baustelle.
Zwang zu günstigen Preisen
Viele Bauunternehmen und Handwerksbetriebe sind in der mehr als zehn Jahre währenden Rezession am Bau vom Markt verschwunden. Den Mittelstand hat es besonders hart getroffen. Im Bemühen, die Umsatzzahlen hochzuhalten und die Mitarbeiter zu beschäftigen, boten aber auch die großen Konzerne teilweise unter den Eigenkosten an oder kalkulierten die eigene Marge so knapp, dass leichte Komplikationen schon zu Verlustgeschäften führten. Nicht immer gelang es den Rechtsabteilungen der Konzerne, über sogenannte Nachträge, also im Angebot nicht klar definierte Leistungen, zusätzliches Geld vom Bauherrn einzufordern. Holzmann war nur der spektakulärste Fall, in dem solches Missmanagement zur Insolvenz führte. Erst vor wenigen Monaten wurde fast die gesamte regionale Geschäftsführung der Hochtief Construction AG ausgetauscht, weil die Niederlassung beim Bau des „Eschborn Plaza“ rund 30 Millionen Euro draufgezahlt hat.
Die Bauherren waren es bis vor kurzem gewohnt, die Bauunternehmen zu immer günstigeren Preisen zwingen zu können. „Ich konnte noch im Jahr 2005 im wesentlichen mit der Baukostentabelle von 1991 kalkulieren“, berichtet ein Frankfurter Projektentwickler. Nun machen sie die Erfahrung, dass sich nur wenige Betriebe an Ausschreibungen beteiligen. „15 Firmen haben wir um ein Angebot für ein größeres Projekt gebeten, acht haben es in Aussicht gestellt, zwei haben es dann tatsächlich abgegeben“, berichtet Michael Hannig, Geschäftsführer des Frankfurter Projektentwicklers UPG. Der Architekt Dieter Köhler bringt es auf den Punkt: „Jetzt fällt auf die Bauherren zurück, dass sie mit ihrer harten Preispolitik vielen Firmen die Luft abgeschnürt haben.“
Gerade für Bauherren großer Büroprojekte wie dem Opernturm oder dem Airrail Center über dem Fernbahnhof am Flughafen ist die wirtschaftliche Herausforderung dem Vernehmen nach groß. Denn sie schließen üblicherweise einen Ankermietvertrag ab, bevor die Bauleistungen ausgeschrieben werden. Laufen die Kosten überraschend davon, geht das zu Lasten des Bauherrn und nicht des Mieters, der sich noch vor wenigen Monaten recht günstige Konditionen sichern konnte.
Baukonzerne in komfortabler Situation
Gerade die nach der Marktbereinigung übriggebliebenen Baukonzerne Hochtief und Bilfinger Berger befinden sich in einer komfortablen Lage. Sie sind jetzt viel eher in der Lage, ihre Preisvorstellungen durchzusetzen und endlich Margen zu erwirtschaften, die in anderen Branchen gang und gäbe sind. „Die treten deutlich selbstbewusster auf“, weiß ein Projektentwickler zu berichten. Offiziell gibt man sich bei Hochtief in Essen aber demütig. „Wir versuchen, den Kunden zu vermitteln, dass wir die steigenden Kosten für Material und Nachunternehmen nicht deckeln können“, sagt Sprecher Bernd Pütter.
Dabei gibt es Bauherren, die die Entwicklung akzeptieren. Hannig von der UPG sagt: „Das ist der Markt, da hilft kein Selbstmitleid.“ Er rechnet in absehbarer Zeit auch nicht mit einer Entspannung. Sein Unternehmen suche die Kosten dadurch niedrig zu halten, dass die Bauunternehmen frühzeitig in die Planung einbezogen würden. Auf diese Weise ließen sich realistischere Kalkulationen aufstellen. Zudem steige der „moralische Druck“ auf alle Beteiligten, sich an die einmal getroffenen Abmachungen zu halten.
Bouwfonds MAB, Bauherr von „Frankfurt Hoch Vier“, war nach eigenen Angaben so clever, sich - unabhängig von der Ausschreibung einzelner Baulose - schon im vorigen Jahr Festpreise für Baugeräte und anderes zu sichern. Von der Kostenexplosion sieht man sich daher kaum betroffen. Ende des Jahres hat Bouwfonds MAB nach Angaben von Manager Hanno Schrecker den Auftrag für den Rohbau des Einkaufszentrums an Züblin vergeben.
Matthias Alexander Jahrgang 1968, Ressortleiter des Regionalteils der Frankfurter Allgemeinen Zeitung.
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