Im Gespräch: Thomas Dilger „Reiche kann man stapeln, Arme muss man flachlegen“

In Frankfurt ist nur noch Platz für knapp 25000 Wohnungen. Das Bauland geht zur Neige, besonders in der Innenstadt steigen die Mieten. Sind das Anzeichen für eine verfehlte Wohnungspolitik?

Nein. Die Stadt Frankfurt ist in mancherlei Hinsicht vorbildlich, zum Beispiel in der Wohnungsbauförderung. Mit dem Mittelstandsprogramm wird die Stadt ihrer Verantwortung gerecht, die vielbeschworenen Polizisten und Krankenschwestern, also die Normalverdiener, trotz der Großstadtpreise mit Wohnraum zu versorgen - das muss man loben. Es fehlt im Ballungsgebiet insgesamt an Wohnungen. Wir haben noch 1200 neue in der Pipeline, davon 800 in Frankfurt, der Rest in Darmstadt oder Wiesbaden.

Hat die Stadt nicht zu spät reagiert und zu wenig Bauland ausgewiesen?

Mit diesem Problem muss jede Großstadt leben. Viele Bebauungsplanverfahren dauern ewig, in Frankfurt zum Beispiel Bonames Ost. Manchmal gibt es unerwartete Hindernisse, seltene Pflanzen und Tiere etwa, in Bergen-Enkheim warten wir seit Jahren auf die Umsiedlung der Zauneidechse. Die Planungsverfahren dauern insgesamt zu lange. Das war auch einer der Gründe für die heftigen Proteste gegen „Stuttgart 21“.

Die Demographen sahen schon lange voraus, dass in Frankfurt die Einwohnerzahl wächst. Da hätte man doch reagieren müssen.

In vielen Großstädten und besonders in Frankfurt gibt es ein zusätzliches Moment für den steigenden Bedarf, das ist die Singularisierung. In Frankfurt leben mehr als 50 Prozent allein, Tendenz steigend. Insofern gibt es einen ganz erheblichen Wohnraumbedarf. Kleinere Haushalte, größerer Flächenbedarf und dann sogar noch Einwohnerzuwächse - dass das Folgen haben muss, ist klar. Wenn man nicht will, dass die Leute pendeln wie verrückt und die Suburbanisierung voranschreitet, muss man ihnen in den Städten etwas anbieten.

Der Grüngürtel gilt in Frankfurt als sakrosankt. Sind die Stadtplaner auf dem richtigen Weg, indem sie sich allein auf die Nachverdichtung konzentrieren? Sollte man nicht mehr Neubauquartiere ausweisen?

Ich bin der Meinung, dass man den Grüngürtel punktuell an einigen Stellen anders schneiden könnte. Aber ich würde ihn um Gottes willen nicht im Grundsatz in Frage stellen. Das ist eine ganz besondere Qualität.

Aber es gibt kaum noch Bauland.

Konversionsflächen haben wir in Frankfurt bald nicht mehr, wenn das Europaviertel fertig ist. Es gibt nur noch hier und da eine Gewerbebrache. Das ist schade. Die Frage ist: Was passiert im Osten der Stadt mit dem Hafen? Ich glaube man wird in den nächsten Jahren auch darüber nachdenken, ob man die Funktionsmischung kleinteiliger realisieren kann. Wir brauchen mehr Wohnraum in der Innenstadt. Vielleicht lässt er sich auch vertikal stapeln.

Also mehr Wohnhochhäuser?

Ja, oder auch Wohnen auf einer anderen Nutzung. Warum soll auf einem alten Möbelhaus nicht noch gewohnt werden können oder auf Parkhäusern? Das Wohnhochhaus war ja jahrelang in Deutschland stigmatisiert. Viele unserer Hochhäuser sind in den siebziger Jahren hochverdichtet im sozialen Wohnungsbau in Monostrukturen entstanden. Wer es sich leisten konnte, ist weggezogen. Wir erleben seit 20 Jahren einen leichten Niedergang der Einkommensstruktur in diesen Großsiedlungen. Die Bewohner sind langsam immer ärmer geworden. Viele Erstbewohner sind als Familien eingezogen - jetzt wohnt dort nur noch eine Witwe.

Liegt das an der Fehlbelegungsabgabe?

Ich weiß nicht, ob man die nicht ein wenig überbewertet. Es ist einfach so: Wer es sich leisten kann, zieht lieber in kleinteilige Strukturen. Der Anspruch auf eine geförderte Wohnung ist heute auch von ganz anderen Einkommensgrenzen abhängig als früher. Die Großsiedlungen sind alle einmal für breite Bevölkerungsschichten gebaut worden. Inzwischen wohnen eher die einkommensschwächeren Schichten dort.

Das heißt, diese Form der Verdichtung funktioniert nicht mehr?

Sie funktioniert nur so lange, wie dort Eigentümer oder Mieter wohnen, die sich um eine funktionierende Nachbarschaft kümmern und das ist heute bei den unterschiedlichen Lebensstilen komplizierter als in den fünfziger Jahren. Wenn eine Siedlung zu groß und anonym wird, ist es umso schwieriger, die Nachbarschaften zu pflegen. Deshalb sind in Deutschland manche besonders groß geratenen Siedlungen zu sozialen Brennpunkten mutiert oder an der Grenze dahin.

Was kann man dagegen tun?

Viele Siedlungen wurden damals falsch angefasst, heute versucht man sie zu retten. Die Großsiedlung in Dietzenbach am früheren Starkenburgring ist ein typisches Beispiel für ein Bauherrenmodell der siebziger Jahre. Wir waren dort jahrelang als Dienstleister im Rahmen der „Sozialen Stadt“ tätig, haben uns um Nachbarschaftsprojekte, Außenanlagen, Spielplätze und Concièrge-Dienste gekümmert. Wir haben zusammen mit der Stadt Wohnungen gekauft, um Einfluss auf die Eigentümergemeinschaft zu bekommen. Seitdem hat sich die Situation deutlich verbessert. Es ist noch immer kein einfaches Wohngebiet, aber die „kriegerische Situation“, die wir vor mehr als zehn Jahren vorfanden, ist befriedet. Damals hat sich im Dunkeln nicht mal die Polizei da hingetraut. Solche Tätigkeiten, etwa im Rahmen des Programms „Soziale Stadt“, tragen Früchte. Wir engagieren uns in 160Städten mit unterschiedlichen Stadtentwicklungsangeboten, das bringt wirklich etwas.

Es ist also nicht damit getan, die Wohnungen zu vermieten?

Man muss Sozialmanagement betreiben. Die Außenräume werden immer wichtiger. Begegnung zwischen den unterschiedlichen Kulturen finden nicht auf den Fluren statt, sondern vor allem draußen. Das Thema heißt Wohnen in Gänze und nicht allein Wohnungsbau. Man muss sich um die Leute kümmern und um die Häuser. Das ist eine Einheit. Es geht nie nur um die Hülle.

Wie sehen zeitgemäße Lösungen aus? Im Europaviertel realisieren sie teures Wohnen im Hochhaus.

Das ist die eine Lösung. Einer meiner Vorgänger hat einmal gesagt: „Reiche kann man stapeln, Arme muss man flachlegen.“ Wohlhabende Bewohner haben meist weniger Probleme mit der Anonymität. Wenn Architektur, Ausstattung und Lage stimmen, dann funktioniert auch ein Wohnhochhaus, übrigens auf der ganzen Welt!

Entstehen auch günstige Mietwohnungen?

Das werden nur Eigentumswohnungen, aber zu sehr unterschiedlichen Preisen. Geförderter Wohnungsbau wäre zu diesem Grundstückspreis gar nicht realisierbar. Den machen wir an anderen Stellen.

Wie muss Wohnraum heute aussehen, damit man sich wohlfühlt?

Es ist nie die Wohnung allein. Eine Stadt strahlt aus und das Quartier auch. Ich sehe das Thema Wohnungsbau immer quartiersbezogen. Auch die deutschen Ureinwohner sind mediterraner geworden. Schauen Sie sich im Sommer nur das Mainufer an. Insofern sind die Angebote im Freiraum außerordentlich wichtig.

Welche Rolle spielt die energetische Sanierung?

Das ist die Aufgabe der Zukunft. Bis 2009 hatten wir relativ wenig Neubau. 90Prozent der Investitionen flossen in die Modernisierung des Bestands. Das hat sich ein bisschen verschoben durch den Wohnungsbauboom. Alle, die bauen, sind Krisengewinnler, weil andere Anlagemöglichkeiten fehlen. Aber das ist auch gut so, denn so wird der dringend benötigte Wohnraum schneller geschaffen. Bei der energetischen Modernisierung des Bestandes müssen wir dafür sorgen, dass wir relativ schnell viel CO2 einsparen. Es nützt nichts, wenn ich punktuell einzelne Gebäude ganz toll aufrüste, dort das ganze Geld reinstecke und der Rest bleibt liegen. Es ist viel wichtiger, eine relativ große Menge an Gebäuden zu verbessern und bei allem Modernisieren nicht die soziale Balance aus den Augen zu verlieren.

Frankfurt setzt auf Passivhausstandard.

Das ist im Wohnungsneubau im Ballungsraum fast schon Standard. Modernisierung im Passivhausstandard rechnet sich meines Erachtens nicht. Wenn man etwas erreichen will, darf man nicht dogmatisch rangehen. Schnell und viel erreichen wir mit hohen, aber eben nicht mit Maximalstandards.

Das Land erwägt einen Verkauf der Nassauischen Heimstätte. Gehört das Betreiben einer Wohnungsbaugesellschaft zu den Kernaufgaben eines Bundeslandes?

Die Geschäftsführung hat die Absichten und Handlungen ihrer Eigentümer nicht zu kommentieren. Deshalb beantworte ich Ihre Frage anders: Alles, was wir tun, ist im Interesse des Landes und der 160 hessischen Städte, in denen wir Wohnungen verwalten oder Stadtentwicklung betreiben.

Die Fragen stellte Rainer Schulze.