02.04.2009 · Auf dem Frankfurter Büromarkt ist nur auf den ersten Blick alles in Ordnung. Zwar konnte mit der Vermietung des Silberturms an die Bahn der größte Abschluss seit 20 Jahren erzielt werden. Doch dieses Geschäft verzerrt die Verhältnisse.
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Kein Trendsetter: Die Bahn mietet 72.000 Quadratmeter von der Dresdner Bank
Es ist Krise, und der Büromarkt jubelt. Zu feiern gibt es mit 135 000 Quadratmetern neu vermieteter Bürofläche das beste Einstiegsquartal in ein Jahr seit 2001. Diese Fläche entspricht etwa zwei ausgewachsenen Hochhäusern. Dennoch lässt in den Maklerbüros niemand die Korken knallen. Denn bei genauem Hinsehen entpuppt sich der Rekord als Paradoxon. Die Anmietung des Silberturms, der bisherigen Zentrale der Dresdner Bank, durch die Deutsche Bahn AG verzerrt die Verhältnisse. Es sei der größte Vermietungsdeal seit 20 Jahren, frohlockt das beratende Maklerunternehmen Atisreal. Ohne diesen Abschluss sind allerdings nur 63.000 Quadratmeter neu vermietet worden – das zweitschlechteste Ergebnis der vergangenen zehn Jahre.
Seine Einschätzung, dass „auf den ersten Blick alles super“ sei, korrigiert der Leiter der Bürovermietungsabteilung des Maklerunternehmens Jones Lang LaSalle, Marcus Mornhart, daher schnell in Richtung „dramatisch“. Denn die Anzahl der Abschlüsse ist stark gesunken – sowohl gegenüber dem ersten Quartal des Vorjahres als auch gegenüber dem Durchschnittsquartalswert der vergangenen zehn Jahre um 40 Prozent. „Dies weist auf eine deutlich zurückhaltende Stimmung der potentiellen Nutzer hin“, sagt Mornhart. Umzüge, die hohe Kosten verursachen, werden vermieden. „Keine leichten Zeiten für Vermieter“, sagt der Makler.
Zeit ist nicht günstig für „große Deals“
Auch in den Mietpreisen spiegelt sich wider, dass auf dem Frankfurter Markt, zu dem traditionell auch Eschborn und Kaiserlei gezählt werden, derzeit wenig in Bewegung ist. Zwar gibt es Mornhart zufolge noch keinen signifikanten Preisrückgang. Doch die Spitzenmiete, die bis Ende 2008 stabil bei 37 Euro je Quadratmeter Bürofläche blieb, ist im ersten Quartal erstmals seit 2005 wieder gesunken – auf einen monatlichen Quadratmeterpreis von 36 Euro. Die Makler rechnen damit, dass dies erst der Beginn der Talfahrt ist. Wulff Aengevelt, Geschäftsführer der Immobiliengesellschaft Aengevelt aus Düsseldorf, rechnet damit, dass der Quadratmeterpreis am Jahresende bei 35 Euro liegt, Mornhart geht sogar von 34 Euro aus.
73 Prozent der Mietvertragsabschlüsse lagen zwischen Januar und Ende März unterhalb von 20 Euro je Quadratmeter. Der Anteil kleiner Flächen war weitaus größer, als dies in den vergangenen Jahren üblich war. 82 Prozent aller Abschlüsse entfielen auf Flächen bis 1000 Quadratmeter, gewöhnlich beträgt der Anteil nur 50 bis 60 Prozent. Nur fünf Abschlüsse lagen zwischen 3000 und 9000 Quadratmetern, darunter 6000 Quadratmeter Bürofläche, die KPMG zusätzlich im Airrail Center am Flughafen gemietet hat.
Die Wirtschaftsprüfungsgesellschaft verlässt nach Fertigstellung dieses „liegenden Hochhauses“ das Mertonviertel ebenso wie der Branchenkonkurrent PwC, der in den im Bau befindlichen Turm T185 umzieht. Dass sich in Kürze für die frei werdenden Bürogebäude im Mertonviertel ein Interessent finden wird, sieht Mornhart skeptisch. „Diese Immobilien werden es trotz der eigentlich sehr guten Lage verdammt schwer haben.“ Der Leerstand in Frankfurt ist seit Ende Dezember um zwei Prozent auf 1,4 Millionen Quadratmeter gesunken, das entspricht einer Leerstandsquote von 12,2 Prozent. Mornhart erklärt diese „bemerkenswerte Situation“ mit dem relativ geringen Zuwachs an fertiggestellten Bauprojekten und den Vermietungen im Bestand. Da es im Laufe des Jahres aber wieder mehr neue Büroflächen geben wird und die Nachfrage voraussichtlich weiter schleppend verläuft, dürfte die Leerstandsquote zum Jahresende wieder steigen, laut Mornhart auf 14 Prozent.
Agieren die Mieter schon vorsichtig, so verhalten sich die Investoren fast noch zurückhaltender. Mit 1,7 Milliarden Euro lag der Gesamtumsatz 2008 schon 73 Prozent unter der Rekordmarke von 2007. Für 2009 erwartet Aengevelt nochmals rückläufige Umsätze am Investmentmarkt. Dies sei jedoch eine Normalisierung gegenüber den Ausnahmejahren 2006 und 2007 und weniger ein Ausdruck der Krise. Das Transaktionsvolumen ist in Frankfurt nach Angaben der Makler von Atisreal im ersten Quartal gegenüber dem Vorjahr um 73 Prozent auf 113 Millionen Euro gesunken. Laut Robert Menke, bei Jones Lang LaSalle für den Frankfurter Investmentmarkt zuständig, ist kein Abschluss über 50 Millionen Euro. Die Zeit sei nicht eben günstig für „große Deals“: „Die Investoren sind seit Mitte 2007 verstärkt vom Gaspedal gestiegen.“
