© Helmut Fricke
Wohnen mit Aussicht: Die teilmöblierten Wohnungen können im Juli bezogen werden. Ende März verschwindet das Gerüst vor den Fenstern
In der Bürostadt Niederrad geht nach Feierabend das Licht aus. Die Angestellten begeben sich mit dem Fahrstuhl ins Erdgeschoss der Bürotürme und fahren aus dem Viertel. Sie lassen einen bizarren, komplett auf Arbeit ausgerichteten Ort zurück, an dem abends nur ein paar Apartmenthäuser und Hotels die Stellung halten. Am Wochenende ist die Bürostadt wie ausgestorben. Erst montags kehrt zwischen den Hochhäusern wieder Leben ein. So war es bisher. Doch bald werden in der Bürostadt auch Fenster erleuchtet sein, hinter denen die Menschen nicht arbeiten, sondern kochen, lesen, schlafen und fernsehen. Der erste Wohnturm Niederrads soll im Juli bezogen werden.
Er kam 1970 als Bürohochhaus auf die Welt. An der Adresse Lyoner Straße 19 ist von außen noch nicht viel zu erkennen. Durch ein mit grünen Stoffbahnen verkleidetes Gerüst schimmert eine weiße Putzfassade. Der vormals graue Turm hat nicht nur einen neuen Anstrich bekommen. Auch sonst erinnert wenig an das Bürogebäude, das zuletzt keine Mieter mehr fand. Zwei Jahre lang stand der Turm komplett leer, bevor ihn der Projektentwickler Günter Hägele entdeckte. 92 Mietwohnungen und sechs Penthäuser will er in den 17 Etagen unterbringen. Im Erdgeschoss soll allerdings ein Büro einziehen.
„Das regt mich total auf“
Hägele ist in der zu einem Drittel leerstehenden Bürostadt Niederrad, die die Stadt in ein gemischt genutztes, lebendiges Quartier mit bis zu 3000 neuen Wohnungen für 6000 Einwohner umwandeln will, ein Pionier. Der Geschäftsführer von Dreyer & Kollegen Real Estate, das den Turm erworben hat, reagiert recht impulsiv, wenn jemand behauptet, die Infrastruktur sei dort nicht so gut ausgebaut wie in gewachsenen Wohnvierteln. „Das regt mich total auf“, sagt er dann ungehalten und zählt die Vorzüge auf, darunter die Grünflächen, der nahe Stadtwald und die Geschäfte in der Umgebung. Lidl, Rewe und eine Postfiliale sind nur 500 Meter entfernt. Bis zum Golfplatz sind es zehn Minuten. Die Restaurants in der Bürostadt sind vor allem in der Mittagspause gut frequentiert. Und für den kleinen Hunger gibt es die Dönerbude „Ützel Brützel“.
Das erste Penthaus ist schon vermietet. Eine Familie aus den Vereinigten Arabischen Emiraten will sich an der Spitze des Wohnturms niederlassen. Ihre Aussicht ist beneidenswert. Künftige Mieter müssen sich für eine Himmelsrichtung entscheiden: Gehen die Fenster nach Süden, können sie den Flugzeugen, deren Einflugschneise weit entfernt liegt, beim Landen zuschauen. Und nach Norden haben die Mieter die ganze Stadt im Blick.
Nicht jedes Bürogebäude eignet sich auch als Wohnraum
Ursprünglich wollte Hägele das Hochhaus, das wegen der alten Bausubstanz und der niedrigen Decken keine Mieter mehr fand, abreißen. Dann entschied er sich zum Umbau und fand in dem Architekten Stefan Forster den passenden Planer. Der Architekt saß diesmal nicht vor einem weißen Blatt, das er mit eigenen Entwürfen füllen musste. Die Struktur war weitegehend vorgegeben. „Zu Beginn macht man die ganze Bude leer und fängt von vorne an“, erläutert Forster seine Methode.
Das Gebäude wurde entkernt und um drei Etagen auf 62 Meter aufgestockt. Forster versah die Bandfassade mit Loggien, senkte die Fensterbrüstungen ab und ordnete die Grundrisse neu. Da die Etagen von einem im Kern liegenden Treppenhaus mit Fahrstühlen erschlossen werden, gelang es, die Wohnungen rundherum anzuordnen. Längst nicht jedes Bürogebäude eignet sich für eine Umwandlung in Wohnraum. Ein zentraler Eingang und lange Flure, die typischerweise Bürogebäude prägen, sind im Wohnungsbau nicht erwünscht.
Nach Parkplätzen muss in Niederrad niemand lange suchen
Die eigentliche Schwierigkeit lag in der Konstruktion des Turms. Büroflächen müssen anderen Ansprüchen genügen als Wohnungen und haben oft dünne Decken. Der Schall- und Wärmeschutz und die Belüftung machten den Planern viel Arbeit. „Der Bauphysiker war der wichtigste Mann“, sagt Hägele.
Da sich mit der Vermietung von Wohnraum weniger Geld verdienen lässt als mit Büroflächen, durfte der Umbau auch nicht zu kostspielig geraten. Auf verglaste Balkone musste Forster verzichten. In einer Hinsicht wird die Lage zum Glücksfall: Nach Parkplätzen müssen die Bewohner in Niederrad nicht lange suchen.
Vielflieger, Wochenendheimfahrer und Stewardessen im Blick
Für die 46 bis 82 Quadratmeter großen Wohnungen beträgt der Quadratmeterpreis rund 13 Euro. „Wir liegen überall unter 1000 Euro“, sagt Ralph Schonder. Die 170 Quadratmeter großen Penthaus-Wohnungen sind entsprechend teurer. Der Geschäftsführer des Maklerbüros NAI apollo living, der sich um die Vermarktung kümmert, hat Vielflieger, Wochenendheimfahrer und Stewardessen im Blick, die wegen der Lage nach Niederrad ziehen. Er erwartet, dass der Wohnturm für Beschäftigte an der Uni-Klinik und am Flughafen attraktiv ist. Schonder hofft, einen Trend zu setzen. Das Unternehmen kümmert sich allein in Frankfurt um drei Objekte, die in Wohnraum umgewandelt werden.
In den Wohnungen ist der Estrich hart geworden, eine mit Eichenparkett ausgelegte Musterwohnung im siebten Stock ist schon eingerichtet. Die Wohnungen sind teilmöbliert, Schränke und Einbauküche gehören dazu. Sehr schick sieht das aus. „Die Mieter haben keine Zeit, sich um die Einrichtung zu kümmern“, erwartet Schonder.
Bürostadt zum „Lyoner Viertel“ umgestalten
Hägele ist gespannt, ob andere Bauherren seinem Beispiel folgen. Die Stadt hofft jedenfalls darauf. Sie will die Bürostadt zum „Lyoner Viertel“ umgestalten, wie es in einer Studie des Stadtplanungsamtes heißt. Um Wohnraum zu schaffen, sieht das Konzept der Stadt drei unterschiedliche Wege vor: Umbau und Umnutzung von leerstehenden, aber architektonisch erhaltenswerten oder neu errichteten Gebäuden, Nachverdichtung oder Abriss und Neubau.
Die Stadt hat ein Zukunftsszenario entwickelt und ein Rahmenkonzept für eine 100 Hektar große Kernzone erarbeitet, die von der Lyoner Straße umschlossen wird. Überlegt wird, durch den Abriss eines Parkdecks und den Rückbau der Rhônestraße zu einem Fuß- und Radweg einen großzügigen Park zu schaffen, der den öffentlichen Mittelpunkt des Viertels bilden könnte.
Zunächst werden die Bewohner an der Lyoner Straße abends allein auf ihrem Vorposten am Stadtrand sein. Die Scheiben des leerstehenden Gebäudes direkt nebenan sind verstaubt. In der Nachbarschaft ist also noch sehr viel Platz.
