Frankfurter Immobilien Markt für Luxuswohnungen noch robust

In der Finanzkrise werden nicht nur Negativrekorde gebrochen. Es gibt auch noch gute Nachrichten, oder zumindest solche, die das Herz von Investoren erfreuen. Für eine Luxuseigentumswohnung im Frankfurter Westend soll vor kurzem ein Kaufvertrag protokolliert worden sein, der sich auf knapp 11.000 Euro für den Quadratmeter beläuft, wie ein renommierter Anwalt zu berichten weiß. Eine solche Summe war vor einigen Jahren noch undenkbar, nur in München, das eine zahlungskräftige internationale Klientel anzieht, wurden diese finanziellen Dimensionen für Etagenwohnungen erreicht.

Weniger Investmentbanker, dafür mehr Erben

„Luxus geht derzeit in Frankfurt immer noch gut“, bestätigt ein Projektentwickler. Zwar seien die Investmentbanker wegen der ausbleibenden Boni „ein scheues Wild geworden“ Aber vor allem die betuchte ältere Klientel, die es von den Hängen des Vordertaunus zurück in die Stadt ziehe, mache das mehr als wett. Der eine oder andere mag in der Krise Geld verloren haben, aber es bleibt immer noch genug übrig, um sich ein Stadtdomizil zu leisten, selbst wenn der Verkaufspreis für die Villa in Kronberg oder Königstein hinter den Erwartungen zurückbleibt. Eine zweite Gruppe ist die Generation der Erben. Immer wieder zeigen sich Bauträger in Frankfurt überrascht, über wie viel Vermögen relativ junge Kunden mit einem durchschnittlichen Einkommen verfügen.

Auch Frank Junker, Geschäftsführer des städtischen Wohnungskonzerns ABG Holding, berichtet von einer stabilen Nachfrage im Luxussegment. Mit der Tochtergesellschaft FAAG ist die ABG an einer Projektgesellschaft beteiligt, die derzeit das ehemalige Wiesenhüttenstift zu einer exklusiven Anlage umbaut. Direkt neben dem Bürgerhospital entstehen 86 Eigentumswohnungen.

Junker ist allerdings nicht sicher, wie lange die Nachfrage für solche Projekte noch anhalten wird. Die Banken prüften die Bonität der Kunden schon deutlich strenger als noch vor einem Jahr, berichtet er. Glücklich ist, wer Eigenkapital besitzt. Ähnlich äußert sich Rainer Ballwanz, der als Makler in Frankfurt vor allem hochwertige Immobilien betreut. Noch sei die Lage passabel, doch stelle er sich „auf zwei dunkle Jahre“ ein.

Dass die Banken die Kreditvergabe an Privatleute, die eine Immobilie bauen oder kaufen wollen, ganz einstellen könnten, glaubt Thomas Pallasky nicht. Mit seinem Unternehmen Pallasky Key Finance hat sich der „Mann, der die Banken kennt“ (Eigenwerbung), auf die Immobilienfinanzierungsberatung spezialisiert. Raten- und Immobilienkredite seien die beiden Felder, die für Universalbanken im Geschäft mit Kleinkunden gerade in der Krise am interessantesten seien. Sinkende Zinsen schüfen zusätzliche Anreize. Ähnlich äußert sich Ballwanz. Das Ausfallrisiko der Banken sei bei einer selbstgenutzten Immobilie in attraktiver Frankfurter Lage sehr gering.

Da sich die Banken derzeit mit der Refinanzierung ihrer Kredite überaus schwertäten, bleibe allerdings ungewiss, ob die weiter sinkenden Leitzinsen an die Kunden weitergereicht würden, gibt Mathias Müller, Vizepräsident der Industrie- und Handelskammer Frankfurt, zu bedenken. Tatsächlich haben sich selbst die Kreditzinsen der staatlichen KfW-Bankengruppe, die den Bau energieeffizienter Gebäude besonders unterstützt, stark erhöht. „Von den goldenen Zeiten, als 0,8 Prozent zu zahlen waren, sind wir weit entfernt“, klagt ein Projektentwickler.

Auch Müller glaubt, dass die Banken immer noch daran interessiert seien, mit Bauherren ins Geschäft zu kommen. Er weist darauf hin, dass die seriösen Geldinstitute schon länger einen Eigenkapitalanteil von 30 bis 40 Prozent verlangten. Der werde sich auch in der Krise nicht signifikant erhöhen.

Lieber attraktive Mietwohnungen als Wohneigentum

Nach Ansicht von Müller, der Geschäftsführer der GWW Wiesbadener Wohnungsbaugesellschaft ist, trifft die akute Krise mit strukturellen Veränderungen auf dem Markt für Wohnungseigentum im Rhein-Main-Gebiet zusammen. Die steigende Zahl von Immobilien, die nach dem Tod ihrer Besitzer zum Kauf angeboten würden, schaffe einen Angebotsüberhang, vor allem in den Teilen der Region, die nicht von S-Bahnen erschlossen seien. Gleichzeitig sei seit etlichen Jahren der Trend zu beobachten, dass immer mehr Menschen immer häufiger den Arbeitsplatz wechselten, weshalb es für sie uninteressant sei, Wohnungseigentum zu bilden. Sie suchten sich eher attraktive Mietwohnungen in innenstadtnahen Lagen. Noch lasse sich nicht sagen, ob diese Gruppe in der Finanzkrise doch in die Immobilie flüchte.

Bauträger, die einen Großteil der Neubauten schlüsselfertig errichten und anschließend verkaufen, müssen auf diesen Effekt hoffen. Viele von ihnen sind in ernsten Schwierigkeiten oder werden es bald sein. Diese Unternehmen haben sich in guten Zeiten oft von Projekt zu Projekt gehangelt. Mit dem Erlös aus dem gerade abgeschlossenen Bauvorhaben wurde der Kredit für das nächste bedient. Die Eigenkapitaldecke ist in vielen Fällen so dünn, dass diese Unternehmen, die mit hohen Personalkosten fertig werden müssen, die sich ankündigende tiefe Rezession nicht überstehen werden. Die stark gestiegenen Preise für Baumaterialien haben ihre Kalkulation schon in den vergangenen Jahren hinfällig gemacht, zumal die Preissteigerungen nicht einfach an die Endkunden weitergereicht werden konnten.

Allzu große Hoffnungen, dass sich die Lage auf dem Wohnungsmarkt in der Krise stark entspannen könnte, sollten sich potentielle Käufer und Mieter also nicht machen. Dafür haben sich die Preise in den guten Jahren zu wenig erhöht. Und gleichzeitig mit der Nachfrage wird auch das Angebot sinken.