Immobilien „Kaufen Sie, was Sie kriegen können“

Es war eine exklusive Runde, die sich Mitte Januar im schweizerischen Davos versammelt hatte. Nur die Chefs der ganz großen Immobilienunternehmen kamen zusammen, um über die künftige Entwicklung auf den internationalen Märkten zu sprechen. Als es sich die leger gekleideten Herren über Milliarden in tiefen Sesseln bequem gemacht hatten, wurden sie zu einem kleinen Spiel aufgefordert.

Sie bekamen eine Art Joystick in die Hand gedrückt und sollten mittels Knopfdruck Fragen beantworten, die auf einem Bildschirm erschienen. Jeweils zehn Sekunden Bedenkzeit wurden gewährt. Höhepunkt in diesem Investoren-Ted war die Frage nach dem Markt, auf dem sie 2007 ihren Investitionsschwerpunkt setzen würden. Acht Länder standen zur Auswahl, darunter Boomstaaten wie China, Indien und Russland; nur eines durfte genannt werden. 48 Prozent der Anwesenden entschieden sich für Deutschland.

Das Ergebnis wird 2007 noch besser als 2006

Nun lassen sie ihren Worten Taten folgen, und das macht sich nicht zuletzt in Frankfurt bemerkbar. Gewerbliche Immobilien werden in diesen Monaten gehandelt wie noch nie, Makler und Notare müssen Nachtschichten einlegen. Es vergeht kaum eine Woche, in der nicht der Verkauf eines Hochhauses oder einer anderen Großimmobilie bekanntgegeben wird: das Trianon, der Eurotower, das MAC am Flughafen, zuletzt die „Frankfurter Welle“ hinter der Alten Oper. Auch das FBC, das Westend-Duo und die Garden Towers im Bankenviertel haben die Besitzer gewechelt, weitere Türme werden folgen.

„Wir werden das Rekordergebnis von 2006 noch einmal deutlich übertreffen“, sagt Oliver Obert vom Maklerunternehmen Jones Lang LaSalle voraus. In ganz Deutschland werden voraussichtlich gewerbliche Immobilien, also Bürohäuser, Hotels und Logistikimmobilien, im Wert von 70 Milliarden Euro den Eigentümer wechseln. Auf Frankfurt, den Leitmarkt in Deutschland, wird wiederum ein größerer Anteil entfallen. 4,7 Milliarden Euro waren es im Vorjahr. Nach Angaben des Maklerhauses CB Richard Ellis waren in den ersten vier Monaten dieses Jahres schon wieder Immobilien für fast vier Milliarden verkauft worden, oder der Verkauf kann als unmittelbar bevorstehend gelten.

Es sind vor allem ausländische Investoren, die auf Einkaufstor sind. Ulrich Höller, Vorstandsvorsitzender der Deutschen Immobilien Chancen, die selbst in diesem Jahr eine Milliarde Euro investieren will, schätzt ihren Anteil auf 90 Prozent. Es handelt sich dabei um die „zweite Welle“. Private-Equity-Gesellschaften wie Blackstone, die auf dem Höhepunkt der Immobilienkrise im Jahr 2002 auf den Plan traten und große Pakete zu günstigen Preisen erwarben, treten schon wieder in den Hintergrund. „Die haben hochattraktive Eigenkapitalrenditen verzeichnet“, sagt Höller.

„Buy what you can get in Germany“

An ihre Stelle treten nun vermehrt Investoren mit einem längerfristigen Anlagehorizont, etwa Pensionsfonds. Sie hätten Deutschland wegen seiner schwachen Wirtschaftsentwicklung lange Zeit vernachlässigt und bauten nun planmäßig Portfolios auf, sagt Dietmar Müller von der Commerzbank-Fondstochter CGI. Dass die Renditen in anderen Teilen der Welt gesunken sind, tut ein Übriges.

„Buy what you can get in Germany“, sei die Devise einiger dieser Investoren, berichtet ein Makler – „Kaufen Sie, was Sie kriegen können in Deutschland.“ Die ersten Anzeichen für eine Überhitzung sind nicht zu leugnen. „Das böse Wort vom ,Stupid American Money’ könnte bald die Runde machen“, sagt ein anderer Makler. So weiß ein Projektentwickler von einem Fondsmanager zu berichten, der in diesem Jahr noch eine Milliarde Euro in Deutschland investieren müsse.

Und ein Bankmanager erzählt in trauter Runde, man hätte das eigene Hochhaus auch für 100 Millionen Euro weniger verkauft. Als Warnzeichen könnte auch verstanden werden, dass für Immobilienpakete Aufschläge gezahlt werden. „Bis vor kurzem gab es dafür den üblichen Mengenrabatt“, berichtet ein Fondsmanager. Doch weil die Käufer gar nicht die Personalkapazitäten haben, viele Einzelobjekte zu prüfen, greifen sie bei großen Portfolios besonders gerne zu.

Ausländisches Geld kommt im richtigen Moment

Von einer Blase will aber niemand sprechen. Ein Investmentspezialist von CB Richard Ellis hebt hervor, dass die Mieten auf absehbare Zeit wieder deutlich stiegen. Höller verweist darauf, dass die Preise im internationalen Vergleich ein gesundes Niveau hätten. Auch sei zu berücksichtigen, dass sich die Branche enorm professionalisiert habe, sagt auch Robin Fritz von der Anwaltskanzlei Fritze Paul Seelig. Den Spezialisten stünden ganz andere Finanzierungsinstrumente zur Verfügung. Nicht nur die Nachfrage, auch das Angebot sei gestiegen, ergänzt Höller. Unternehmen und die öffentliche Hand trennen sich von ihren Immobilien, ebenso die in die Krise geratenen offenen und geschlossenen Immobilienfonds.

Tatsächlich kommt das viele ausländische Geld vor allem für die offenen Fonds genau im richtigen Moment. „Die haben richtig Glück gehabt“, sagt ein Makler. Es ist noch nicht einmal anderthalb Jahre her, da wurde ein offener Immobilienfonds der Deutsche-Bank-Tochter DB Real Estate geschlossen. Hohe Mittelabflüsse und hohe Leerstände machten den Fondsmanagern zu schaffen, der Abwertungsbedarf sollte in Ruhe geprüft werden. Die Renditen bewegten sich damals zum Teil bei gerade einmal einem Prozent, während an den Aktienmärkten längst eine Hausse eingesetzt hatte.

In diesen Wochen sind wieder mehrere Fonds geschlossen worden. Diesmal ist der Grund für die Anleger erfreulich. Beim Verkauf von Teilen ihres Immobilienbestandes, der oft zu stark an einzelnen Standorten wie Frankfurt konzentriert war, liegen die Erlöse der Fonds teilweise deutlich über den Werten, die in den Büchern stehen und von den Bewertungsexperten geschätzt wurden. Mit der Schließung der Fonds soll diesmal verhindert werden, dass Investoren kurzfristig riesige Mittel in die Fonds pumpen, um von der erwarteten hohen Sonderausschüttung zu profitieren.

Auch 2008 soll ein gutes Immobilienjahr werden

Die Union Investment Real Estate, die zur Volksbankengruppe gehört, hat aus diesem für sie erfreulichen Grund vor einigen Tagen zwei ihrer Fonds geschlossen. Unternehmenssprecher Fabian Hellbusch lässt erkennen, dass man die Bewertungen auf der Käuferseite zum Teil nicht mehr nachvollziehen könne, selbst wenn man einen weiteren Anstieg der Mieten unterstelle. Gleichwohl wolle die Union Investment auch künftig in Deutschland tätig sein. Da sich die Ausländer vor allem auf die Hauptmärkte wie Frankurt und München konzentrieren, rücken kleinere Märkte wie etwa Hannover oder Erlangen stärker in den Blickpunkt.

Auch Projektentwicklungen werden für die Fonds wieder interessanter, weil sich die ausländischen Investoren fast nur für Bestandsimmobilien interessieren. Wo eine Immobilie noch Vision ist, kann man die eigene Marktkenntnis besser zur Geltung bringen. „Das ist der Heimvorteil der Ortskundigen“, sagt Patric Fiegle vom Maklerunternehmen Atisreal. Dass die Commerz Grundbesitz-Spezialfondsgesellschaft das Depot Sachenhausen gekauft hat, das bis Ende 2008 zu einem Büro- und Einkaufskomplex umgebaut wird, ist ein Beleg für diesen Trend.

Wie lange die Hausse auf dem Immobilienmarkt anhält, wagt niemand vorherzusagen. 2008 könnte ein weiteres sehr gutes Jahr werden, meinen die meisten Branchenkenner. Dann werde es eine Beruhigung geben. Zu einem scharfen Einbruch werde es aber nicht kommen. Eine wichtige Rolle werde auch die Zinsentwicklung spielen. Solange eine gewisse Schmerzgrenze nicht überschritten werde, müsse ein Anstieg nicht schädlich sein. Zaudernde Immobilieninteressenten könnten veranlasst werden, endlich zu kaufen.