02.11.2005 · Das Land Hessen wird für den Verkauf von 18 Immobilien 1,07 Milliarden Euro einnehmen. Das teilte das Maklerunternehmen CD Richard Ellis, das das Land beraten hat, mit. Das Kabinett hat dem Kaufvertrag ...
Das Land Hessen wird für den Verkauf von 18 Immobilien 1,07 Milliarden Euro einnehmen. Das teilte das Maklerunternehmen CD Richard Ellis, das das Land beraten hat, mit. Das Kabinett hat dem Kaufvertrag mit der Commerz-Leasing schon zugestimmt, jetzt muß noch der Landtag zustimmen, was jedoch als Formsache gilt. Es handelt sich um die größte Transaktion von Büroimmobilien, die je in Deutschland stattfand. Die Immobilien gehen dann zum 1. Januar 2006 an den neuen Eigentümer über. Mit dem erzielten Preis hat das Land die ursprünglichen eigenen Erwartungen weit übertroffen. In den Haushaltsplan waren zunächst 800 Millionen Euro als Mindestpreis eingestellt worden, im Entwurf für den Nachtragshaushalt war dann aufgrund der fortgeschrittenen Verhandlungen mit verschiedenen Bietern schon von mindestens 1,03 Milliarden Euro ausgegangen worden.
Wie Finanzminister Karlheinz Weimar (CDU) ankündigte, sollen 54 Millionen Euro aus dem Verkaufserlös in die Rücklage "Zukunftsoffensive Hessen" fließen. Diese Mittel sollen vor allem für Projekte in Bildung, Wissenschaft und Infrastruktur verwendet werden. Der Rest soll zur Reduzierung des Haushaltsdefizits genutzt werden. Mit dem hohen Verkaufspreis werden die Prognosen verschiedener Branchenkenner erfüllt. Sie hatten gelobt, daß das Land das Bieterverfahren zu einem denkbar günstigen Zeitpunkt eröffnet habe. Auf der ganzen Welt sei Kapital im Überfluß vorhanden, das nach sicheren Anlagechancen suche, die das Land mit seiner Bonität und den langfristigen Mietverträgen von bis zu 30 Jahren Laufzeit biete. Die niedrigen Zinsen machten zudem Fremdkapital extrem günstig.
Während bei der Fraktion der Grünen im Landtag von einem schlechten Geschäft für das Land die Rede war, sprachen die Investmentexperten Norbert Müller (Jones Lang LaSalle) und Patric Fiegle (Atisreal) gestern übereinstimmend von einem Spitzenpreis aus Sicht des Landes. Müller erwartet, daß nun weitere Länder dem Beispiel Hessens folgen werden. Beide Investmentexperten rechnen damit, daß der Markt zumindest in den nächsten zwei Jahren günstig für derartige Verkäufe bleiben werde. Fiegle lobte zudem die Taktik des Landes, seinen Immobilienbestand in mehreren Paketen zu veräußern und so das Risiko im Marktzyklus zu streuen.
In Immobilienkreisen war auch positiv vermerkt worden, daß sich das Land - anders als bei früheren Immobiliengeschäften - professioneller Hilfe versichert hatte. Außer den Maklern von CD Richard Ellis handelte es sich um Pricewaterhouse-Coopers (PwC) und um die Kanzlei Clifford Chance. Das Portfolio, zu dem die Gebäude von Finanz- und Innenministerium in Wiesbaden, einige Behördenzentren und als wertvollstes Gebäude das neue Polizeipräsidium in Frankfurt gehören, war zunächst einer größeren Anzahl von Investoren aus dem In- und Ausland angeboten worden. Bei ersten, nicht bindenden Geboten mußten die Interessenten die geplante Finanzierung und ihre Erfahrung mit größeren Transaktionen dokumentieren. In der zweiten Phase wurde laut CB Richard Ellis mit fünf verbliebenen Mietern verhandelt.
Das höchste Gebot kam von der Commerz-Leasing, die dem Land nach Angaben der Makler auch bei der Mietindexierung, also bei der Festlegung der Steigerungsraten für den Mietzins, entgegengekommen ist. Die jährlichen Nettomietzahlungen durch das Land belaufen sich der Mitteilung zufolge auf 55,27 Millionen Euro. Damit beträgt der sogenannte Faktor, also die Zahl, mit der multipliziert die Miete den Kaufpreis ergibt, 19,4. Das ist ein sehr hoher Wert. Entsprechend niedrig ist die Rendite, nämlich knapp mehr als fünf Prozent.
Das hat in der Immobilienbranche zu Spekulationen geführt, welche Absicht die Commerz-Leasing mit dem Kauf verfolgt. In der Mitteilung von CB Richard Ellis ist zwar davon die Rede, daß das Unternehmen die Objekte im eigenen Verwaltungsbestand behalten will. Das gehört jedoch nicht zum Kerngeschäft der Commerz-Leasing. Angesichts der Laufzeit der Mietverträge sei auch ein gewinnbringender Weiterverkauf nicht wahrscheinlich. Finanzierungspartner ist die Hypo Real Estate Bank AG, die mehr als eine Milliarde Euro an Fremdkapital zur Verfügung gestellt hat. Es wird spekuliert, ob die Bank Mittel bei sogenannten "Family Offices", etwa Industriellenfamilien, eingesammelt hat, um sie steuerfrei anzulegen. Auch sei denkbar, daß das Portfolio nach der Zulassung von sogenannten Real Estate Investment Funds in Deutschland an der Börse plaziert werden könnte. MATTHIAS ALEXANDER
