Hochschule Experimente mit der Formel „PPP“

Mit einer Randbemerkung beim ersten Spatenstich für das „House of Finance“ hat Karlheinz Weimar die Phantasie der Zuhörer beflügelt. Früher als geplant, also schon vor dem Jahr 2014, könnte der Umzug großer Teile der Frankfurter Universität abgeschlossen sein, hatte der CDU-Finanzminister gesagt. War daraus zu schließen, daß Land und Universität bei der Verwirklichung des Vorhabens auch unkonventionelle Wege gehen würden, um schneller und günstiger ans Ziel zu kommen? Denkbar wäre es, Gebäude von privaten Investoren errichten zu lassen oder vorhandene Immobilien zu verkaufen und die Uni als Mieter dort einzuquartieren. Noch gibt es im Zusammenhang mit Hochschulen nur wenige Beispiele für solche sogenannten Public Private Partnerships (PPP).

Über das Stadium des Gedankenspiels schon hinaus sind die Pläne für das Gelände in Frankfurt-Bockenheim, das die Universität nach der Verlagerung ins Westend aufgibt und das das Land veräußern will. Wenige Tage vor der Kommunalwahl im März war Oberbürgermeisterin Petra Roth (CDU) vor die Presse getreten, um den bevorstehenden Kauf des Areals durch die Wohnungsgesellschaft ABG Holding und die OFB Projektentwicklung anzukündigen. „Ein dreistelliger Millionenbetrag“, das war die etwas vage Preisvorstellung, die damals genannt wurde. Anschließend solle das rund 17 Hektar große Areal im Rahmen einer PPP entwickelt werden, so Planungsdezernent Edwin Schwarz (CDU).

Angebot für das Areal in Bockenheim

Sehr privat ist an diesem PPP-Modell nicht viel, schaut man auf die Eigentümer der ABG (Stadt) und der OFB (Helaba). Da mit dem Land auch der Verkäufer des Areals zur öffentlichen Hand gehört, mußte für die Preisfindung ein eigenartiges Verfahren gewählt werden. Ein Gutachter soll einen fairen Preis ermitteln, der beide Seiten zufriedenstellt. Wie zu hören ist, treten die Verhandlungen in diesen Tagen in die entscheidende Phase. Land und Stadt sind optimistisch, daß es zu einer Einigung kommen wird.

Das Finanzministerium vermeidet damit, die Preisfindung dem Markt zu überlassen. Dabei gibt es durchaus private Interessenten für die Fläche in der vielversprechenden Lage zwischen Westend und Bockenheim. Nach Informationen der F.A.Z. wurde dem Land im vorigen Jahr ein Angebot für das Areal in Bockenheim vorgelegt, das die Zahlung von 210 Millionen Euro garantiert. Der niederländische Investor hat sich darüber hinaus bereit erklärt, das Land an Mehreinnahmen zu beteiligen, falls die Ausnutzung des Grundstücks erhöht werden oder die Vermarktung erfolgreicher verlaufen sollte als kalkuliert. Das Reizvolle an der Kalkulation der Niederländer ist dem Vernehmen nach, daß der Kaufpreis mit dem Anteil der Wohnfläche sogar steigen soll. Stadt und Land haben den Wohnungsanteil mit Blick auf die schlechte Lage auf dem Büromarkt zuletzt auf 50 Prozent erhöht, der Kaufinteressent hält sogar 80 Prozent für machbar.

Immerhin ist mit dem Angebot des privaten Investors jetzt eine Maßzahl für die Berechnungen des Gutachters gelegt. Daß sich das Land auf Verhandlungen mit OFB und ABG beschränkt, ist nicht zuletzt auf die starke Position zurückzuführen, in der sich die Stadt befindet. Sie schafft über den Bebauungsplan Baurecht auf dem Areal. Zwar sind Flächenzahlen und Nutzungen vertraglich festgelegt, doch bleibt dem Planungsdezernat Spielraum genug, um das Projekt zu befördern oder zu verzögern. Das Land wiederum kann darauf vertrauen, daß sich die Stadt bei einem PPP-Projekt selbst in der Verantwortung sieht und sein Gelingen befördert. Das hat sich bei der Entwicklung des Westhafens gezeigt, an der die OFB maßgeblich beteiligt war. Um den Unmut bei privaten Investoren nicht zu groß werden zu lassen und um das finanzielle Risiko zu streuen, werden ABG und OFB einzelne Grundstücke an weitere Unternehmen zur Bebauung weiterreichen.

Erlös soll für Neubauten verwendet werden

Der Erlös aus dem Verkauf der Bockenheimer Liegenschaften soll für Neubauten auf dem Campus Westend verwendet werden. Mittlerweile haben die Vorbereitungen für die Architektenwettbewerbe um die Gebäude der zweiten Ausbaustufe begonnen. Wie ein Sprecher des hessischen Finanzministeriums auf Anfrage mitteilte, sollen die Neubauten konventionell finanziert werden. Es sei nicht geplant, Institutsgebäude in Form von PPP-Modellen zu errichten. Das wäre möglich, nachdem die Finanzierung des Hochschulbaus im Rahmen der Föderalismusreform neu gestaltet wurde, was den Ländern mehr Gestaltungsfreiheit läßt. Es soll auch schon entsprechende Angebote von Investoren für den Campus Westend geben.

Die Idee, etwa das dafür besonders geeignete IG-Farben-Haus an einen geschlossenen Fonds zu verkaufen, es anschließend auf dreißig Jahre zurückzumieten und mit dem Erlös die Neubauten zu finanzieren, wird in Wiesbaden ebenfalls nicht weiterverfolgt. Auch die Finanzierung über sogenannte Reits, also Immobilienaktien, sei kein Thema. In der Immobilienbranche ist man über diese Entscheidung verwundert. Denn sie steht im Gegensatz zu der Politik des Finanzministeriums der vergangenen Jahre, sich von möglichst vielen Immobilien zu trennen, um den Haushalt zu entlasten. „Noch gibt es genügend Investoren, die einen sehr guten Preis für eine solche Immobilie zahlen“, meint ein Makler.

Ausgiebig über PPP-Modelle nachgedacht wird derzeit an der Technischen Universität (TU) Darmstadt, die dank ihres Autonomiestatus auch in Bauangelegenheiten mehr Freiheiten genießt als andere Hochschulen. „Eine ganze Reihe von Projekten“ werde derzeit geprüft, sagt TU-Kanzler Hanns Seidler, ohne genauer zu werden. Seidler und TU-Präsident Johann-Dietrich Wörner sehen in öffentlich-privaten Partnerschaften allerdings keine Zauberformel für den Hochschulbau. Erwartungen, daß sich dadurch zehn bis 20 Prozent der Kosten einsparen ließen, hält Seidler für übertrieben, dennoch könnten sich solche Modelle im Einzelfall lohnen. Wie Wörner zweifelt der Kanzler vor allem an der Eignung von PPP für den Bau von Laborgebäuden. Zum einen sei es heikel, das Betriebsrisiko auf eine externe Firma zu übertragen. Außerdem stellten die im Wissenschaftsbetrieb zu erwartenden Nutzungsänderungen das Gebäudemanagement vor Probleme: „Was macht man, wenn aus einem normalen Labor ein Hochsicherheitslabor werden soll?“ Andreas Pfnür, Professor für Betriebswirtschaft an der TU und PPP-Experte, glaubt, daß sich solche Schwierigkeiten überwinden lassen. Es gelte nur, einen privaten Betreiber zu finden, der sich mit solchen Anlagen auskenne: „In den Vereinigten Staaten funktioniert das schon.“