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Frankfurter Büroflächenmarkt : Mehr als sechs Milliarden Euro

Verkauft: Das Trianon-Hochhaus (Mitte) war Northstar 450 Millionen Euro wert Bild: Patrick Slesiona

Das Geschäft mit der Vermietung von Büroflächen schwächelt, obwohl der Investmentmarkt floriert. Ist Frankfurt zu bankenlastig?

          Das Trianon-Hochhaus hat mehr als 500 Millionen Euro gekostet, der Eurotower mehr als 450 Millionen. Und der neue Deutsche-Bank-Campus an der Mainzer Landstraße hat noch vor der Fertigstellung für mehr als 250 Millionen Euro den Besitzer gewechselt - das sind die drei größten Transaktionen des Jahres 2015. Büro- und Geschäftshäuser in Frankfurt waren auch im vergangenen Jahr eine begehrte Wertanlage: Nach Angaben des Maklerhauses JLL summierten sich die Verkäufe auf mehr als sechs Milliarden Euro. Das ist der zweithöchste Wert aller Zeiten. Nur 2007 wurde mehr Geld auf dem Investmentmarkt investiert.

          Rainer Schulze

          Redakteur in der Rhein-Main-Zeitung.

          Investoren sind wegen der niedrigen Zinsen in Kauflaune. Der Garden Tower, das Main-Airport-Center, das FBC-Hochhaus, das neue Geschäftshaus Maro und viele weitere Gebäude wurden im vergangenen Jahr verkauft. 14 Verkäufe hatten einen Wert von mindestens 100 Millionen Euro. Inzwischen werden allerdings die Produkte knapp. Das Maklerhaus JLL hat festgestellt, dass Käufer auf der Suche nach attraktiven Gebäuden immer weiter in der Peripherie fündig werden.

          Kaiserlei-Areal und Eschborn inklusive

          Trotz der Euphorie der Makler fällt auf: Das Geschäft mit der Vermietung von Büroflächen kann mit dem Investmentmarkt nicht mithalten. Und wenn der Vermietungsmarkt nicht rund läuft, sinken auch auf dem Investmentmarkt die Renditen. Im vergangenen Jahr wurde im Frankfurter Marktgebiet, zu dem auch das Kaiserlei-Areal und Eschborn zählen, die Marke von 400.000 Quadratmetern neu vermieteter Bürofläche knapp verfehlt. Oliver Barth, Geschäftsführer von BNP Paribas Real Estate, spricht von einem „mittelmäßigen Jahr“. Schon 2014 war der Büromarkt hinter den Erwartungen zurückgeblieben.

          Nur ein Abschluss über mehr als 10 000 Quadratmeter Bürofläche wurde 2015 gezählt: Die DVAG Deutsche Vermögensberatung zieht in ein noch zu sanierendes Gebäude mit 31 400 Quadratmetern an der Windmühlstraße im Bahnhofsviertel. Den nächstgrößeren Mietvertrag hat Fiat unterschrieben, der sich auf 7000 Quadratmetern im Lindley-Quartier im Ostend niederlässt. „Es ist relativ ruhig in Frankfurt“, sagt auch Christian Lanfer von JLL. Allerdings wurden mehr einzelne Abschlüsse gezählt als in den Vorjahren - jedoch eher im kleinflächigen Segment. Insgesamt wurden 580 Verträge abgeschlossen, das ist der höchste Wert seit zehn Jahren.

          Die niedrige Vermietungsleistung in Frankfurt fällt besonders auf, weil andere deutsche Großstädte zugelegt haben. Berlin zum Beispiel, bisher keine Immobilienhochburg, verzeichnete bei den neu abgeschlossenen Mietverträgen einen Rekordwert von 880 000 Quadratmetern, ein Plus von 43 Prozent. Es folgen München, Hamburg und Düsseldorf - und dann erst Frankfurt.

          Was bedeutet das für die Attraktivität des Standorts? Lanfer meint, dass sich die hiesige Wirtschaft breiter aufstellen sollte: „Frankfurt ist abhängig von Banken und Kanzleien, die sich als Flächenabnehmer zurückziehen. Die Wirtschaftsförderung muss sich stärker um andere Branchen bemühen.“

          Der Leerstand ist im Marktgebiet um acht Prozent auf 1,3 Millionen Quadratmeter gesunken. Lanfer führt das auch auf den „aggressiven“ Wohnungsmarkt zurück: „Alles, was geht, wird zu horrenden Preisen umgewandelt.“ In Ermangelung attraktiver Neubauflächen füllen sich auch immer mehr Gebäude. Das „Westendgate“ zum Beispiel: Der Eigentümer RFR meldete im Dezember, dass der Turm komplett vermietet ist.

          Mit dem Marienturm und dem Hochhaus auf dem Metzler-Grundstück sind zwei neue Türme im Bau. Auch für den Tower 1 wird noch 2016 mit dem Spatenstich gerechnet. Die Projektentwickler agieren unter veränderten Rahmenbedingungen. Immer weniger Großnutzer garantierten eine Vorvermietung, meint Barth. „Nur wer ins Risiko baut, kann sich auf dem Markt behaupten.“

          Lanfer beobachtet, dass einige Bauherren andere Nutzer in den Blick nehmen: „Projektentwickler orientieren sich um. Sie bauen nicht nur für die Zielgruppe, die Manschettenknöpfe trägt.“ Es müsse gelingen, für alternative Branchen „trendige“ Büros zu schaffen und dem althergebrachten Banken-Image der Stadt ein neues an die Seite zu stellen. Allerdings suchten Start-ups aus der Fintech-Branche keine Top-Etagen in Hochhäusern, sondern günstige Büros und Wohnungen.

          Barth blickt optimistisch ins neue Jahr. Er glaubt, dass sich der Markt deutlich beleben wird. „Wir werden zumindest den Zehn-Jahres-Schnitt erreichen.“ Der beträgt 465.000 Quadratmeter.

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